ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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重説
〇先日、重説と売買契約書の書類作成をしていたのですが、80%くらい完成したところで一休みしようとして上書き保存・・に失敗しました。次に開いたら・・未記入の状態で、完全にやる気を失いましたよ。(笑)

重説の作成って、人それぞれ癖みたいなものがあります。私の場合、まずは確定している部分だけ埋めていきます。少しでも不安要素がある部分は書き込まず、後回しにして終了・・次に、「不明な部分」と「不安要素がある部分」に的を絞り、調べて記入します。・・で一応、完成したら・・見直しを2回くらいして完成かな。

まずは「わからない部分がわからない」状態から、「何処がわからないかを知った」状態になって、その「わからない事」を調べて、「全てわかる」状態に到達する・・てかんじかな。ま、長年やってて、その流れになりました。

〇そういえば・・最近、某大手系の重要事項説明を拝見したのですが・・ページ数も多いし、登記情報も公図も測量図も小冊子も・・水道管やガス管の配置図も・・何もかも1冊にしちゃうから・・物件によっては厚さ1センチ超えるね。(笑) 

1冊にまとめてしまう理由は知ってます。付属書類や補足資料を別冊にして渡すより1冊にしたほうが、説明した証拠として価値が高いというか・・付属書類や補足資料が、重要事項説明書の一部になるわけです。

何かあった時、「重要事項説明の付属書類として別にお渡しした書類の中で説明しましたよ。」・・というより、1冊にして「重要事項説明で説明しましたよ。重要事項説明書をご確認ください。」・・と言えたほうが安心なわけです。法的な見解は、別冊でも1冊にまとめても同じだとしても、心理的には、そのような主張ができます。

ま、付属書類に六法全書をつければ・・すべての法律を説明した事になるのか?・・て問題もありますけどね。ま、付けるのはカンタンだけど、読んで説明は無理だよね。(笑)
現実的な話
〇短気で、気難しい性格で、細かい話を嫌い、すぐ怒るお客・・て、たまにいるんですよ。それが買客なら1秒でも速く追い払えばいい話ですが、売客の場合・・悩む営業マンは多いです。(とりあえず専任を取って、それから考えよう・・)みたいな安易な方向に進むのが大半ですが、予想を裏切らず苦労します。

経験上、高確率で商売にはならない・・営業マンが主導権を握れず、金額的に損な話をすれば不機嫌になるだけ・・値下げもできず・・絶対に売れない金額で3か月間、売り出して終わり・・そんな経験を嫌というほど経験しているのに・・専任は欲しい・・もしかしたら、ひょっとして、幸運なら成約するかも・・なんてね。

しかし、成約までの道のりは長く、査定~媒介~売り出し~価格交渉~契約~引き渡しまで、自分勝手で、わがまま言い放題の売主と二人三脚でゴールできる可能性は・・低いです。

1人のお客と出会うために、会社はたくさんのお金を使っているわけで、「難しいお客」という理由で切り捨てるのは許されません。私が大手にいた時は・・上司に言って、他の営業マンに譲りました。(笑) お客は会社のものです。自分が担当したくなければ他の担当者が対応すれば良い・・ってわけです。

どんなタイプのお客にも対応できる営業担当者は素晴らしい・・わけではありません。どんなタイプのお客とも成約できる営業担当者が素晴らしいのです。しかし、それは無理。できもしないのに無理して担当すれば、会社に損害を与える可能性もあります。

営業ノルマや、与えられた時間・経費を考慮すれば・・野良犬とか狂犬病の犬みたいなのを相手にするのは無駄の極みです。ま、新人なら、チャレンジしてもいいと思います。経験する事に意味はあります。ただ、同じ失敗を繰り返すなら・・バカです。

お客の見極めができるようになれば・・出会いの段階で最終結果が予測できますよ。不動産仲介営業の難しさは、「物件」より「人」の扱いです。クレームも物件の物理的要因より関係者の心の問題のほうが厄介です。ま、ご用心。
雑談88
○古い中古住宅の売却相談を受けた時、「リフォームしたほうが売れやすいでしょうか?」と聞かれる事があります。そのような場合、私はリスクを説明します。建物の老朽化の程度にもよりますが・・そのまま使えそうな家・・手直ししたら使えそうな家・・

壊したほうがいい家・・いろいろあります。いずれにしても、一般消費者と契約になる事が前提なら、リフォームするのも有効です。しかし、そのリフォーム費用を売り出し価格に上乗せした価格で売れるとは限りません。また、リフォームして売り出した場合・・

そのリフォームの内容を購入者が好むとは限りません。自分の好みでリフォームしたいという希望のお客さんも多く、売り出し前のリフォームなどせず、そのままだったら売れた物件・・けっこうあります。また、売り出しても売れなかった場合・・最終的に土地値で建売用地として契約する場合・・土地値なわけですから、リフォーム費用は無駄になります。

仲介業者としては、リフォームをしても、売れずに値下げの繰り返し・・ってのも責任を感じますし、リフォームに関する責任やクレームもありえるので、余計な苦労が増えます。どちらかといえば【現状渡し】を勧めると思います。

でも、会社にリフォーム部門があると、上からの指示でリフォームを勧めるケースもあるのかな。リフォーム業者を紹介して紹介料を得たい場合もあるしね。(笑) 数百万の安い物件だと、仲介料よりも、リフォームの紹介料のほうが高かったりします。いいんだか、悪いんだか・・。

○師走ですね。今年もキツイ1年でした。来年もよろしくね・・って、まだ早いか。(笑) ま、10回くらいは更新しますよ。じゃね。

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