ブログ版/不動産業界の歩き方
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敷延の幅員とか、そんな話
○竹藪へ行き、1本の竹の前に立ち、その竹を日本刀で「ウリャー!」と斜めに斬ったとします。切り口は斜めですよね。・・で、その竹の太さ(直径)が10cmとして、楕円形の切り口の広いほうで長さを測り、20cmでも、直径は10cmですよね。

○土地って、基本的には道路に2Mは接していないと建築できないですよね。道路に面する部分が路地状敷地(敷地延長/敷延)の場合は、間口だけでなく、敷延の部分の全ての幅が2Mを確保していないとダメですよね。ま、法的には下記のとおりと認識しています。

○建築基準法により・・・
都市計画区域内の敷地に建物を建築する場合、その敷地は建築基準法上の道路に原則として2m以上接していなければなならい。
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○都道府県の条例(建築安全条例・建築条例等)で・・
例・・路地状部分を含んだ敷地の接道義務について・・敷地の路地状部分の幅員は、路地状部分の長さに応じて、以下の表に掲げる幅員以上としなければならない・・2M以上・・3M以上・・
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○路地状部分の幅員とは?・・・
例・・路地状部分が接道義務を満たすためには、そのすべての箇所において幅が2m以上なければならない。
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○路地状部分の幅員の測り方
路地状敷地部分の幅員は、「路地状部分(仮想境界線)の中心線に直交する最小の長さ」・・・最も狭い部分で、通路の中心線に直角(90度)の角度で幅員を測る。

・・という事で、間口が2m以上であっても、路地状敷地部分で2m未満の部分がある場合には、条例の接道義務を満たしたことにならず、建築許可が下りない。・・ってわけです。

○いわゆる旗竿地の敷地延長部分(路地状敷地・通路部分)が直線で太さ(幅)はどこで測っても同じである事を前提として・・路地状敷地が道路に対して斜めに接していたら、路地状敷地部分の幅は間口より狭く、間口が2Mなら、敷延の幅員は2M未満である・・と考えられます。現地で何も考えず測り、「2Mあった!セーフ!」と判断してはダメ!って話です。

大袈裟にわかりやすく斜めに接していれば新人でもわかりますが、微妙な角度だと目視ではわかりません。目視でだいたい直角に接していて、間口が2M50cmとか、余裕がある場合はいいですが、ギリギリ2Mの場合は、道路に接する敷延の角度が少しでも斜めなら2M未満でアウトです。そのレベルでは測量士に依頼しないと危険ですよ。ご用心。
古民家
近々、房総方面の古民家を見に行く事になりました。下見&査定&調査&物色(笑)・・ですが、田舎暮らしって、中高年になると、少しづつ憧れが強くなりますね。もちろん、個人差はあるとは思いますが、一般的に若い時は都会が好きで、田舎は、【不便なクソ田舎】と思っていても・・だんだん、変わりますよ。

○相続した【古民家】 【田畑】 【山林】を一括で処分したい・・という依頼はよくありがちですが、とりあえず一番最初に調べることは・・法的に売れるか?・・です。いわゆる農地法とか、調整区域とか、そんなかんじの事を調べつくして、それぞれ売り物になるか?ならないか?を判断する必要があります。

多くの場合、【田畑】には法的に、譲受人の資格や条件があり・・山林は、な~んにも使えない無意味な土地・・って結末です。・・で、残るは【家】で、それを【古民家】として売り出せるか?重要ポイントですね。内見したいので鍵を開けてもらいたいと告げて・・『カギ?かけてません。』と言われたら・・おそらく廃墟です。(笑)

そうなると、難易度が高まりますが、いわゆる古民家は、主要構造部が丈夫というか、しっかりしているというか・・リフォームすれば、なんとかなると思うのですが、そもそも総額/相場が安い地域だと、下手に修理すると、修理費が土地代を超えます。だって・・土地の相場が坪あたり/数万円程度ですから。(笑)

