ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
ダメだコリャ・・。
○私は現在、地場の小さな不動産屋でフルコミッション営業という立場です。お付き合いしている業者の大半は地場業者です。そんな状況の私は当然ながら地場業者の味方であり、常日頃から地場業者の生きる道を模索しているわけですが・・『地場業者はダメかも・・』と思う事が頻繁にあります。

知人の社長さんと物件の話をしていた時・・物件資料が何もないので、登記事項証明とか、公図とか、後日に拝見する流れになったのですが・・必要な公図も取れず、また後日に取り直し・・取ってきた登記事項証明も間違って近隣の土地のもの・・後日、取り直し・・何をやらせてもダメな気がしてきました。

この道20年とか30年とかのベテランが、そこらの新人でもできるレベルの調査もできない・・この現実を知った時、(ダメだコリャ・・。)と思ったし、そんな業者が地場にゴロゴロいるとしたら・・一般消費者が大手へ依頼するのは堅い選択と認めるしかありません。

消費者は、何処の不動産屋がプロで、何処の不動産屋がアホか?・・判別できないから、大手に依頼するのです。その流れを変えるには、地場業者でも信頼できる事を、広く周知させる必要があります。・・でもそれは難しそうです。地場業者全体の信頼回復を目指すと・・

レベルの低い業者の信頼まで回復する可能性があり、一般消費者が迷惑するリスクが高まります。やはり各業者が個別に自社の能力や安全性をアピールするしか方法はないですね。御社のレベルは大丈夫ですか?御社の営業マンは登記事項証明を見て、内容を理解できますか?

こんなテストを実施すると良いですよ。登記事項証明書で、抵当権や根抵当権が5つくらいあるものを用意して、『現在、有効な抵当権や根抵当権と債務者の詳細を書き出せ!』と指示してみたらどうでしょうか?『え~と、1番の根抵当が極度額変更で・・2番が抹消で・・あれ、1番も抹消で・・』なんてかんじでもいいから・・

最終的に合っているか否かで判断しましょう。・・でも、出題する社長さんが、登記事項を解読できないなら・・出題する事さえできません。そうであれば・・廃業したほうが良いですよ。(笑)ご用心
雑談55
○昨日、知人の業者(社長)から道路の調査方法について相談された時の話です。調査対象物件が接道義務を満たさない敷地で、いわゆる再建築不可の可能性が高い物件でした。物件所有者は複数の賃貸物件を所有するオーナーさんで、調査対象物件は・・

老朽化した貸家(空家)がいくつかある敷地だったのですが、かなり昔に建てた貸家なので、現在の建築基準法が適用される以前に建てた建物と推測できます。・・で、知人の社長さんは、『建物がボロボロで使えないなら、とりあえず更地にしましょう!』と助言したそうです。

でも・・もっと深く考えたら、そのような助言にはならないはずですよね。道路の調査結果を私は知りませんが、おそらくは再建築不可と思います。その場合、現況の建物を【とりあえず】解体して更地にしたら・・その先、ずーっと更地かもしれません。しかし・・

現況の建物を壊さず、無理矢理(笑)に直して使えば、当面は収益が期待できます。ま、所有者が考えて決める事ですが、不動産屋が相談を受けたのなら・・所有者の立場に立ち、リスクを検証したうえで助言をしないと、後で恨まれますよ。ご用心。
雑談131
○売買物件の重要事項説明書は作成に時間と手間がかかります。完璧を求めるなら日数もかかります。役所の調査では窓口の担当者により見解が違う事も珍しくはありません。勘違いや思い違いで事実とぜんぜん違う返答をされる事もあります。その結果は・・

重大な誤解を招き、重要事項説明書に記載すれば仲介責任も発生します。重要事項説明の調査は契約日が確定してから行なう事が多いですが、自分が物元であれば、媒介契約時に一通りの調査をして、契約予定が確定した段階で、再度調査すると安全です。

契約前の調査は、買主が確定していますので、買主の購入目的を意識しながらの調査となります。買取業者が買主の場合、重要事項説明書(案)を事前にFAXして、とくに問題がなければ契約当日は説明を省略・・なんてケースが多いと思いますが、買取業者が・・

再販の際に、今回(仕入れた時)の重要事項説明書をまる写しして使用する可能性は想定すべきです。買取業者から購入した人が、重要事項説明に問題があると騒いだ時・・仕入れた時の仲介業者に、『オマエの会社の調査不足だ!』と言ってきますよ。ご用心。
排水の神様
○私はテレビもあまり見ないし、バイク通勤なのでラジオも聴かないため、【トイレの神様】という曲をまだ聴いたことはありませんが、若い頃に、【排水の神様】みたいな先輩に仕事を教わりました。

土地や中古戸建の調査をする際にできるだけ同行してもらい、地面にある蓋を見つける度に、『コレ何ですか?』と聞きました。公共枡・・汚水枡・・雨水枡・・浸透枡・・浄化槽の蓋・・その他いろいろ。

自分で覚えるよりも、調査の度に同行してもらうほうが楽だったので、昼飯をご馳走する条件で常に同行してもらいましたが、不動産仲介営業マンの出入りは激しいわけで、同じ職場で仕事をする・・

時期は限られていたため、職場を変わる頃には覚えました。(笑)雨が降って屋根に落ちて・・どのような経路で道路の側溝へ流れているのか?トイレの汚水がどのような経路で道路の埋設管へ・・

流れるのか?・・を現場でチェックする癖がつきました。他人の敷地を通って近くの川に流している・・なんて物件もありますので、ちゃんと確認して、正しい重要事項説明をしないとね。(笑)ご用心。

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