ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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仲介依頼の前
〇先週だったか?仲介手数料に関する裁判のニュースを見ました。概略は、「賃貸仲介で借主が賃料1カ月分の手数料を払ったけど、仲介依頼前に1カ月分となる説明がなかったから0.5ヵ月分を返還せよ」・・て話。

その前提となる正規報酬ですが、基本的には貸主と借主がそれぞれ0.5ヵ月分の手数料で合計1カ月分・・だけど、仲介依頼の成立までに借主から承諾を得ている場合は、貸主は0円で借主だけから1カ月分の手数料を受領するケースもOK・・で、

現実的には借主から1カ月分をもらうのが一般的というか普通というか・・ま、そんな流れで、いつのまにか「事前に承諾を得ている場合」という条件を忘れがちですが・・こういったニュースがあると思い出す・・そんな業者も多いのでは?

現実的には口頭(言葉・会話)で事前に説明しているケースがほとんどですが、1000人に1人くらいは後日の証拠が必要となります。今回の争点は「仲介依頼の成立はいつ?」です。今回の判例だけで判断すると・・

1.来店時(初)・・(この段階で承諾書をもらえば 1カ月分OK)
2.物件紹介、案内時・・(この時点でもOK)
3.契約したいとの申し出・・(この時点でもOK)
4.契約と契約日時の決定・・★この時点で仲介依頼の成立!
                   (今回の判例ではそうらしい)

5.賃貸清算書を渡す・・(もう遅い!0.5ヵ月分)
6.契約日・・(もう遅い!0.5ヵ月分)
・・てことかな。

ま、確実なのは初の来店時(初回面談)で説明して書面で承諾をもらう事です。書類の名前は「お取引前の基本的な説明書」とでも書いて、アレコレと注意書きを記載して、最後に、「成約の際は仲介手数料として賃料の1カ月相当分(税別)を支払うことに同意します。」と記載してサインさせるとかね。

手数料の額については、それで解決ですが、このようなトラブル(紛争)って・・別のところに原因があるものです。態度や言動に失礼があったとか、何か顧客を怒らせることがあったはずです。そのような不愉快な気持ちの相手が何か文句をいえるネタを発見した時、攻撃態勢に入るのでは?

逆にいえば・・好かれている担当者なら、多少の間違いがあっても紛争にはならず、クリアできるものです。紛争の多くが感情の問題ですよ。賃貸の手数料で裁判なんて普通に考えて労力に見合いません。それでも突き進むエネルギーは「怒り」とか「恨み」と思います。ま、皆様も、ご用心。
タイムカプセル
〇大手系不動産仲介会社では、契約および決済を終えた際、関係書類を1つの封筒へ入れた後、会社が保管します。契約書や重説・付帯設備表・現況確認書・取引完了の確認書類や、登記事項証明・公図・測量図等です。その封筒の表には、売主名・買主名・物件名・価格・日付等を記入する決まりです。

それらの書類を入れた封筒は、その後・・なにもなければ開封されることはありません。しかし・・なにか?たとえば取引関係者からの問い合わせやトラブル等があった際に、当時の契約内容を確認するために必要となれば、その封筒から中の書類が出され、誰かが見ます。

誰が見るか?・・まずは社員ですが、契約担当者とは限りません。よほど温い会社でない限り、契約担当者(営業マン)なんか3年もすれば退社しています。(笑) 5年で支店長から事務員まで、支店の全員が入れ替わっているケースもあるくらいです。(笑)

ですから、取引完了後・・数年してから、取引関係者から取引について問い合わせがあった場合、対応するのは、その店を引き継いだ責任者です。店長とか所長とかね。

多くの場合、当時の担当者不在(退社後)の対応となり、現在に対応する責任者としては残された書類だけが味方です。書類が完璧でも当時の担当者がいないと、そこに付け込まれます。「あの時、担当者が言った!」とか「言わなかった!」とか・・ま、いろいろです。しかし、担当者が辞めた後では確認のしようがありません。

〇私は大手系の会社に在籍していた時・・取引の経緯経過を書いた書類をね、取引関係書類の中に残しました。契約になった経緯とか、問題点について説明した事や、相手の発言とか・・いつ?誰が?誰に?何を?どうしたか・・そんなかんじの事です。全ての取引が対象ではありません。