そこそこ広い土地付の古民家が500万円で売っている地域で、廃墟のリフォームに500万円も使っちゃったら・・そのリフォーム代で古民家が1件買えた事になります。だから、現状で住めるか?が一つの目安になりますね。

配管や配線等の調査はラクです。おそらく無いから。(笑) ま、電気が有るとしても・・水道=井戸水・・トイレ=汲み取り・・ガス=プロパン・・てかんじですよ。 ただし、道路には何らかの配管がある場合もありますので、ガス・水道・下水(排水)の調査を省略はできませんが、現地へ行けば、だいたいわかります。

土地の境界石は・・たぶん無いです。あっても道路との官民の境くらいですよ。木とかブロックのコッチ側が敷地で、向う側が隣・・て程度の認識だし、境界ラインが数センチ程度ズレても、その誤差による損失は少ないです。坪1万円の物件なら、1坪減っても1万円です。それも、確定測量をしてハッキリした場合の話です。

坪1万円の地域で、測量代に50万円も使ったら、土地50坪分の損失です。(笑)・・で、1坪の誤差をハッキリさせるために50万円を使うか?・・ありえないでしょ。

○田舎の物件を見にいく時は、夏でも長袖シャツで、革靴は不可、手袋とマスク着用、水とタオルも持っていったほうがいいかな。虫はいるし、地面は土や泥、建物内はホコリが凄いし、手が汚れても水もでない・・ま、そんな状況に対応するためです。私が一番、恐れているのは・・蛇かな。(笑) 
不動産調査
○不動産の調査で重要なのは・・知識ではなく、【真面目さや責任感】 【わからない事がわかること】 【わからない事を調べる知恵】 【古い経験や知識を疑うこと】・・かな。

まず、真面目で真剣に取り組む事が大前提で・・真面目でも、何を調べるべきか?何か調べ忘れはないか?・・調べなければならない項目を知らないと調査不足で説明不足となります。調べる知恵は・・調べる方法を知らなくても、知る努力をして、知る方法を知ることです。

物件はそれぞれ個性があり、問題点も違いがあるし、経験が無いと見逃してしまう項目もあります。しかし、真面目であれば・・自分の判断では見逃しがありそうなら、先輩や上司にも現地を見てもらう事でしょう。その行動が自分自身の経験不足を補うわけです。

たとえば・・物件の前面道路が都道府県が有する公道で・・その向かい側が川なら・・公道でも、河川道路(公有道)で、建築許可は通常より時間(手続き)がかかる・・てのは経験でわかる事で、経験が無いと、【公道】で安心してしまいます。自分だけで判断せず、上司に相談すれば、指摘してもらえたかもしれません。

わかった気になっていた事が違ってたりするんですよ。法律や条令だって変わる事もあるので、過去の経験より最新の情報が重要だったりします。だから、『何か見落としはないか?気がついていない事はないか?自分の経験や知識で判断した内容に間違いはないか?』・・と、細心の注意をはらう癖をつける事です。

新人に調査の項目や調査方法を教えても・・調査項目は増え続けるし、調査方法も変わります。その度に最新の調査項目や調査方法を教えるのではなく・・そのような変化に対応できる心構えを教えれば・・その先の指導は不要です。

仲介営業マンによる調査結果の信用度について・・別の角度で適性判断が可能です。これは・・当事者しか知らない事ですが、世間話で聞き出す事は可能です。配偶者以外とのアレで、常にコンドームを使用しているか?です。(笑)独身なら交際相手と・・妻帯者なら愛人と・・完璧な避妊をしているか?妊娠や万が一の性病感染を防いでいるか?・・

その時の勢いや甘えで・・(まぁ、いいや・・大丈夫だと思うし・・)と判断をする者は、完璧主義者では無いし、相手に対しても無責任だし、その無責任さが、仕事と無関係とは言えません。(失敗しても、どうにかなるさ・・)と思う者は売りっ放しのトップセールスにはなれますが・・不動産調査員としては不適格者です。ご用心。

○8月10日までにいただいたメールは全て返信しました。届いていなければ、迷惑フォルダ等をチェックしてみてください。

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