ブログ版/不動産業界の歩き方
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リノベーションについて語る
リノベーションについて。
簡単に言えばリフォームの「可能性を追求」した形。法的に、物理的に可能な範囲で改装する事と私は理解しています。「法的に可能」とは、一戸建てなら「建築基準法」等の規制、マンションであれば「区分所有法」等の規制をクリアする範囲と言う事です。「物理的に可能」とは、耐久性、防火性等の安全基準を満たす事が条件で、柱や壁等を移動、撤去、新設する事です。

壁、床、天井を綺麗にするリフォームとは違い、まったく違った空間になる事もあります。戸建て、マンション等を買取り、リノベーションして販売するビジネスは、エリアによっては面白いと思います。

リノベーションのメリット
都心の人気エリアには、空地(更地)が少なく、何かを壊さなければ新しい物が建てられない環境とも言えます。それゆえに現在あるマンション等をリノベーションして、「人気エリアに存在する、古いけどリノベーションした満足度の高い物件」は需要があると思います。

リノベーションのデメリット
まず、銀行の担保評価です。相場が2000万円のマンションをリノベーションしたからと言って「2500万円」の評価は得られません。手持ちの少ない顧客に「100%ローン」を勧める場合、相場の価格が基準となります。自己資金の少ない顧客は買えません。また、地方で500万円が相場のマンションをリノベーションして1000万円で売れるか?と言うと、99%売れないと思います。客層が違いますから。やはり都心の人気エリアで、それなりのセンスと収入のある顧客層(富裕層)をターゲットにする事が望ましいと思います。

リノベーションの向き、不向き。
戸建ては、ある程度の残存期間(寿命)が残された物件でないと、建て替えた方が安上がりとなります。無理矢理リノベーションしても、売れにくいと思います。

マンションは、管理が悪いと、それだけで売れない理由を満たしますし、建て替え決議が近い物件は短期間だけの寿命となり、高額なリノベーションは無駄でしかありません。物件仕入れの際は管理組合や管理会社にリサーチする必要があります。

また、建物が古く、土地の持分が多い物件は、登録免許税や固定資産税、都市計画税等が高額です。転売される顧客も同様ですので、「不動産屋の目」で物件を選定する事も必要です。

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