ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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ありがちな話
〇不動産仲介営業は自身の営業活動(行動)に関して自由さを求めます。営業マンの求める理想は、「朝から晩まで自由行動」です。ま、数字が上がっていればなにをやっていても許される雰囲気はあるものです。ただ、それが長く続くと、指示や命令に拒否反応がでるんですよ。

物件を見に行くよう指示しても、「物件を見る必要がない理由」を言い、動かなかない・・顧客に電話するよう指示しても、瞬時に「電話する必要がない理由」を言い、動かない・・なにを指示しても、瞬間的に言い訳してブロックする・・ま、こんなかんじかな。

この「瞬間に」がポイントで、なにか指示されても、指示の理由や意味など考えず、最初から断ることしか考えていないから「瞬時」に対応できるのです。理由はいろいろで、「無駄な動きは指1本でもしたくない」とか、「無意味な指示に従えない」・・とかね。

そんな部下がいたら話し合うべきです。何回か瞬時の断りをされた後、個室に呼び、面談する。そこで・・たとえば、「この数日で、君に3回の指示をして、すべて断わられた経緯があるが、それぞれの断り理由については信じているし納得もしている。・・ただ一つ疑問があるので教えて欲しい」と言い・・

「君はなぜ?私の指示に対して、【瞬時】に断れるのか?考えてみたんだけど、私の結論は2つ。一つは君がスーパーコンピューターのように情報処理能力が高く、瞬時に指示内容を解析して返答しているケース。もう一つは・・

指示された瞬間に断りモードに入り、何を指示されても、まずは断り、それからできない理由を考えながら話しているケース。・・で、どちらかな?」と聞く・・スーパーコンピューター並みの情報処理能力と答えたら、「そこまで素晴らしい能力があるなら、その能力を活かせる会社に行ったほうがいいよ。」と退職を促すべきですね。

瞬間に断りモード・・を認めたら、反省させて仕事を続けさせるか、「やる気がないなら辞めるべきでは?」と退職を促すべきですね。営業マンも劣化すると、「ラクしたい、ラクしたい、あ~ラクしたい」と、ラクを求めるようになります。その兆候があったら、若いのと入れ替えたほうが良いです。ま、ご用心。

屋根瓦飛散防止
〇台風といえば、普通は自宅の心配をするものですが、不動産屋は賃貸の管理物件や社有物件、あるいは仲介物件の心配までするので疲れますね。

この10年くらいはボロ家ブームというか、格安の中古戸建が投資(賃貸)で取引されているし、不動産屋が買い取り、リフォームして再販・・てケースも多いですが、ボロ家は台風に弱いです。

・・で、そんなボロ家が取引中(契約後、決済前)、あるいは買い取って再販するまでの期間に台風が来て、屋根の瓦が近所に飛んだら、騒ぎになります。

損害はともかく、心証が悪いです。ご近所に迷惑をかければ、道路の掘削承諾とか、なんらかの同意書をもらう交渉が拗れます。リフォーム工事や解体工事・新築工事にも悪影響があります。

ま、起きてしまってから後悔しても取り返しはつきませんが、予防処置ができるならすべきですよね。ボロ家を仕入れて、しばらくは現状のまま放置(決済待ち・測量待ち・取り壊し待ち等)するなら、台風対策暴風ネットを取り付けると良いです。

屋根瓦飛散防止用ネット(約48畳・サイズ:10m×10m)でも25,000円くらいで買えます。美観に拘らなければ養生ネット(グリーンネット)でもいいです。ま、一度痛い思いをしてからでもいいけど、できれば予防したほうが安心ですよ。ま、ご用心。
私道持分なし
〇私道.net経由の相談メールがたまに着ます。私道.netには相談不可と記載してあるのですが、暇なときは対応しています。位置指定道路の持分がないケース・・たまにありますが、そのような物件を購入すべきか?・・そんなかんじの相談もあります。

そのレベルならネット検索で営利目的の親切アピール不動産屋サイト(笑)がたくさん語っていますので、必要な知識は得られると思いますよ。私が注意すべきと思う点は・・その物件だけ持分が無い理由と、その背景にあるもの・・それらが及ぼす将来です。

位置指定道路を築造した当時は接面していた区画のすべてに持分があるケースが多く、その各区画は分譲後に売却しても私道持分は区画と運命を共にします。その一般的なケースから外れてしまった理由・・知らずに買うとか、ありえませんよ。

たとえば分譲会社、もしくは大地主が位置指定道路を入れて宅地部分のみ区画・分譲して、私道はすべて分譲をした者が所有・・これはよくあるケースです。将来的に位置指定道路を延長する予定なら、先に築造した位置指定道路の全所有者の同意が必要なので・・

私道持分を各区画に付けてあげちゃうと、将来の位置指定道路の延長に「反対」をする可能性があるからです。その場合、将来に位置指定道路の延長が終わった際、みんなに道路持分を無償譲渡するケースもあります。

分譲をする者が私道持分を持ち続けるケースのリスクですが・・事業資金を銀行から借りるため私道も担保に入れますが、返済を滞れば差押、競売コースです。競売になると、私道専門の事件屋が競落して、各区画の人達を訪ねて、「道路を買ってほしい」となり、断ると・・いろいろ面倒なことになる・・なんてケースもあります。

複雑な事情などなく、地主がケチで宅地は売るけど私道持分を渡さないケースや、建築で儲けるから建築さえできれば私道持分なんかどうでもいいと考える無責任な不動産屋から私道持分なしの土地を買ったケースもあるでしょう。

・・で、将来的に・・・ドケチな地主とご近所付き合いをする事になるのもデメリットだし、ご近所で自分だけ私道持分がない立場で、いいしれぬ不安感が続くのもデメリットです。売る際も価格に影響するし、お金を借りるにも担保評価に影響があります。・・私道持分がないと、いろいろ影響はありますよ。ま、ご用心。

めいわく2
〇先日、いわゆるパーワービルダー系から「建売用地求む!」のテレアポがかかってきた時の話です。

①私 「はい、〇〇不動産です。」
②相手 「いつもお世話になっております!◎◎◎◎と申します。」
③私 「はい」
④相手 「・・え?・・えと、◎◎◎◎と申します!」
⑤私 「はい」
⑥相手 「え?・・」

・・みたいなかんじでした。解説しますと・・相手は私に③で、「お世話になっております。」と返してもらえると思っていたわけです。しかし、「はい」だけなので、「え?」となったわけです。

自分の会話のリズムで、当然に期待通りの流れになると確信していたのです。だから、気を取り直して、④でもう一度、社名を言ったわけです。それで同業者の立ち位置で、「お世話になります。」を催促というか期待したわけです。

私は社名を聞いた段階で「用地求む!」のテレアポと理解していたし、とりあえず買付を入れて物件を止めてから条件(価格)を交渉するような業者とは永遠に関わらないようにしておりますので、「はい」しか言いません。お世話にもなってないしね。

・・で、続きは・・

相手 「当社は建売用地を探しておりまして・・」
私 「売買やってませんので。」
相手 「え、そうなんですか?」
私 「ええ、では失礼します。」 ガチャ・・ 終

ま、こんなかんじで、とにかく30秒以内に終わらせるように心掛けています。話すだけ無駄だから。(笑)

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