ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
「当社が買います!」という者達
○会社では1時間おきにFAXが着ます。A4の用紙で、「物件買います!」みたいなやつ。ゴミ。「100億円まで買います!」・・とか、そんな内容が多いですね。

ま、いろんな買取業者が存在しますが、彼らとしては、「私共は仲介業者ではないです。買主です。手数料をちゃんと払います。だから御社は両手になりますから、安心して物件を紹介してね。」・・と思わせたいわけです。

その背景には、「物件を買う会社に委任されています。物件を紹介して!」というスタンスだと、「共同仲介?手数料分かれかよ!ふざけんな!買主くらい自分で見つけられるよ!なんでわざわざ手数料の取り分を減らしてまで、オマエらを通す必要があるんだよ!ボケ!失せろ!」・・てなるからです。

物元(専任媒介業者とか)としては・・
○買い取る業者なら手数料をくれるので両手
×客付業者なんか通したら分かれになり損する

ここからが本題なんですが・・・「物件買います!」と宣伝して物件情報を集めてから・・「たまたま今回の物件は当社では買えないけど、取引先で買えるかもしれない。紹介していい?」と言い出す者もします。たぶん、いつもの手口なんでしょう。

客付の立場では物件を紹介してもらえないから、「物件買います!」と買主の立場を装い物件を集めて、その後・仲介の立場に移行する手口です。ま、かんたんに言うと、クソ野郎です。

もっとひどいケースだと・・買主を装い物件情報を集めて、話が具体化してから、「じつはですね。手数料はお支払いしますが、購入の名義は当社の親会社になります。」・・なんてケースもあります。プロなら意味わかるよね?ド素人は「手数料をくれるなら、べつにいいじゃん!」て思うのかな?

その親会社が買主で、窓口の会社は「代理」てことです。親会社とかスポンサー会社とか呼称はどうでもよくて、ようは別の会社が買主で、窓口(交渉相手)が代理だと・・・

買主から約6%(1つの取引における手数料の上限)の手数料がでて、窓口(代理会社)は自社の報酬として約3%を受け取り、残りの約3%(全体の半額)が物元に支払われる流れですが、そこで法定手数料の上限になっているので・・物元は売主から仲介手数料を受領できません。

逆パターンも多いですよ。建売業者の窓口が「代理」。「3%払います!」というけど、代理が自分とこも3%とってるから、客付業者は代理側から3%もらった段階で、買主(購入者)からは手数料が得られない。・・得られる収入は、ふつうの「分かれ」と同じって事です。

たまにレインズ等の物件資料に、「手数料:3%支払います。(※業法に従ってください。)」なんて記載を目にすること・・あるでしょ?「おたくは自分の依頼主からは手数料取れないよ!実質的には、分かれと同じだよ~ん。」て意味です。

「代理」というマジックで、交渉相手はちゃっかり手数料を半分取っちゃう取引・・って事です。ちなみに、買主が6%支払うから損で、売主は手数料を支払わず得する・・なんてわけありません。

売買価格の価格交渉で、その分を調整するのが常識です。6%支払う側も、仲介手数料を払わず済む側も、売買価格で調整されているって事です。実質的には、売主も買主も、手数料分かれの仲介と損得は同じなのです。

ま、宅建資格もってりゃ分かる話ですけどね。物件情報を流す「出会い」の段階では気がつかない場合もあります。クソ野郎の狡い話術で、「手数料払いますから買主と同じでしょ?」・・なんて騙される業者もいるのでネタにしました。

この話で「悪」の部分はね、買主側の仲介業者が、自社を買主の立場と偽り、商談を優位に進めて、手数料分かれと同じって事です。対策としては、物件の紹介前に、「じつは代理ですか?当社の依頼主からも手数料をもらうつもりなので確認です。」と確認すると良いですよ。

「買います!」だの「手数料支払います!」だのとカッコいいセリフを吐き、「買主様」として偉そうな態度で仲介業者を顎で使い、仲介業務をすべて相手にやらせて・・じつはそいつも仲介業者だったなら・・クソ野郎では?(笑) 「3%支払います!」と言ってる業者の何割かは、じつはそんなかんじですよ。ご用心。
期限の設定
〇不動産仲介営業マンにとって必要不可欠な能力の一つが、取引におけるスケジュール管理で、いわゆる期限の逆算の能力です。たとえば、決済期限がありますが、その前に、ローン承認期限や契約通知の期限、ローン申込期限・・など、いろいろな期限があり、すべてが合理的で実現可能な時間を要します。

