ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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たまにある事案 TAIHO
〇アパート等の賃借人が事件を起こして逮捕されたケース・・たまにありますが、賃貸契約の解除と、残置物の撤去について対応が必要となります。ちなみに契約の基本条項で対応しようとしても判例では裏切られますので、知識と経験が必要な業務になります。

連帯保証人が契約解除と残置物の処分について責任を負ってくれるケースは良いとして・・連帯保証人がいない場合、連絡つかない場合、賃借人と一緒にパクられた場合(笑)・・本人と話をつけるしかありません。

ちなみに、書くのも面倒臭いですが・・契約書に、「1カ月以上滞納したら、即時解約・・」とか記載しても現実的ではないでしょ?それと同じです。「2か月以上・・」でも同じでは?ようは、相手がゴネるか?否か?で物語は違ってくるわけです。

・・で、賃借人がパクられた場合・・まずは退去コースか?の見極めが必要です。

①逮捕・・すぐ釈放されるかもしれない
②拘留・・20日程度で釈放されるかもしれない
③起訴後・・執行猶予で出てこれるかもしれない
④実刑・・出てこれないけど金持ちなら家賃払い続けるかも。

たとえば拘留中に面会へ行き、「賃貸契約の解除に同意しろ!」とか、「家財道具を放棄する同意書にサインしろ!」とか迫っても、本人は釈放の可能性を夢見ているから無理があります。ま、罪状にもよるかな。

殺人とかなら起訴の前でも実刑が前提の交渉も可能かと思いがちですが、そのような場合、証拠隠滅等の防止で裁判所による「接見禁止」がつき、面会は無理です。手紙も不可。そうなると起訴後ですね。

起訴されてから判決が下るまでの期間・・身柄は拘置所ですが、そこで面会をして、「実刑の場合、アパートの家賃、どうするつもり?」てかんじで話し、説得して、「契約解除」と「残置物の放棄」の同意をしてもらい、書面は後で郵送させるのが良いです。

本当は、その場で書面を渡して署名押印させて回収したいけど、拘置所とか刑務所ではそれは無理だから。面倒な手続きや制約があるわけです。だから、郵便の流れになります。書類渡すのだってカンタンじゃないから。

一応、残置物の放棄以外にいくつかの対応ケースを考えておくと良いです。荷物は倉庫で預かるとか、身内の家に送るとか、賃借人(被告人)にも要望があるはずです。でも、長期刑を予感していたら廃棄に同意しますよ。

本当は刑が確定してからのほうが良いように思えますが、刑が確定して刑務所へ移送された場合・・連絡不可能になります。何処の刑務所かは誰も教えてくれません。本人が手紙でもくれない限り連絡はとれなくなるのです。だから上記④以降は無理。

現実的なケースでまとめると・・
①は接見禁止でます無理。 ②も接見禁止のケースが多いです。③がチャンスです。④以降はまず間に合いません。

合意に失敗すると・・後は誰が責任を取るか・・の戦いです。荷物の廃棄処分・・弁護士はダメって言いますよ。不動産屋だって責任取れません。賃貸オーナーだって自分の責任になるの嫌だしね。連帯保証人もバックレるケースがあります。

それじゃー・・部屋はそのまま・・って事になります。けっこう面倒な事案です。ま、普通に審査して、キチンとした方を連帯保証人にしていれば、よほど不運でない限り回避できます。

しかし・・テキトウに審査して、カタチだけの連帯保証人をつけている業者さんは・・賃借人の逮捕後の対応は・・ご用心。(笑)
孤独死防止
○知人の社長さんが役所とゴタゴタしています。生活保護の受給者が孤独死をしたケースですが、死亡直後~発見まで推定1ヶ月くらいかかっていて、死亡後の賃料に関して返金するとかしないとか・・ま、そんなトラブルです。一般的な契約は、退去(カギの返還)まで賃料がかかるんですけどね。

ま、そんなゴチャゴチャした話はさておき、孤独死を早期発見する方法はないか?・・いろいろ考えてみたのですが、とりあえず誰でもできる案は・・賃借人にハガキを渡して・・毎月の月末に1枚づつ投函してもらう案・・ハガキの宛先は管理会社で、差出人は賃借人です。毎月の月末に賃借人が1枚発送すると・・

それを受け取った管理会社は・・「○○ハイツの○○号室の○○さんは、先月末までは生きていた」とわかります。そのハガキが届かない場合・・部屋を訪ねて生存確認する・・ま、そんな案です。この場合・・月初めに亡くなった場合、その月の月末に発送するはずだったハガキが届かない事で訪問して発見・・という流れになり・・

