ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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言うのはカンタン
〇ま、皆さんは違うかもしれませんが・・売買物件の専任を受託して、まず最初に思うことは、(ふぅ・・調査・・かったるいな・・)です。(笑) しかし、調査をしないと広告活動ができません。だから、広告に記載すべき事項についてのみ調査を行い、売りに出す・・

・・で、予想より早く買付が入ったりします。すると、(マジかよ。・・重説つくらなきゃ・・また調査だ・・)と思います。今度は本格的に細かい部分まで調べる事になります。なにか見落とせば大事件になるので、緊張もするし、気が重くなりますよ。

だからアドバイスしますが、物件の媒介を受けたら、初期の段階で完璧な重説を作成すべく、きっちり調査すると良いです。・・で、完璧な重説が完成すれば、「いつでも来いや!ゴルァ!」という自信になります。(笑) 何か聞かれても、すぐに答えられるしね。

面倒なことを最初に処理するか・・ギリギリになってから重い腰を上げるか・・それは最初がいいよ・・て話です。ま、言うのはカンタンだけど、実行は難しかったりします。(笑) ま、ご用心。
回避すべきケース
〇私が副業で古物商をしている事はご存知と思います。最近はインターネット経由で仕入れて、ネットオークションで売るケースが多いのですが、ネットオークションで入札前に入札希望者から、質問がくる事があるんですよ。

・・で、その質問できるシステムを利用して、大幅な値引き交渉とか、送料の減額とか、いろいろな連絡があるのですが、こちらが対応できる内容の場合は普通に返信しますが、無理難題の場合、相手をブラックリストに登録して、その相手が入札できないように処理しています。

たとえばね・・1000円で出品している品にたいして、「300円にしてほしい」と要望されたとします。普通に考えれば、断ればいいだけの話です。・・で、断った後、その相手が1000円(満額)で入札して落札したら、どうなるか?・・1000円で商談成立で、私の希望どおりなわけですが・・

相手側は、『300円に値引き交渉したけど断られて、1000円で落札した』という事になり、不満なわけです。・・その流れで、もし、届いた品物が気にいらなかったら・・説明で明記した些細な汚れやキズでも、怨みにより大きなクレームとなります。「なにか気にいらない事があれば文句を言ってやる!」・・となります。

気持ち良い取引にはならず、リスクだけは倍増・・てかんじです。だから、それを未然に防ぐために、その相手が入札できないように処理する必要があるわけです。これはお互いのためなのです。

〇もうお分かりと思いますが・・不動産取引でも同じ事が言えるんですよ。アレコレと厳しい内容の買付を出した購入希望者(個人も法人も)に対して、断った後・・最終的に売主の要望どおりの買付を出してきて、契約となれば・・たいへんですよ。

些細な事でも我慢せず、少しでも説明不足があれば責任問題として追求してくる可能性が高いのです。契約前は契約をしたいから大人しくしていて・・契約後はヤクザのように豹変・・なんて、よくある事です。

売主と買主の要望をすり合わせて、最終的に合意させて契約するのが仲介の仕事ですが、双方の希望条件に大きな差がある場合は、無理にまとめず、キレイに壊して再交渉は絶対に回避すべきケース・・少なくありません。べつのお客を探したほうが安全で安心です。一度、嫌な思いをすれば理解できますよ。(笑)ま、ご用心。
「当社が買います!」という者達
○会社では1時間おきにFAXが着ます。A4の用紙で、「物件買います!」みたいなやつ。ゴミ。「100億円まで買います!」・・とか、そんな内容が多いですね。

ま、いろんな買取業者が存在しますが、彼らとしては、「私共は仲介業者ではないです。買主です。手数料をちゃんと払います。だから御社は両手になりますから、安心して物件を紹介してね。」・・と思わせたいわけです。

その背景には、「物件を買う会社に委任されています。物件を紹介して!」というスタンスだと、「共同仲介?手数料分かれかよ!ふざけんな!買主くらい自分で見つけられるよ!なんでわざわざ手数料の取り分を減らしてまで、オマエらを通す必要があるんだよ!ボケ!失せろ!」・・てなるからです。

物元(専任媒介業者とか)としては・・
○買い取る業者なら手数料をくれるので両手
×客付業者なんか通したら分かれになり損する

ここからが本題なんですが・・・「物件買います!」と宣伝して物件情報を集めてから・・「たまたま今回の物件は当社では買えないけど、取引先で買えるかもしれない。紹介していい?」と言い出す者もします。たぶん、いつもの手口なんでしょう。

客付の立場では物件を紹介してもらえないから、「物件買います!」と買主の立場を装い物件を集めて、その後・仲介の立場に移行する手口です。ま、かんたんに言うと、クソ野郎です。

もっとひどいケースだと・・買主を装い物件情報を集めて、話が具体化してから、「じつはですね。手数料はお支払いしますが、購入の名義は当社の親会社になります。」・・なんてケースもあります。プロなら意味わかるよね?ド素人は「手数料をくれるなら、べつにいいじゃん!」て思うのかな?

その親会社が買主で、窓口の会社は「代理」てことです。親会社とかスポンサー会社とか呼称はどうでもよくて、ようは別の会社が買主で、窓口(交渉相手)が代理だと・・・

買主から約6%(1つの取引における手数料の上限)の手数料がでて、窓口(代理会社)は自社の報酬として約3%を受け取り、残りの約3%(全体の半額)が物元に支払われる流れですが、そこで法定手数料の上限になっているので・・物元は売主から仲介手数料を受領できません。

逆パターンも多いですよ。建売業者の窓口が「代理」。「3%払います!」というけど、代理が自分とこも3%とってるから、客付業者は代理側から3%もらった段階で、買主(購入者)からは手数料が得られない。・・得られる収入は、ふつうの「分かれ」と同じって事です。

たまにレインズ等の物件資料に、「手数料:3%支払います。(※業法に従ってください。)」なんて記載を目にすること・・あるでしょ?「おたくは自分の依頼主からは手数料取れないよ!実質的には、分かれと同じだよ~ん。」て意味です。

「代理」というマジックで、交渉相手はちゃっかり手数料を半分取っちゃう取引・・って事です。ちなみに、買主が6%支払うから損で、売主は手数料を支払わず得する・・なんてわけありません。

売買価格の価格交渉で、その分を調整するのが常識です。6%支払う側も、仲介手数料を払わず済む側も、売買価格で調整されているって事です。実質的には、売主も買主も、手数料分かれの仲介と損得は同じなのです。

ま、宅建資格もってりゃ分かる話ですけどね。物件情報を流す「出会い」の段階では気がつかない場合もあります。クソ野郎の狡い話術で、「手数料払いますから買主と同じでしょ?」・・なんて騙される業者もいるのでネタにしました。

この話で「悪」の部分はね、買主側の仲介業者が、自社を買主の立場と偽り、商談を優位に進めて、手数料分かれと同じって事です。対策としては、物件の紹介前に、「じつは代理ですか?当社の依頼主からも手数料をもらうつもりなので確認です。」と確認すると良いですよ。

「買います!」だの「手数料支払います!」だのとカッコいいセリフを吐き、「買主様」として偉そうな態度で仲介業者を顎で使い、仲介業務をすべて相手にやらせて・・じつはそいつも仲介業者だったなら・・クソ野郎では?(笑) 「3%支払います!」と言ってる業者の何割かは、じつはそんなかんじですよ。ご用心。

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