将来のトラブルを予感した取引・・問題のある取引・・契約書類には書けない内容の事実がある取引(取引関係者は納得しているケース)等です。(いつの日か、この紙が役立つ時がくるかも・・)と思いながら書いた書類です。

たとえば・・契約者の息子が、「先日に母が亡くなり、相続手続き中に物件の問題を知ったのですが、騙されたのでは?」・・との問い合わせに対して・・

「問題点については契約書類に記載されております。また、当時の契約担当者のメモが残っており、それらの問題について、お母様に何回も説明して、お母様も納得をされたようです。娘様も同席されたと書いてあります。その日時と場所も記録されています。」・・て対応ができるわけです。

ちなみに・・上司や本社の意向で急いで契約した取引のことも、取引の経緯で上司から指示された内容なども、自分を守るために書いてあります。ま、ご用心。(笑)
雑談36
○男と女のトラブルは星の数ほどあります。原因は、浮気だったり、お金だったり、いろいろです。長く付き合っていたら、ケンカもすることでしょう。大声でケンカをして近所の人に知られてしまうこともあるでしょう。激高して物を壊してしまうこともあるでしょう。

問題は何を壊したか?です。アパートで付帯設備を壊せば物件を管理している不動産屋は黙ってはいませんよ。(笑) 「持ち家と賃貸、どちらが得?」みたいな比較・・ネットでよく見かけますが・・コストはともかく、借り住まいでは、借りているものを壊してはいけません。夫婦ケンカの際も、「賃貸住宅」である事を気にしながらケンカしてほしいものです。安心して設備を壊したいなら持ち家がお勧めですよ。

○賃貸管理の会社には、警察から頻繁に電話がきています。理由はいろいろ・・独居老人(賃借人)の生存確認(役所の依頼)とか、容疑者(賃借人)の部屋の家宅捜査とか、とにかくカギを開けてほしいって話です。最近では、心の問題をかかえた賃借人が問題を起こすケースが増えています。

警察を呼んだり、救急車を呼んだり・・で、その度に、不動産屋には、隣の部屋とか下の部屋の賃借人から、「迷惑だ!管理会社なんだから、なんとかしてほしい」という苦情がくるわけです。私が在籍している会社でも、いろいろな事が起こりますよ。

お客さんの立場では、会社にいる人が、「正社員」か、「フルコミ」かは関係なく、「会社の人」なわけで、私しかいない時は、私がクレームの受付をします。(世の中、トラブルばっかりだな・・)と思いながら、聞いた話をメモするだけですけどね。
雑談165
○他社と共同仲介をする際、注意すべきは相手(担当営業マン)の力量です。営業力・交渉力・危険回避能力・法令順守の適性・その他いろいろの力量です。自分に相手を分析する能力があれば、出会ったその日に結論に至ります。

いきなり契約するケースはないわけで、共同仲介の場合は、物件確認とか、案内立会いとか、電話や面談での交渉など、いろいろなやりとりがあります。その一連の流れの中で、最も早い時期に相手を判断して、不安要素があれば、その業者との共同仲介は回避すべきです。

先日、他社の仲介営業マンと会い、顧客を交えて話をする機会があったのですが・・その営業マンは自分の意見に迷いがあり、自分が出した結論がコロコロ変わりました。(コイツ・・ヤバイな・・)と思いましたよ。(笑)私は即、話を中断して退散しました。

あらゆる方向から検証しても相手の担当者に対して【バカ営業】という結論しかでないため、永久にオサラバです。(笑)取引の安全対策は、交通事故の安全対策と似ています。本人が交通ルールを守っていても、交通ルールを無視して突っ込んでくる相手とめぐり合ってしまうと・・アウトです。

安全な不動産取引も、安全運転も・・いかに【バカ】と関わらないようにするか?・・が、リスク回避の重要なポイントです。取り返しのつかない悲劇が起きた後に・・【自分は悪くない】とか、【相手が悪い】とか・・そんな事を議論しても無意味です。ご用心

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