最長で1ヶ月と数日はかかる計算になります。民生委員とかホームヘルパーとか福祉事務所が定期的に訪問していれば、ソチラのほうが先に発見するとは思います。いずれにしても数日~数週間はかかりますね。ま、そんな流れで、「もっと早く発見できる機械とかあるのでは?」と思い、ネットで検索して、下記の品を見つけました。(税込32,400 円)




ま、カンタンに解説すると・・トイレのマット下に送信機付センサーを付けて、一定期間、トイレを使用しないでいると、設定した3箇所に「生体情報がありません。」というメッセージが発信される仕組みです。外出しない人でも、フロに入らない人でも・・トイレにいかない日はありません。部屋にいるのにトイレを使用していないなら・・

孤独死の可能性があるわけです。18時間、トイレを使用しないとメッセージが発信されるなら・・2日以内には発見できる・・ってことかな。ま、詳しくはご自分でお調べください。とにかく、ご用心。
雑談30
○先日、店で暇にしている時に、賃貸物件のオーナーさんが来ました。新規の飛び込みです。依頼内容を聞くと・・「空室が埋まらないので困っている・・お客さんがいたら紹介して欲しい・・1Kで35,000円で募集していたけど決まらないので、29,000円でもOKです。」・・て話でした。

「生活保護の受給者さんでもいいです。」とも言っていましたが・・それは難しいんですよ。その地域では生活保護の規定で家賃45,000までOKなんです。・・だから、生活保護の受給者さんは、ギリギリ45,000円使いきり、広くて新しい物件を選びます。

45,000円まで出せるのに、わざわざ29,000円の狭くて古い物件を借りるわけがないのです。とすると・・その物件を借りる人は・・どんな人が対象になるか?・・貧困、低収入で、生活保護が受けられない人で・・できるだけ安い物件を探している人です。生活保護の受給者より貧しい人って言ったほうが分りやすいかな。

そのレベルだと、収入も不安定で、家賃保証の審査とか絶対無理な人達で、保証人がいないのも当たり前・・何らかの理由で生活保護も無理なので、金がなくなれば餓死とか自殺とかありえます。賃料は滞納して当たり前で、逆に払えるほうがおかしい・・そんな人でも良ければ紹介できますが・・

たぶん嫌がるでしょう。そんな現実を理解できるオーナーさんは少ないです。それに、管理料をいただいている賃貸オーナーさんの物件に空室がゴロゴロあるのに、仲介料だけしかメリットのない飛び込みの賃貸オーナーさんの一般媒介/物件を優先する理由がありません。

何処の不動産屋に飛び込んでも、同じ結果だと思いますよ。空室がゴロゴロある地域で、数少ない借主を探すのはカンタンではありません。アッチコッチの不動産屋に声をかけるタイプのオーナーさんは不動産屋に嫌われる傾向があるしね。ま、ご用心。
雑談023
○地場で細々と営業する小さな不動産屋の場合ですが・・管理物件の賃貸オーナーから、アパートの建て替えや売却の相談をされたら、【現状維持】を勧めるのが安全だと思います。

まず、建て替えについてですが、アパートを建て替える場合、オーナーさんは何処へ建築を依頼するか?・・当然、アパート建築専門の大手建築会社や大手ハウスメーカーが濃厚です。・・で、大手はアパートの建築代金を見積もる段階で・・

建て替え後の利回りや、家賃保証等の説明をします。それは、大手の関連会社(アパート管理会社)との管理契約が条件となります。そうなれば、今まで管理していた不動産屋とはサヨナラです。空室の募集も、更新手続きも、リフォームも、家財保険も・・全て他社にもっていかれるって事です。

次に、アパートの売却についてですが・・売り出して、自社で直接の客付けが可能なら、新しいオーナーさんからも管理契約を継続してもらえる可能性は高いですが、他社による客付けの場合、引渡し後、新しいオーナーさんは、管理会社を変える可能性が高いです。ま、半々かな。ケース・バイ・ケースです。

一時的には、アパートの売却で仲介手数料(片手)を得られたとしても、土地の安い地域では、売買価格2,000万円で66万円です。しかし、長期的には、アパート(空室)の仲介手数料、各室の更新事務手数料、空室時のリフォーム工事のキックバック(紹介料)、家財保険の手数料・その他・・いろいろ失います。どちらが得か?

地場の小さな不動産屋にとって、管理物件を失う3大リスクが、【売却】 【建て替え】 【相続】です。(他社にとっては3大チャンス) これを回避、もしくは先延ばしする事が安全策です。ま、相続の原因は先延ばしできませんけどね。(笑) 

○高齢者が癌になった場合、手術しなければ何年生きるかわかりませんが、手術したら長くて半年かな。そうなると、相続のゴタゴタが発生しますので、高齢の賃貸オーナーが癌で入院したら・・オーナーさんの親族から信頼を得る努力をすべきですね。

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