ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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自社ブランド
マンション分譲会社は自社ブランドを企画して、シリーズ化する事が多いですね。ブランド名と最寄の駅名を足せばマンション名だったりします。建売会社も同じです。

また、中古マンションの買取・再販業者もリフォームやリノベーションの仕様をシリーズ化して自社ブランドをアピールしています。高級で洗練されたイメージで売りたいのは分かります。

しかし、中小企業が売主の建売やマンションに関して、自社ブランドをアピールしても、消費者は付加価値を認めません。同じシリーズであれば仕様が同じ・・という認識だけです。

自社ブランドを宣伝する側だけが盛り上がり、価値があるかのごとく宣伝して販売する・・しかし、信用のない中小企業の自社ブランドなど、誰も評価していないという現実があります。

マンション分譲会社や建売会社、中古の買取り再販業者の倒産は珍しくもありません。そのような情報を耳にする度に、自社ブランドの空しさみたいなものを感じます。

多くの者が、同じように起業し、同じように成長して、同じような自社ブランドを考案し、同じような失敗をして、同じように倒産するのです。不思議ですね。ご用心。

最近のマンション
新築分譲マンション・・広いエントランスホール、子供が遊べる共有施設、ゲストルーム、ミニシアタールーム・・・それって得なのでしょうか?敷地に対する容積率には限界があり、その範囲で建築しています。共有施設が増えれば専有面積が減ります。

どちらが増えて、どちらが減っても、延べ面積の限度は同じです。販売価格が同じなら専有面積が広いほうが得ですね。遊び心でレンタブル比を下げすぎると、狭いマンションなのに割高・・となるのでは?共有施設の建設費は分譲価格に含まれますし、共有施設の維持費は管理費に上乗せです。

来客のいない人にはゲストルームなど不要ですし、子供のいない人には子供の遊戯施設は不要です。ミニシアタールーム?・・そんなもん最初の1回か2回で飽きるのでは?共有施設を削り過ぎても味気ないマンションになってしまいますが、過剰な程にいろいろあっても無駄なのです。

日々の生活をする中で、ある程度の専有面積は必要です。同じ金額なら、無駄を省いて少しでも専有面積を広くしてくれたほうが親切です。地味でも無駄のないマンションを作り、「買って良かったわ!」という評判が信用につながり、過剰な宣伝をしなくても完売する・・そんな分譲会社が生き残れば良いと思います。
新築マンションの売れ残り
新築マンションの販売も現場次第で天と地の差ですね。首都圏の新築マンションは、「売り渋り」効果で価格が上昇しているのに、郊外では「売れ残りの在庫」が増え、新規の供給が減っている・・とのニュースをネットで見ました。

郊外でも価格を下げない努力はしていますよね。値引きする時は売買価格を下げずに値引き分はキャッシュバックする方法は昔からあります。値引きに関する事は口外しない念書を書かせたりしますよね。売買価格を下げれば、最初に高く購入した人からのクレームがくるからかな?仲介では考えられない行為です。

売れ残り住戸を関連会社や取引業者に買わせる手法は今でも有効なのかな?それで「完売御礼!」というのなら詐欺みたいな感じもしますね。完売後に中古市場で「新築後 未入居!」なんて部屋が数多く出回るのを見る度に、「無理矢理に完売したんだな・・」と思ったりします。

一度「完売御礼」と広告してしまうと、『売れ残りは無い』と宣言した事となり、それ以降の広告は「キャンセル住戸発生!」と書くしか道はありませんね。 プラズマテレビをつけたり、管理費を数年分キャッシュバックしたりと必死さが伝わる広告も多いです。堅い人なら買わない事でしょう。

ずいぶん前ですが、総戸数70戸程度のマンションで10戸も売れてないのに「第3期分譲 完売御礼!」と宣伝しているのを見て、「全て完売するには21期かかるな・・」なんて笑った事があります。不謹慎かな?
老朽化マンションの未来3
老朽化マンションの未来・・も3回目です。マンション建て替え円滑化法制定後、5年経過しても円滑でないようですね。現在の法律では無理です。・・と言うより、建て替えを前提としている事自体に無理があるのです。

例えば・・中古で500万円~1000万円のマンションを購入した人達が、「建て替えるから一人1000万円必要です」という議決に賛成するわけありません。5分の4(80%)の賛成なんて夢のまた夢です。

どのような結果になるか?・・現実的に考えると、『限界まで住み続けて、建物が危険な状態になったら退去し、更地にして売却後、区分所有者の持分割合でお金を分ける』・・で、解散かな。土地の安い地域なら、「マンションの解体費用」を差し引くと赤字です。

議決権を引き下げたとしても建て替えできるとは限りません。採算に合わない建て替えは無理ですね。近くのマンションを買ったほうが安いのであれば、誰も建て替えにお金は出しません。建て替えたほうが高い事も想定できます。

人気のないエリアは過疎化します。値段のつかない老朽化マンションはスラム化して社会問題となるでしょう。遠くない時期に老朽化マンションは100万戸を超えます。あなたの『我が家』も含まれます。ご用心。

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