ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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私道持分なし
〇私道.net経由の相談メールがたまに着ます。私道.netには相談不可と記載してあるのですが、暇なときは対応しています。位置指定道路の持分がないケース・・たまにありますが、そのような物件を購入すべきか?・・そんなかんじの相談もあります。

そのレベルならネット検索で営利目的の親切アピール不動産屋サイト(笑)がたくさん語っていますので、必要な知識は得られると思いますよ。私が注意すべきと思う点は・・その物件だけ持分が無い理由と、その背景にあるもの・・それらが及ぼす将来です。

位置指定道路を築造した当時は接面していた区画のすべてに持分があるケースが多く、その各区画は分譲後に売却しても私道持分は区画と運命を共にします。その一般的なケースから外れてしまった理由・・知らずに買うとか、ありえませんよ。

たとえば分譲会社、もしくは大地主が位置指定道路を入れて宅地部分のみ区画・分譲して、私道はすべて分譲をした者が所有・・これはよくあるケースです。将来的に位置指定道路を延長する予定なら、先に築造した位置指定道路の全所有者の同意が必要なので・・

私道持分を各区画に付けてあげちゃうと、将来の位置指定道路の延長に「反対」をする可能性があるからです。その場合、将来に位置指定道路の延長が終わった際、みんなに道路持分を無償譲渡するケースもあります。

分譲をする者が私道持分を持ち続けるケースのリスクですが・・事業資金を銀行から借りるため私道も担保に入れますが、返済を滞れば差押、競売コースです。競売になると、私道専門の事件屋が競落して、各区画の人達を訪ねて、「道路を買ってほしい」となり、断ると・・いろいろ面倒なことになる・・なんてケースもあります。

複雑な事情などなく、地主がケチで宅地は売るけど私道持分を渡さないケースや、建築で儲けるから建築さえできれば私道持分なんかどうでもいいと考える無責任な不動産屋から私道持分なしの土地を買ったケースもあるでしょう。

・・で、将来的に・・・ドケチな地主とご近所付き合いをする事になるのもデメリットだし、ご近所で自分だけ私道持分がない立場で、いいしれぬ不安感が続くのもデメリットです。売る際も価格に影響するし、お金を借りるにも担保評価に影響があります。・・私道持分がないと、いろいろ影響はありますよ。ま、ご用心。

めいわく2
〇先日、いわゆるパーワービルダー系から「建売用地求む!」のテレアポがかかってきた時の話です。

①私 「はい、〇〇不動産です。」
②相手 「いつもお世話になっております!◎◎◎◎と申します。」
③私 「はい」
④相手 「・・え?・・えと、◎◎◎◎と申します!」
⑤私 「はい」
⑥相手 「え?・・」

・・みたいなかんじでした。解説しますと・・相手は私に③で、「お世話になっております。」と返してもらえると思っていたわけです。しかし、「はい」だけなので、「え?」となったわけです。

自分の会話のリズムで、当然に期待通りの流れになると確信していたのです。だから、気を取り直して、④でもう一度、社名を言ったわけです。それで同業者の立ち位置で、「お世話になります。」を催促というか期待したわけです。

私は社名を聞いた段階で「用地求む!」のテレアポと理解していたし、とりあえず買付を入れて物件を止めてから条件(価格)を交渉するような業者とは永遠に関わらないようにしておりますので、「はい」しか言いません。お世話にもなってないしね。

・・で、続きは・・

相手 「当社は建売用地を探しておりまして・・」
私 「売買やってませんので。」
相手 「え、そうなんですか?」
私 「ええ、では失礼します。」 ガチャ・・ 終

ま、こんなかんじで、とにかく30秒以内に終わらせるように心掛けています。話すだけ無駄だから。(笑)
異常
〇不動産売買の仲介は仕事の幅も広いけど奥も深いです。関係法規もたくさんあるし、一つの契約だけでもいろいろなリスクが伴います。リスクは目に見えません。大手系でも契約のリスク管理は大幅な違いがあります。

リスク管理の厳しい職場環境だと、万が一・・の話で悩み、その場合の対応策や解決策を考え、それで解決できなかった場合の次なる対策・・ようするに先の先まで考えて、やっと安心できるようになります。大手の中でも、とくに堅い会社で生き残るなら、その技術と考え方が必要です。

それは普通レベルの不動案会社の営業マンから見て「異常な世界」であり、「病的な心配性」ですが、一度その異常な世界に馴染むと、それが「普通」になり、普通の会社が「いいかげんで無責任」に見えます。

異常な世界では、契約書類が多く、しかも年々増えます。事前に細かくチェックされるし、問題があれば社内の審査で否決されて契約できないケースもあります。1つの契約の準備に相当な時間が必要で、契約が決まりそうな時、喜びなどなく、(あぁ・・決まってしまう・・これから大変だぞ・・)とため息がでるほど辛く、疲れます。

