ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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マンション業界 用地仕入
マンションの用地仕入とは、マンションを建てるための土地を購入する側の用語。会社により関わる担当部署の名称は違います。

土地情報が地主から直接持ち込まれる事は、まずないでしょう。不動産仲介会社を通して情報を得て、調査し、採算が合うか?需要があるか?法的、物理的に可能か?検討します。ライバルもいますので、最終的に金額で競り合う事も多いです。

マンション用地としての検討は、調査の範囲が多く時間もかかります。ボリューム計算や、地盤に関するデータ、土壌汚染に関する調査、近隣対策調査等、全てをクリアしないと仕入れはできません。その調査項目は年々増える傾向にあります。それでも仕入れしてみなければ判らない事はありますが、リスクは「不動産売買の解約条件」で逃げます。億単位の損害を出すわけにはいきませんから。

マンション用地の仕入れは、社内で買うと決定しても、他社に先を越される事もあり、簡単には決まりません。それだけに自分が担当して契約が決まれば喜びも大きいでしょう。責任も伴いますが・・。

最近は、聞いた事もない小さい会社が「用地仕入」の営業を積極的にしているのを見受けますが、実際はスポンサーに収めるため、物件を逃がさないように「自社で買う」形で契約し、決済(お金を払う時期)にはスポンサー企業からお金がでるという、インチキ臭い会社も増えているので、不動産仲介会社は気をつけましょう。トラブルも多いと聞きます。見分けるコツがあります。「用地仕入の担当が不動産に素人」です。元気の良い素人を雇います。若さと行動力でおいしい情報を拾ってくるだけの要員です。
簡単な話も判らす、すぐ上司が登場しますので判り易いです。会社のパンフレットには「大手・有名会社との取引した実績」みたいな事が、自慢げに並んでます。
マンション業界 販売会社
マンション業界の販売会社とは、新築マンションの販売を受託して、販売する会社です。普通の仲介と違い、買主からは手数料は取りません。通常は売主から手数料をもらいます。宅建業法では売買価格の3%+6万(簡易計算)を上限としています。新築マンションの受託販売は、経費が高額なため、その負担割合により仲介手数料率を取り決めます。※モデルルームの建築・維持費や、半端ではない広告宣伝費用を事業主が負担する場合、販売会社は経費負担が少なくて済むので、手数料を低く設定する事もあります。逆に、売れ残りの部屋等を新たな販売会社に依頼する場合は、高い設定になる事もあります。

販売会社は2つに分かれる。
1つは、普通にモデルルームにて広告反響セールスを行う手法。現地にて対応します。来訪されたお客様には、記入されたアンケート用紙を見て、モデルルームから電話・メール等でセールスします。この人達は、常にモデルルームを転々としているため、会社にデスクはありません。職場=モデルルーム。派遣や契約社員の女性が接客して、脈があれば営業職の出番・・という会社もあります。

2つめは、会社から電話でセールスする専門会社。案内のアポイントが取れた場合のみ現地にてセールスします。このやり方は根性を要します。一日中、電話セールス。ゴミに近い顧客リストを見て電話する事も日常茶飯事。売れ残りマンションや、投資向けマンション等は、このような専門会社が売る事が多いです。

・・・どちらにしても、新築マンションの受託ができなければ仕事になりません。親会社が事業主なら全自動で受託できます。それ以外でも、販売会社の社長が事業主の元・役員だったり、元・幹部だったりすると受託もスムーズです。そんなケースは多いと思います。


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