ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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引渡し前の滅失・毀損
〇自然災害が起こる度に不動産仲介業者の立場で同情します。命が一番としても二番は財産・・その財産である不動産の取引も被害があるし、関係者も立場によっては悲惨です。

たとえば、一般的な土地建物(中古住宅)の取引で、自然災害により物件が滅失もしくは既存した場合・・
◇契約成立前の場合・・・もちろん契約中止 売主は悲惨
◇契約後、引き渡し前の場合・・・契約解除か、売主の責任で修復
◇引き渡し後の場合・・・売主は責任なし、買主は悲惨

・・で、仲介会社は、それらの対応をする流れです。契約中止の通知とか、契約の白紙解約の手続き(手付金の返金、解約合意書の作成・取り交わし・捺印)等です。気持ちの良い仕事ではありません。誰が悪いわけでもなく、不運なのです。

物件の毀損は建物に限らず、門扉や塀、擁壁、境界石、地中埋設管、地盤(沈下、ひび割れ、陥没)等、いろいろあり、付帯設備表や現況確認書に記載した内容に変化があれば、解約や修復後に期日延長等の対応となりますね。

契約者本人が死亡した場合は本人は契約の履行ができないわけですが、売主が死亡なら相続手続きが必要となり、契約期限内は無理だろうし、相続が上手くいくとも限りません。やはり、災害で物件が滅失していれば白紙解約ですね。

物件が滅失しておらず、売主と買主が死亡の場合は?売主と買主の相続人がそれぞれ立場を継承する流れですが・・もう考えるだけでアタマがゴチャゴチャになりますね。仲介業者の仕事は物件の紹介と契約だけではなく、契約後から引き渡しまで見届ける責任があり、解約のケースでも、後処理はしなければなりません。

大規模な自然災害があった時・・数百から数千の取引が中止になったり、解約になったり・・大勢の不動産業者がアタマを抱えて悩むわけです。仲介業者が亡くなる場合もあります。取引当事者にとっては、それも困りますね。生きて仕事をやり遂げる責任があります。


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契約条項の参考例 (引渡し前の滅失・毀損)
1・本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができる。

2・本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする。

3・売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないとき は、この契約を解除することができる。

4・第1項又は前項によって本契約が解除された場合、売主は受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
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言うのはカンタン
〇ま、皆さんは違うかもしれませんが・・売買物件の専任を受託して、まず最初に思うことは、(ふぅ・・調査・・かったるいな・・)です。(笑) しかし、調査をしないと広告活動ができません。だから、広告に記載すべき事項についてのみ調査を行い、売りに出す・・

・・で、予想より早く買付が入ったりします。すると、(マジかよ。・・重説つくらなきゃ・・また調査だ・・)と思います。今度は本格的に細かい部分まで調べる事になります。なにか見落とせば大事件になるので、緊張もするし、気が重くなりますよ。

だからアドバイスしますが、物件の媒介を受けたら、初期の段階で完璧な重説を作成すべく、きっちり調査すると良いです。・・で、完璧な重説が完成すれば、「いつでも来いや!ゴルァ!」という自信になります。(笑) 何か聞かれても、すぐに答えられるしね。

面倒なことを最初に処理するか・・ギリギリになってから重い腰を上げるか・・それは最初がいいよ・・て話です。ま、言うのはカンタンだけど、実行は難しかったりします。(笑) ま、ご用心。
回避すべきケース
〇私が副業で古物商をしている事はご存知と思います。最近はインターネット経由で仕入れて、ネットオークションで売るケースが多いのですが、ネットオークションで入札前に入札希望者から、質問がくる事があるんですよ。

・・で、その質問できるシステムを利用して、大幅な値引き交渉とか、送料の減額とか、いろいろな連絡があるのですが、こちらが対応できる内容の場合は普通に返信しますが、無理難題の場合、相手をブラックリストに登録して、その相手が入札できないように処理しています。

たとえばね・・1000円で出品している品にたいして、「300円にしてほしい」と要望されたとします。普通に考えれば、断ればいいだけの話です。・・で、断った後、その相手が1000円(満額)で入札して落札したら、どうなるか?・・1000円で商談成立で、私の希望どおりなわけですが・・

相手側は、『300円に値引き交渉したけど断られて、1000円で落札した』という事になり、不満なわけです。・・その流れで、もし、届いた品物が気にいらなかったら・・説明で明記した些細な汚れやキズでも、怨みにより大きなクレームとなります。「なにか気にいらない事があれば文句を言ってやる!」・・となります。

気持ち良い取引にはならず、リスクだけは倍増・・てかんじです。だから、それを未然に防ぐために、その相手が入札できないように処理する必要があるわけです。これはお互いのためなのです。

〇もうお分かりと思いますが・・不動産取引でも同じ事が言えるんですよ。アレコレと厳しい内容の買付を出した購入希望者(個人も法人も)に対して、断った後・・最終的に売主の要望どおりの買付を出してきて、契約となれば・・たいへんですよ。

些細な事でも我慢せず、少しでも説明不足があれば責任問題として追求してくる可能性が高いのです。契約前は契約をしたいから大人しくしていて・・契約後はヤクザのように豹変・・なんて、よくある事です。

売主と買主の要望をすり合わせて、最終的に合意させて契約するのが仲介の仕事ですが、双方の希望条件に大きな差がある場合は、無理にまとめず、キレイに壊して再交渉は絶対に回避すべきケース・・少なくありません。べつのお客を探したほうが安全で安心です。一度、嫌な思いをすれば理解できますよ。(笑)ま、ご用心。

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