ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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住宅ローン
不動産を探しにきた人に関して、私が最初に知りたい事は「希望物件」より「資金繰り」です。現金かどうかは、だいたい予想がつきます。(雰囲気・服装・勘・・・たまに外れますけど。)

まぁ、普通は住宅ローンを利用するのですが、低額物件を希望される方で、ローンが難しい人は物凄い数です。シビアな話ですが、買えない人を時間をかけて案内しても無駄です。しかしお客様は「まずは希望する物件があるか?」にしか興味ない場合があります。こちらの聞きたい事を優先して欲しいのですが、いろいろタイミングがあります。アンケートから始める会社も多いです。それはそれで正解。しかし場合によっては失礼になる事もあります。初対面なのに数分で「年収は?勤務先は?勤務年数は?なにか借入れありますか?・・・」て、失礼でしょ?

私は、希望を聞きながら、少しづつ聞き出す感じです。効率は悪いですが、失礼にならないように聞き出します。案内しながら、運転しながら聞く事も多いです。こっちが「ローンが使えるかどうか気にしてる」雰囲気を出さないようにしています。

会った瞬間に「難しい」と感じた時は最短時間で聞き出します。だいたい勘は当ります。無駄な苦労の積み重ねで勘が鋭くなるような気がします。無理そうな顧客には、物件資料はお渡ししますが、ご案内は、保留します。買えない人を案内して、売主に対しての信用を落とすのも問題だからです。

そんな事を仕事としている不動産仲介営業も、何割かは住宅ローンが借りれないという現実があります。転職が多すぎるからです。これから不動産の営業を目指す方は、家を買ってから不動産営業になると良いですね。経歴がキレイで、ローンが組める時でないと買えませんから。

本日頂いたメールは全て返信しました。(メールBOXがいっぱいで送信できなかった人が約1人いますが・・。)
それでは、また明日。
ゴールデンウィーク
ゴールデンウィークです。いわゆる「普通の人達」は長期休暇ですね。私にとっては常に「他人事」です。だいたい「日曜日」でさえ過去20年間、休んだ記憶がありません。あるとすれば「退職」と「入社(転職)」の合間です。

不動産売買の仲介営業は「年末年始・お盆・GW」は商売にはなりません。(極端に低い確率では良い話もありえますが・・)でも営業している会社が多いのは「社内対策」です。幹部~末端社員までが「大きなビジネスチャンスです。逃せません。」と劇団員顔負けで演じているのです。

「家族のために働く」と言う事は、そうゆう努力も多く含むのです。業績が良くても「社内対策」ができない者は長生きできません。

いずれにしても、このゴールデンウィークに出勤されている人は「良い商談」があると良いですね。
瑕疵担保免責
その業種、業界により「クレーム対処法」がある事でしょう。不動産仲介において、売買物件の引渡し後におけるクレームについて私の見解を述べます。

新築住宅の引渡しに関しては、売主が業者ですので、関係法規に従うのですが、中古住宅の場合は「消費者対消費者」の取引がほとんどです。そして契約条項についても、売主が業者の新築と違い、契約で自由に定められます。

中古住宅も「築1年」から「築30年~」の物件もあり、責任のとりようがない建物は多く存在します。不動産業者の伝家の宝刀「瑕疵担保責任の免責」を契約の特約に記載する事はもちろんの事、重要事項説明や付帯設備表、現況確認書にも記載して万全を期すべく対応しなければなりません。

瑕疵担保責任の免責に関しては、案内の際に説明すべきだと思います。契約直前で信用を失いますし、契約が成立しても「騙された」気持ちになります。

また、顧客の性格が細かいタイプだったり、相手のミスを許さないタイプの顧客は危険です。顧客の性格を無視して強引に契約すれば、高確率でクレームに繋がります。

中古住宅は、中高年の定期健診のようなもの。健康に見えても、調べれば、どこかしら問題が発覚します。高血圧だったり、血糖値だったり。みな、騙し騙し、なんとか生きてるのです。完璧を求める事は愚かなのです。

ある程度、妥協というか理解がないと「中古住宅」を買う資格はないのです。契約したさに、適性を欠いた顧客と取引すると痛い思いをしますよ。ご用心。

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