ブログ版/不動産業界の歩き方
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必要な細工
〇たとえば・・家族から「おばぁちゃんが家を売ったんだけど、凄く安く売ったらしいよ。」・・と聞けば、一般の方は、「不動産屋に騙されたのでは?」と思いますよね。・・で、お盆とかに、おばぁちゃんに会う機会があり、その流れで契約書を見せてもらったとして、はたして契約書だけを見て、どれだけ内容を理解できるでしょうか?

〇不動産売買契約書の添付書類には、重要事項説明書や付帯設備表・現況確認書等があり、それらの何枚もの書類を読み、取引内容が理解できる・・それが普通なんですが、契約書の特約欄や備考に取引の内容を要約した文章を入れて、大雑把に価格の根拠を理解できるよう書くのがお勧めです。

理由は・・契約書類の中で・・売買契約書だけがアッチコッチに旅をするんですよ。で、いろいろな人が読んだりします。税理士とか税務署とか、役所の相談窓口とか、弁護士とか警察とか、契約者の息子とか娘とか・・年月を経て、同業他社とかね。で、多くの場合、契約書しか見ません。

ま、本来は、説明は重説に書くことなんですが、重説や他の契約書類なんか、いずれ何処にあるかわかんなくなっちゃうし、紛失する人もすごく多いんですよ。・・で、契約書の不十分な情報だけで第三者からいろいろな憶測をされます。「おばぁちゃん、騙されたのでは?」・・とか、「いいかげんな書類だ」とかね。

特約欄を利用して、物件の特殊性や問題を理解できるような文章にすれば、それらの第三者に正しい理解をしてもらえる可能性が高まります。契約当事者が分かっている事もカンタンに書いておくと良いです。売主や買主の背後に隠れているいろいろな人達に説明する感覚です。

そうする事で、たとえば・・「ずいぶん安く売ったねぇ・・えっ・・なるほど・・こりゃ、高く売れるわけないね・・ふむふむ、理解できた。問題ないよ。」・・なんてかんじで、誤解を解くことができます。文章は書き方次第で説明にもなれば、合意文書にもなります。

たとえば軟弱地盤にある物件の場合・・重要事項説明書に「軟弱地盤」と記載すれば【説明】ですが、契約書で「本物件敷地は軟弱地盤ですが地盤改良等はせず、そのままの状態で引き渡す事を買主は合意した。」と書けば【合意内容】となり、契約書に記載可能です。

そのように書くことで、第三者は重説を読まなくても、契約書を読むだけで「軟弱地盤の事実」と、「現状での引き渡しについて合意したこと」を理解できます。安い理由も理解できます。

売買代金の領収書も工夫できます。但し書きを「売買代金として」だけではなく、「売買代金(軟弱地盤・現状渡しの条件付)の代金として」と書けば、見る人が見れば、「問題アリの物件」と理解できます。その但し書きと、安い金額が繋がり、「なるほど」となります。

今回の話は一般的な方法ではありません。それぞれ会社の規定や書式があり、「契約書に余計な事を書くな!」と言われるかもしれないし、領収書の但し書きについても無理な場合もあるとは思います。ま、あくまでも特殊ケースの契約における将来のトラブルを防止するためのテクニックとして覚えておいて損はないと思います。

〇さて、今晩の晩飯は何にしようか・・昨日は冷凍ピザ・・今日も同じでいいか・・作るの面倒だしね。
引渡し前の滅失・毀損
〇自然災害が起こる度に不動産仲介業者の立場で同情します。命が一番としても二番は財産・・その財産である不動産の取引も被害があるし、関係者も立場によっては悲惨です。

たとえば、一般的な土地建物(中古住宅)の取引で、自然災害により物件が滅失もしくは既存した場合・・
◇契約成立前の場合・・・もちろん契約中止 売主は悲惨
◇契約後、引き渡し前の場合・・・契約解除か、売主の責任で修復
◇引き渡し後の場合・・・売主は責任なし、買主は悲惨

・・で、仲介会社は、それらの対応をする流れです。契約中止の通知とか、契約の白紙解約の手続き(手付金の返金、解約合意書の作成・取り交わし・捺印)等です。気持ちの良い仕事ではありません。誰が悪いわけでもなく、不運なのです。

物件の毀損は建物に限らず、門扉や塀、擁壁、境界石、地中埋設管、地盤(沈下、ひび割れ、陥没)等、いろいろあり、付帯設備表や現況確認書に記載した内容に変化があれば、解約や修復後に期日延長等の対応となりますね。

契約者本人が死亡した場合は本人は契約の履行ができないわけですが、売主が死亡なら相続手続きが必要となり、契約期限内は無理だろうし、相続が上手くいくとも限りません。やはり、災害で物件が滅失していれば白紙解約ですね。

物件が滅失しておらず、売主と買主が死亡の場合は?売主と買主の相続人がそれぞれ立場を継承する流れですが・・もう考えるだけでアタマがゴチャゴチャになりますね。仲介業者の仕事は物件の紹介と契約だけではなく、契約後から引き渡しまで見届ける責任があり、解約のケースでも、後処理はしなければなりません。

大規模な自然災害があった時・・数百から数千の取引が中止になったり、解約になったり・・大勢の不動産業者がアタマを抱えて悩むわけです。仲介業者が亡くなる場合もあります。取引当事者にとっては、それも困りますね。生きて仕事をやり遂げる責任があります。


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契約条項の参考例 (引渡し前の滅失・毀損)
1・本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができる。

2・本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする。

3・売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないとき は、この契約を解除することができる。

4・第1項又は前項によって本契約が解除された場合、売主は受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
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言うのはカンタン
〇ま、皆さんは違うかもしれませんが・・売買物件の専任を受託して、まず最初に思うことは、(ふぅ・・調査・・かったるいな・・)です。(笑) しかし、調査をしないと広告活動ができません。だから、広告に記載すべき事項についてのみ調査を行い、売りに出す・・

・・で、予想より早く買付が入ったりします。すると、(マジかよ。・・重説つくらなきゃ・・また調査だ・・)と思います。今度は本格的に細かい部分まで調べる事になります。なにか見落とせば大事件になるので、緊張もするし、気が重くなりますよ。

だからアドバイスしますが、物件の媒介を受けたら、初期の段階で完璧な重説を作成すべく、きっちり調査すると良いです。・・で、完璧な重説が完成すれば、「いつでも来いや!ゴルァ!」という自信になります。(笑) 何か聞かれても、すぐに答えられるしね。

面倒なことを最初に処理するか・・ギリギリになってから重い腰を上げるか・・それは最初がいいよ・・て話です。ま、言うのはカンタンだけど、実行は難しかったりします。(笑) ま、ご用心。

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