万が一のことを先の先の先まで考えて悩む・・そんなかんじで長く仕事をすると・・個人の適性に無理があれば、胃が痛くなったり・・下痢をしたり・・不眠症になったり・・ハゲたり・・それぞれですが、それでも続けていると・・心身ともに病みます。その類の心配事は底なし沼のように深いからエンドレスだしね。

本題はここからで・・その異常な世界の者が地場業者へ転職すると・・いろいろ弊害があります。不動産調査や書類や商談の進め方等で周囲から、「慎重すぎる!」 「細かすぎる!」 「心配しすぎる!」・・と異常者扱いされます。

その異常者扱いが長く続くと、(もしかしたら私は異常者かもしれない・・)と思うようになり、取引で細かい事が気になる際、それはリスク管理で必要な考えなのか?自分が異常で、心の病系(強迫性障害など)なのか?・・わからなくなります。

2手先を読む・・これは普通ですが、3手先、4手先、5手先・・と、起きもしない空想のトラブルの対策を深く考え過ぎて心配するなら、それは心に問題が発生していると思います。安全確率99%では安心できず、残りの1%のリスクが気になり、眠れない・・とかね。

私は以前から税理士に「細かすぎますよ。」・・と嫌味を言われていましたが、最近、別の会計士から、「あの人は細かいし、かなりの心配性だね。」と言われているのを知りました。これで私も異常者で確定です。(笑) 唯一、救いなのは、プライベートでは超いいかげんな事かな。(笑) 
必要な細工
〇たとえば・・家族から「おばぁちゃんが家を売ったんだけど、凄く安く売ったらしいよ。」・・と聞けば、一般の方は、「不動産屋に騙されたのでは?」と思いますよね。・・で、お盆とかに、おばぁちゃんに会う機会があり、その流れで契約書を見せてもらったとして、はたして契約書だけを見て、どれだけ内容を理解できるでしょうか?

〇不動産売買契約書の添付書類には、重要事項説明書や付帯設備表・現況確認書等があり、それらの何枚もの書類を読み、取引内容が理解できる・・それが普通なんですが、契約書の特約欄や備考に取引の内容を要約した文章を入れて、大雑把に価格の根拠を理解できるよう書くのがお勧めです。

理由は・・契約書類の中で・・売買契約書だけがアッチコッチに旅をするんですよ。で、いろいろな人が読んだりします。税理士とか税務署とか、役所の相談窓口とか、弁護士とか警察とか、契約者の息子とか娘とか・・年月を経て、同業他社とかね。で、多くの場合、契約書しか見ません。

ま、本来は、説明は重説に書くことなんですが、重説や他の契約書類なんか、いずれ何処にあるかわかんなくなっちゃうし、紛失する人もすごく多いんですよ。・・で、契約書の不十分な情報だけで第三者からいろいろな憶測をされます。「おばぁちゃん、騙されたのでは?」・・とか、「いいかげんな書類だ」とかね。

特約欄を利用して、物件の特殊性や問題を理解できるような文章にすれば、それらの第三者に正しい理解をしてもらえる可能性が高まります。契約当事者が分かっている事もカンタンに書いておくと良いです。売主や買主の背後に隠れているいろいろな人達に説明する感覚です。

そうする事で、たとえば・・「ずいぶん安く売ったねぇ・・えっ・・なるほど・・こりゃ、高く売れるわけないね・・ふむふむ、理解できた。問題ないよ。」・・なんてかんじで、誤解を解くことができます。文章は書き方次第で説明にもなれば、合意文書にもなります。

たとえば軟弱地盤にある物件の場合・・重要事項説明書に「軟弱地盤」と記載すれば【説明】ですが、契約書で「本物件敷地は軟弱地盤ですが地盤改良等はせず、そのままの状態で引き渡す事を買主は合意した。」と書けば【合意内容】となり、契約書に記載可能です。

そのように書くことで、第三者は重説を読まなくても、契約書を読むだけで「軟弱地盤の事実」と、「現状での引き渡しについて合意したこと」を理解できます。安い理由も理解できます。

売買代金の領収書も工夫できます。但し書きを「売買代金として」だけではなく、「売買代金(軟弱地盤・現状渡しの条件付)の代金として」と書けば、見る人が見れば、「問題アリの物件」と理解できます。その但し書きと、安い金額が繋がり、「なるほど」となります。

今回の話は一般的な方法ではありません。それぞれ会社の規定や書式があり、「契約書に余計な事を書くな!」と言われるかもしれないし、領収書の但し書きについても無理な場合もあるとは思います。ま、あくまでも特殊ケースの契約における将来のトラブルを防止するためのテクニックとして覚えておいて損はないと思います。

〇さて、今晩の晩飯は何にしようか・・昨日は冷凍ピザ・・今日も同じでいいか・・作るの面倒だしね。

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