ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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ぼろまんしょんのすすめ
〇独身のOLさんが分譲マンションを購入するケースは珍しくありません。生涯独身の可能性が高いなら、家賃を払い続けるより購入・・て事でしょう。ま、住宅ローンが借りられる事が前提なので、仕事も安定しているのでしょう。

現在、アパート等の賃貸物件に住む40代以降の独身女性に私が助言・提案をするとしたら、激安の中古マンションの購入です。ま、関東でも、300万円とか・・探せば100万円台もありますよ。公団のボロ団地もお勧めです。3Kとか広い物件が多いしね。

40代の独身OLなら、その程度の蓄えもあると思いますが、全額ローンにしても大した金額ではありません。ローンで2万円以下。管理費と修繕積立金で15,000円以下。足しても35,000円以下。現金で買えば、月々は管理費等だけです。将来的に低収入となっても、家賃の払いがなければラクです。

余裕があれば、内装にお金をかけたり、可能な限り、リフォームすれば、それなりのキレイな部屋になりますよ。若い人は夢や希望が先行するので無理がありますが、40代以降なら現実を受け入れて、老後対策を重視できるはずです。

もし、会社をクビになったら?・・・・実家に戻れるか?・・面倒を見てくれる旦那はいるか?・・親が残してくれた財産はあるか?・・余生を不安なく暮らせる蓄えがあるか?・・どれか1つでもYESがあれば良いですが、すべてNOなら・・

自力で生きていくしかありません。現在の職場を辞めて、年収が半減するかもしれない・・現在の賃料を払い続ける自信がない・・困ったとき、誰も助けてくれる人はいない・・なら、たくさん預金があったとしても、買うなら激安マンションですよ。

通勤時間が倍になっても、生活がラクになるならメリットです。通勤費が上がっても会社負担なら不利益はないしね。(笑) もしも結婚する事態(笑)となっても、一緒に住むか、売り払うか、その時に考えればいいし、200万とか300万で購入した物件が半値になっても、住んでいた月日を家賃で計算すれば、たいした損でもないはずです。

マンションの将来性とか価値とか考えなくていいケースです。自分が生きている間だけギリギリ住めればいいわけで、建て替え決議の際も、ボロマンションの所有者で負担金を払う経済力のある人が5分の4もいるわけないしね。逆に「建て替えに反対」が5分の4以上ですよ。(笑)

ただ、ボロマンションでも、良いボロマンションとダメなボロマンションがあります。ま、そのへんは、気が向いた時に書きます。メールでも相談にのりますが、その際は年齢と、スリーサイズ(笑)をご記入ください。
もしもの話1
〇不動産仲介営業職であれば、住宅ローンには団信(団体信用生命保険)が付いていて、ローン利用者が死ねばローンはチャラになる認識と思います。ま、残りのローンの全額が保険でカバーできるとは限りませんが、大雑把にはそんな認識でしょう。

・・で、自分が払っている住宅ローンに関しては、「実際、死んだらどうすればいいか?」は調べておいたほうが良いでしょう。何故なら・・自分が死んだケースでは、自分で手続きができません。死んでるから。(笑)

‥ということは、家族なり相続人なりに事前に説明しておく必要があり、まずは自分が理解してなければ説明できません。自分が死んでも、誰も手続きをせず、いつまでも住宅ローンが引き落としになるならマヌケです。

金融機関により違いはありますが、大雑把な流れとしては・・
・あなたが死んだ
・家族が銀行の担当窓口に連絡・必要書類の確認
・必要書類と団信弁済届けを提出→支払い可否を審査
・ローン残額が保険金で処理される

・・てかんじかな。必要書類は、死亡証明書(死亡診断書)または死体検案書(生命保険会社所定の用紙に医師が記入)、死亡の事実が記載された住民票の原本か除籍後の戸籍謄(抄)本の原本・・等でしょう。

ここで言いたいのは手続き方法ではなく、「俺が死んだら、〇〇銀行に連絡しろ!」とか、「手続きをして住宅ローンを止めてもらえ!」 「団信でローンの残金を払う手続きをしろ!」・・とか、伝えておく必要があるってことです。できれば銀行の電話番号もね。

「誰が相続するか?」とか、そんなのは後でゆっくりやればいいわけで、まずは支払い中のローンの処理でしょ? もしも相続資格者が「相続しない」にしても、万が一のリスク回避策として、故人の借金が消えるに越した事はないしね。手続きしただけで消える借金なら、消して損はありません。

マンションの場合、管理費や修繕積立金等の支払いは続けなければなりません。口座が凍結されたら、新たなる支払い手続きをしないと・・滞納となります。故人が一人暮らしの場合は、電気・ガス・水道の料金も誰かが休止手続き(電話)をする必要があります。

〇お客さんと商談中に、住宅ローンと団信の説明をする事ありますよね。その時、「ご契約いただいた場合ですが、もしも、住宅ローンの支払い中に・・万が一のご不幸があった場合(言い方はいろいろ)・・その時はご連絡ください。お手続きの助言やお手伝いをさせていただきます。」・・と言えば・・

(頼りになる営業マンだなぁ~)・・と思ってもらえるはずです。成約確率が上がりますよ。(笑)
たちのきのはなし
〇賃貸物件における賃料滞納者の立ち退きの話です。(ま、カンタンにいうと、家賃を払わない奴を追い出す話) ・・で、保証会社を使っている場合を除き、不動産屋が立ち退きの対応をする流れですが・・

既に3カ月以上の滞納・・対象者に預金なし、収入なし、生保なし・・のケースで、引っ越しをするにしても新たな引っ越し先(賃貸物件)の契約すら困難なケース・・困りますよね。

立ち退き後はホームレスになる可能性が濃厚なわけですから、・・滞納者も必死に粘るケースだし・・不動産屋としても最も困難なケースといえます。とはいえ、不動産屋としては、チンタラチンタラと先延ばしで滞納家賃を増やし続けるわけにはいきません。

最悪は弁護士をつかい、立ち退き交渉~裁判~強制執行で100万円捨てるケースです。できれば、貸主が1円でも少ない損失で済むようにしたいものです。

長期滞納者の泣き言で多いのが、「引っ越し先がない」 「荷物の行き場(保管場所)がない」 「金がない」・・等です。ま、どうにもならない状況ですが、そこで利用価値が高いのが・・【コンテナ貸倉庫】 【ネット喫茶】 【少額の貸付】です。

コンテナ倉庫は最小スペースで月に数千円・・ネット喫茶で一晩 数千円・・その程度の金額を貸し付けて、荷物は貸倉庫へ・・寝泊りはネット喫茶で・・て方向に導く方法もありだと思います。あくまでも【熱心】に【説得】です。その後・・貸倉庫やネット喫茶の利用料金が無くなってしまったら?

そんなの不動産屋には無関係です。(笑) 少額貸付に関しては回収不能、滞納賃料も回収不能・・しかし、弁護士に100万払うよりは安い・・少しくらいの金は使ってもいい・・それでよければ有効な方法です。

不動産屋も追い出し行為が好きなわけではありません。家賃が払えない人に対する最終手段であり、本音としては、「超面倒くさい」わけで、不動産屋側も迷惑を被っている側です。利益はなく、貸主の損失を最小限に抑えるためのネガティブな仕事・・しかも恨まれる・・嫌な仕事です。ご用心。

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