月極駐車場を管理していると、月極駐車場の空いている場所の「詳細」を問い合せしてくる人がいます。普通は、「空きがありますか？」ですよね。借りたいなら。でも何故か？「何番と何番が空いてますか？」とか、「何処の区画が空いてますか？」て問い合せなんですよ。
・・で、正直に答えると、「検討します。」で終わり・・なら良いのですが、その空き情報をもとに、無断駐車が開始されたりします。ようするに、最初から無断駐車を目的とした人物が、無断駐車できる「空き区画」を事前に調べてた・・て話です。
何回か被害に遭うと用心するようになりますが、マトモなお客と無断駐車目的のバカを電話で判断するのはカンタンではありません。ただ、バカっぽい話し方だと警戒すべきです。「あの～」 「ちょっと聞きたいんですけど～」・・など、語尾を伸ばすバカとかね。
ま、電話の問い合せでは、空きの有無は答えても、空いている場所までは答えないのが堅実です。しつこく聞かれたら・・「無断駐車を目的とした人から問い合せがあるためです。」と答えるのもいいね。実際、そのとおりだしね。
・・で、正直に答えると、「検討します。」で終わり・・なら良いのですが、その空き情報をもとに、無断駐車が開始されたりします。ようするに、最初から無断駐車を目的とした人物が、無断駐車できる「空き区画」を事前に調べてた・・て話です。
何回か被害に遭うと用心するようになりますが、マトモなお客と無断駐車目的のバカを電話で判断するのはカンタンではありません。ただ、バカっぽい話し方だと警戒すべきです。「あの～」 「ちょっと聞きたいんですけど～」・・など、語尾を伸ばすバカとかね。
ま、電話の問い合せでは、空きの有無は答えても、空いている場所までは答えないのが堅実です。しつこく聞かれたら・・「無断駐車を目的とした人から問い合せがあるためです。」と答えるのもいいね。実際、そのとおりだしね。
〇賃貸オーナーから空室の入居者募集に関する仲介依頼を受ける際・・詳しい話をしているうちに心理状況は変化します。
不動産屋側
A・是非とも引き受けたいケース
B・普通のケース、条件がよければ引き受けるケース
C・不安要因があり、引き受けるか迷うケース
D・断りたい案件・逃げたいケース
貸主側
A・是非ともお願いしたいケース
B・普通のケース、できたらお任せしたいケース
C・お任せするか迷う不動産屋だなと思うケース
D・任せたくない・成約が期待できない不動産屋と思うケース
最初はＢでも、話をしているうちにＡになったり、あるいは、不安を感じてＣやＤになったりね。で、最終的にお互いがＡもしくはＢレベルなら専任の方向で交渉となります。また、片方がＤの場合は決裂です。媒介契約にはなりません。問題は、ＡやBのような前向きなケースではなく、Ｄのような決裂でもない・・
やってもいいけど、専任では引き受けたくない・・専任では任せたくない・・て「Ｃレベル」の少しネガティブなケースでは、どちらからか？一般媒介の提案をする流れになります。
不動産屋側からの場合・・「他社にもお声をかけると成約確率が上がりますよ。一般媒介でお受けします。」とかね。貸主側からの場合・・「早期の成約を希望するため、複数の業者さんにお願いしようと思います。」・・てかんじかな。
いずれにしても、一般媒介には、他社で成約するリスクが高く、時間と経費と労力が無駄になる可能性が高いため、「ヤル気なしコース」になりがちです。「もしも、万が一、ピッタリのお客さんが来たら紹介しますね。」・・て程度ね。
〇上から目線で、「引き受けてやってもいい」という不動産屋もいれば、「是非ともやらせてください！」という腰の低い不動産屋もいます。「任せてやってもいい」という上から目線の貸主もいれば、「是非ともお願いします！」という腰の低い貸主もいます。
不動産屋と貸主・・いろんな組み合わせがあり、上手くいくケースもあれば、決裂するケースもあります。相性ってやつですかね。広告の記載内容に口を出す貸主や、物件のアピールポイントなどの記載を強く迫る貸主は・・C以下かな。（笑） ま、ご用心。
不動産屋側
A・是非とも引き受けたいケース
B・普通のケース、条件がよければ引き受けるケース
C・不安要因があり、引き受けるか迷うケース
D・断りたい案件・逃げたいケース
貸主側
A・是非ともお願いしたいケース
B・普通のケース、できたらお任せしたいケース
C・お任せするか迷う不動産屋だなと思うケース
D・任せたくない・成約が期待できない不動産屋と思うケース
最初はＢでも、話をしているうちにＡになったり、あるいは、不安を感じてＣやＤになったりね。で、最終的にお互いがＡもしくはＢレベルなら専任の方向で交渉となります。また、片方がＤの場合は決裂です。媒介契約にはなりません。問題は、ＡやBのような前向きなケースではなく、Ｄのような決裂でもない・・
