たとえば、売り出している中古住宅の前が「ごみ置き場」だとしても、ゴミの収集は午前中が多いので、午後から顧客を案内する場合は気がつきません。気がついたとしてもゴミがありません。

ごみ置き場の説明をしないまま契約して、後から、物件の前が「ゴミ置き場」」だと買主が知ったら大騒ぎです。町会や関係者と話をして別の場所に移設をお願いするしかありません。

近所の皆さんがゴミを出す場所です。町会や関係者と話し合い、合意する必要があります。移設するとしても、ゴミ置き場はゴミ収集車が回収するルートになければダメです。

誰でも、自分の家の前がゴミ置き場になる事を嫌がります。町会によっては、ゴミ置き場を一定期間で持ち回り（交代制で移設）にしたり、掃除の当番を順番で決めたりするケースもあります。

ごみ置き場に関して説明不足でトラブルになり、努力しても解決できなかった場合、「不動産仲介業者はゴミ置き場について説明不足であり、責任を取れ！」となります。 ご用心。

不動産取引におけるトラブルの類では『横綱』級ともいえる『ごみ置き場』の話です。全国各地で「ゴミ置き場に関する紛争」があると思います。不動産業者はいろいろなゴミ置き場のトラブル紛争に関わります。

○アパート等の賃貸管理・・共同住宅におけるゴミの分別に関するトラブル。これだけで１０回はブログ更新できる自信があります。外国人向けの賃貸を専門にしていた時に、「燃えるゴミの日」にタンスやソファーセットを出された事もあります。・・たしかに燃えます。

○不動産売買の仲介・・ゴミ置き場の移設に関するトラブル。売買物件の前にゴミ置き場があり、ゴミ置き場は他へ移設できると説明して契約締結・・しかし、町会や関係者と協議しても解決できないケース。これは完全に業者のミスです。ゴミ置き場の問題は軽く考えてはいけないのです。

○建売住宅の分譲・・建売住宅を購入した転入者による既設ゴミ置き場利用に関するトラブル。開発行為の許可が不要な小規模の建売分譲の場合、ゴミ置き場を設置しなくても建築許可は下ります。たとえば５戸の分譲なら、近所のゴミ置き場に５世帯分のゴミを追加できるか問題になるケースもあります。

不動産売買の仲介をする際に、ゴミ置き場に関する調査や説明をしない不動産業者も数多くあります。ゴミ置き場に関する事は、不動産の問題ではなく、町会や自治会の問題だと主張する不動産業者もいます。・・私は『重要な事項』だと思いますよ。ご用心。

言うまでもなく、不動産仲介の営業は、春、夏、秋、冬と、いつでも仲介をするわけですが、その季節ごとにトラブルがあります。

梅雨の季節・・瑕疵担保責任の期間内に大雨が降り、雨漏りしたらクレームが来ます。スムーズにいけば淡々と処理するだけの話ですが、まぁ、なんだかんだと拗れます。

台風の季節・・こんな時期に・・既に修復義務について抵触する問題があり、見積りをとったり話し合いをしている最中に、台風が来て修復不可能な状態を超えてしまうと最悪です。

樹木の枝葉・・寒い季節に契約したので気がつかなかったのですが、暖かい季節に引渡しをしたら、隣地から樹木の枝葉が物件内に越境・・切れば良いという話ですが、いろいろあります。

白蟻・・冬に契約して春に引渡しをしたら、羽蟻が飛んでいた。きっと白蟻もいるに違いない！と大騒ぎ！・・調べてみたら・・床下にたくさんいたりします。説明してなければ・・ま、たいへんです。

排水路・・夏になると悪臭がしたりします。排水路に近い物件を、臭いがしない春に契約して、悪臭が漂う夏に引渡しなら、買主としては、「こんなに臭いとは思わなかった！」となりますね。

全てが、契約〜引渡し〜瑕疵担保責任の期間満了・・迄に状況が変化した事によるトラブルです。予測して動いていれば、なんて事ない問題なんですけどね。完璧って無いんですよね。ご用心。

ずいぶん昔の話です。ある営業マンが中古戸建を売買仲介した時の話です。建物は老朽化により雨漏りをしていましたので、「建物の瑕疵担保責任の免責・現況渡し」と契約書に記載。現況確認書と付帯設備表には、「雨漏り＝有」と記載。現地でも説明しました。

引渡後にトラブルが発生！買主は、『雨漏りは想像してたよりも酷いので、雨漏りの修理代を負担して欲しい』と主張しました。営業マンは、雨漏りについての説明は足りているし建物は瑕疵担保責任の免責である事を主張しましたが・・

話になりませんでした。買主は営業マンの話を聞かないのです。とにかく「騙された！騙された！・・」と１００回くらい叫び続けるのを黙って聞く状態です。そして、「売主が悪い！仲介会社も悪い！みんなでグルになって素人を騙した！」と騒ぎました。

結果は、売主が修理の費用を負担しました。負けるが勝ちという早期解決の道を選択したのです。売主さんは、「なんだか面倒だし、多少の金銭で解決するのなら払いますよ。」と言ってくれました。納得はできないけど早くトラブルから逃れたい・・という事ですね。

話を整理すると・・雨漏りをしている家を、雨漏りしていると説明して、雨漏りしている状態のまま買う事を納得した人に売ったら、後から雨漏りを直してくれと騒がれた・・売主は最初から雨漏りしていると説明して売ったのに、お金を払う事になった・・という事です。

・・トラブルの度に、「契約（仲介）しなければ良かった・・」と思う営業マンもいるのでは？よく思い出せば、必ずヒントがあったはずです。それを見逃してしまうと悲惨です。人物を見極める事ができる営業と、できない営業では苦労の量が違ってきます。ご用心。

昔の話です。ある中古マンションの売主から、「ペット不可って言ったら売れるわけが無い。みんな隠れて飼っているんだから、ペットは買えると言って売ってくれ。」との事でした。そのマンションはペット不可でしたので、そのような説明はできないと断りました。

このようなタイプの人に重要事項説明の大切さや後のトラブルの恐ろしさを説明しても意味はありません。脳が理解しないのです。・・後日、自然な形で媒介を解約する事になりました。私が媒介解約の方向に誘導したかどうかは想像にお任せします。

毎日のように連絡しても、「全然連絡をくれない！」という人もいますし、誠意ある対応をしていても、「誠意が無い！」という人もいます。相性もあります。好き嫌いで判断される事もあります。いずれにせよ、依頼者が不平不満を言い出したら取引はしない事です。

顧客の言動や態度で性格を分析し、用心する・・それがトラブル回避のコツだと思います。日本語が理解できるからと言って、伝えたい思いが伝わるとは限りません。説明しても理解できない人は大勢います。それを見逃して契約をすると、担当者は悪人扱いをされる事になります。

まぁ、私もプライベートでは悪人扱いをされた事はありますけどね。でも私の場合は、「・・もう・・あなたって・・悪い人ね・・どうしてくれるの？・・もう・・。」という感じで言われました。私は悪人なのでしょうか？・・ま、とにかく、ご用心。