たとえば・・
1・契約日
2・手付解約期限
3・ローン申込期限
4・ローン承認期限
5・ローン解約期限
6・決済期限
・・・などがあります。

売主側としては上記に連動して・・
・引っ越し先の確定(賃貸なら入居申込み等)
・既存借入(住宅ローン)の解約準備
・抵当権抹消の手続き準備(予約・準備)
・引っ越し
・残置物の廃棄等
・引き渡し
・・・などがあります。

たとえば、契約後1か月以内のローン承認期限で、ローン承認後1週間で決済期限だとします。売主は抵当権の抹消にともなう抵当権抹消書類を揃えなければなりませんが、ローン承認後から決済まで1週間の場合・・ローン承認後に抵当権抹消書類の手配をしても間に合いません。・・その場合、買主は、ローン承認前に動かなければなりません。

しかし、ローンが否決されたら白紙解約です。売主としては買主のローン承認を確認後に、自身の住宅ローンの解約手続きや引っ越しをしたいし、そうすべきです。ようするに、仲介業者は、売主と買主の両方にリスクのないスケジュールを組んで、決済期限を設定しなければならないのです。

また、時間のかかる・・
・土地の測量(近隣の立ち合い・同意書)
・建物の取り壊し(更地渡しの場合)

・・などが条件の場合、それらに要する日数を計算し、余裕をもって期限を決めなければなりません。・・ということは、測量関係や取り壊しに必要な日数、手続き、流れをわかっている必要があります。アクシデントも想定すべきですね。不動産仲介営業は万能の神ではありません。各種手続きはそれぞれの専門家に任せればいいのです。

お金は銀行、登記は司法書士、測量は測量士(土地家屋調査士)、取り壊しは解体業者・・不動産仲介営業は、取引全体を監督するコーディネーターとして、契約内容を無事に履行させたり、依頼人の要望に沿い問題を解決する能力が必要なのです。無理なスケジュールで失敗し、「期限の延長合意書」を取り交わす取引の担当者は・・マヌケです。(笑)

〇デートにおいても、約束の日に、「ごめん、今日はあの日なの・・急にアレが始まっちゃって・・」と言われたら・・最長で1週間の期限延長ですね。私なら嘘と思うけど。(笑)・・ 期限の設定にはアクシデントも想定しましょう。(笑) ご用心
重説
〇先日、重説と売買契約書の書類作成をしていたのですが、80%くらい完成したところで一休みしようとして上書き保存・・に失敗しました。次に開いたら・・未記入の状態で、完全にやる気を失いましたよ。(笑)

重説の作成って、人それぞれ癖みたいなものがあります。私の場合、まずは確定している部分だけ埋めていきます。少しでも不安要素がある部分は書き込まず、後回しにして終了・・次に、「不明な部分」と「不安要素がある部分」に的を絞り、調べて記入します。・・で一応、完成したら・・見直しを2回くらいして完成かな。

まずは「わからない部分がわからない」状態から、「何処がわからないかを知った」状態になって、その「わからない事」を調べて、「全てわかる」状態に到達する・・てかんじかな。ま、長年やってて、その流れになりました。

〇そういえば・・最近、某大手系の重要事項説明を拝見したのですが・・ページ数も多いし、登記情報も公図も測量図も小冊子も・・水道管やガス管の配置図も・・何もかも1冊にしちゃうから・・物件によっては厚さ1センチ超えるね。(笑) 

1冊にまとめてしまう理由は知ってます。付属書類や補足資料を別冊にして渡すより1冊にしたほうが、説明した証拠として価値が高いというか・・付属書類や補足資料が、重要事項説明書の一部になるわけです。

何かあった時、「重要事項説明の付属書類として別にお渡しした書類の中で説明しましたよ。」・・というより、1冊にして「重要事項説明で説明しましたよ。重要事項説明書をご確認ください。」・・と言えたほうが安心なわけです。法的な見解は、別冊でも1冊にまとめても同じだとしても、心理的には、そのような主張ができます。

ま、付属書類に六法全書をつければ・・すべての法律を説明した事になるのか?・・て問題もありますけどね。ま、付けるのはカンタンだけど、読んで説明は無理だよね。(笑)

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