やってもいいけど、専任では引き受けたくない・・専任では任せたくない・・て「Ｃレベル」の少しネガティブなケースでは、どちらからか？一般媒介の提案をする流れになります。
不動産屋側からの場合・・「他社にもお声をかけると成約確率が上がりますよ。一般媒介でお受けします。」とかね。貸主側からの場合・・「早期の成約を希望するため、複数の業者さんにお願いしようと思います。」・・てかんじかな。
いずれにしても、一般媒介には、他社で成約するリスクが高く、時間と経費と労力が無駄になる可能性が高いため、「ヤル気なしコース」になりがちです。「もしも、万が一、ピッタリのお客さんが来たら紹介しますね。」・・て程度ね。
〇上から目線で、「引き受けてやってもいい」という不動産屋もいれば、「是非ともやらせてください！」という腰の低い不動産屋もいます。「任せてやってもいい」という上から目線の貸主もいれば、「是非ともお願いします！」という腰の低い貸主もいます。
不動産屋と貸主・・いろんな組み合わせがあり、上手くいくケースもあれば、決裂するケースもあります。相性ってやつですかね。広告の記載内容に口を出す貸主や、物件のアピールポイントなどの記載を強く迫る貸主は・・C以下かな。（笑） ま、ご用心。
〇月極駐車場の賃借人から、無断駐車について連絡（通報）があります。無断駐車している場所は既に貸している場所のケースや、空いている場所のケースがありますが、空いている場所（未契約・募集中の場所）の場合、それは偶然か？・・と考えます。
もしかしたら、その場所について、「未契約・空き」である事を知っていて無断使用している可能性があるからです。その場合、考えられるケースは２つ。
一つは、その場所の近くを借りている人が、「あそこはいつも空いているな・・誰も借りていないのだろう」と推測して、友人・知人が来た時に、「あそこが空いているはずなので、少しくらい置いてもバレない」と言い、置かせているケース。
もう一つは、管理している不動産屋に電話して、「あそこの月極駐車場は空きがありますか？空いていれば検討したい」と言い、「クルマが入れやすい場所か確認したいので、空いている場所が何処か？教えてほしい」と、空きの区画（№）を聞き出し、無断利用しているケースです。
とくに大きな駐車場の場合、いつでも複数の区画が空いているケースもあり、大きければ大きいほど無断駐車のトラブルが発生します。管理している不動産屋にできる対策は・・電話での問い合せでは、空きの区画（駐車場No.)を公開しない事です。ま、ご用心。
もしかしたら、その場所について、「未契約・空き」である事を知っていて無断使用している可能性があるからです。その場合、考えられるケースは２つ。
一つは、その場所の近くを借りている人が、「あそこはいつも空いているな・・誰も借りていないのだろう」と推測して、友人・知人が来た時に、「あそこが空いているはずなので、少しくらい置いてもバレない」と言い、置かせているケース。
もう一つは、管理している不動産屋に電話して、「あそこの月極駐車場は空きがありますか？空いていれば検討したい」と言い、「クルマが入れやすい場所か確認したいので、空いている場所が何処か？教えてほしい」と、空きの区画（№）を聞き出し、無断利用しているケースです。
とくに大きな駐車場の場合、いつでも複数の区画が空いているケースもあり、大きければ大きいほど無断駐車のトラブルが発生します。管理している不動産屋にできる対策は・・電話での問い合せでは、空きの区画（駐車場No.)を公開しない事です。ま、ご用心。
〇アパート等の賃借人が事件を起こして逮捕されたケース・・たまにありますが、賃貸契約の解除と、残置物の撤去について対応が必要となります。ちなみに契約の基本条項で対応しようとしても判例では裏切られますので、知識と経験が必要な業務になります。
連帯保証人が契約解除と残置物の処分について責任を負ってくれるケースは良いとして・・連帯保証人がいない場合、連絡つかない場合、賃借人と一緒にパクられた場合（笑）・・本人と話をつけるしかありません。
ちなみに、書くのも面倒臭いですが・・契約書に、「1カ月以上滞納したら、即時解約・・」とか記載しても現実的ではないでしょ？それと同じです。「2か月以上・・」でも同じでは？ようは、相手がゴネるか？否か？で物語は違ってくるわけです。
・・で、賃借人がパクられた場合・・まずは退去コースか？の見極めが必要です。
①逮捕・・すぐ釈放されるかもしれない
②拘留・・20日程度で釈放されるかもしれない
③起訴後・・執行猶予で出てこれるかもしれない
④実刑・・出てこれないけど金持ちなら家賃払い続けるかも。
たとえば拘留中に面会へ行き、「賃貸契約の解除に同意しろ！」とか、「家財道具を放棄する同意書にサインしろ！」とか迫っても、本人は釈放の可能性を夢見ているから無理があります。ま、罪状にもよるかな。
殺人とかなら起訴の前でも実刑が前提の交渉も可能かと思いがちですが、そのような場合、証拠隠滅等の防止で裁判所による「接見禁止」がつき、面会は無理です。手紙も不可。そうなると起訴後ですね。
起訴されてから判決が下るまでの期間・・身柄は拘置所ですが、そこで面会をして、「実刑の場合、アパートの家賃、どうするつもり？」てかんじで話し、説得して、「契約解除」と「残置物の放棄」の同意をしてもらい、書面は後で郵送させるのが良いです。
本当は、その場で書面を渡して署名押印させて回収したいけど、拘置所とか刑務所ではそれは無理だから。面倒な手続きや制約があるわけです。だから、郵便の流れになります。書類渡すのだってカンタンじゃないから。
一応、残置物の放棄以外にいくつかの対応ケースを考えておくと良いです。荷物は倉庫で預かるとか、身内の家に送るとか、賃借人（被告人）にも要望があるはずです。でも、長期刑を予感していたら廃棄に同意しますよ。
本当は刑が確定してからのほうが良いように思えますが、刑が確定して刑務所へ移送された場合・・連絡不可能になります。何処の刑務所かは誰も教えてくれません。本人が手紙でもくれない限り連絡はとれなくなるのです。だから上記④以降は無理。
現実的なケースでまとめると・・
①は接見禁止でます無理。 ②も接見禁止のケースが多いです。③がチャンスです。④以降はまず間に合いません。
合意に失敗すると・・後は誰が責任を取るか・・の戦いです。荷物の廃棄処分・・弁護士はダメって言いますよ。不動産屋だって責任取れません。賃貸オーナーだって自分の責任になるの嫌だしね。連帯保証人もバックレるケースがあります。
それじゃー・・部屋はそのまま・・って事になります。けっこう面倒な事案です。ま、普通に審査して、キチンとした方を連帯保証人にしていれば、よほど不運でない限り回避できます。
しかし・・テキトウに審査して、カタチだけの連帯保証人をつけている業者さんは・・賃借人の逮捕後の対応は・・ご用心。（笑）
連帯保証人が契約解除と残置物の処分について責任を負ってくれるケースは良いとして・・連帯保証人がいない場合、連絡つかない場合、賃借人と一緒にパクられた場合（笑）・・本人と話をつけるしかありません。
ちなみに、書くのも面倒臭いですが・・契約書に、「1カ月以上滞納したら、即時解約・・」とか記載しても現実的ではないでしょ？それと同じです。「2か月以上・・」でも同じでは？ようは、相手がゴネるか？否か？で物語は違ってくるわけです。
・・で、賃借人がパクられた場合・・まずは退去コースか？の見極めが必要です。
①逮捕・・すぐ釈放されるかもしれない
②拘留・・20日程度で釈放されるかもしれない
③起訴後・・執行猶予で出てこれるかもしれない
④実刑・・出てこれないけど金持ちなら家賃払い続けるかも。
たとえば拘留中に面会へ行き、「賃貸契約の解除に同意しろ！」とか、「家財道具を放棄する同意書にサインしろ！」とか迫っても、本人は釈放の可能性を夢見ているから無理があります。ま、罪状にもよるかな。
殺人とかなら起訴の前でも実刑が前提の交渉も可能かと思いがちですが、そのような場合、証拠隠滅等の防止で裁判所による「接見禁止」がつき、面会は無理です。手紙も不可。そうなると起訴後ですね。
起訴されてから判決が下るまでの期間・・身柄は拘置所ですが、そこで面会をして、「実刑の場合、アパートの家賃、どうするつもり？」てかんじで話し、説得して、「契約解除」と「残置物の放棄」の同意をしてもらい、書面は後で郵送させるのが良いです。
本当は、その場で書面を渡して署名押印させて回収したいけど、拘置所とか刑務所ではそれは無理だから。面倒な手続きや制約があるわけです。だから、郵便の流れになります。書類渡すのだってカンタンじゃないから。
一応、残置物の放棄以外にいくつかの対応ケースを考えておくと良いです。荷物は倉庫で預かるとか、身内の家に送るとか、賃借人（被告人）にも要望があるはずです。でも、長期刑を予感していたら廃棄に同意しますよ。
本当は刑が確定してからのほうが良いように思えますが、刑が確定して刑務所へ移送された場合・・連絡不可能になります。何処の刑務所かは誰も教えてくれません。本人が手紙でもくれない限り連絡はとれなくなるのです。だから上記④以降は無理。
現実的なケースでまとめると・・
①は接見禁止でます無理。 ②も接見禁止のケースが多いです。③がチャンスです。④以降はまず間に合いません。
合意に失敗すると・・後は誰が責任を取るか・・の戦いです。荷物の廃棄処分・・弁護士はダメって言いますよ。不動産屋だって責任取れません。賃貸オーナーだって自分の責任になるの嫌だしね。連帯保証人もバックレるケースがあります。
それじゃー・・部屋はそのまま・・って事になります。けっこう面倒な事案です。ま、普通に審査して、キチンとした方を連帯保証人にしていれば、よほど不運でない限り回避できます。
しかし・・テキトウに審査して、カタチだけの連帯保証人をつけている業者さんは・・賃借人の逮捕後の対応は・・ご用心。（笑）
