ブログ版/不動産業界の歩き方
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位置指定道路
今日の話は「位置指定道路」です。位置指定道路とは建築基準法上の「道路」の一種。幅4m以上の私道で、特定行政庁が道路位置の指定をしたものです。

土地を分譲するとします。大きくて奥に長い「縦型」の土地です。まん中に道路を入れて、区画割りします。開発行為を逃れるために500㎡未満づつ、数回に分けて分譲します。道路の面積も入れて500㎡未満ですので、1回に3区画位ですね。後は市町村によりますが、半年~1年は時間を空けます。・・・まぁ、よくあるパターンです。脱法的に見えますが、役所と協議しながら進めるので、スレスレって感じですね。

上記のパターンで、開発行為の許可を得て分譲しようとすると、1区画当たりの面積は大きくなり、道路幅員は6m以上で、提供公園を作り、ゴミ置き場や緑地も必要ですので、無駄な土地が3割~4割も発生します。これを回避するために、地場業者は「開発逃れ」を行うのです。

さて、本題ですが、この場合は「位置指定道路」を入れて、奥に分譲を再開するたびに「道路の延長」をするのです。「少し分譲して1年休み、また道路を延長して、少し分譲して1年休み・・」て感じです。1回に500㎡までしか工事できませんからね。何年もかかる場合があります。

また、最後まで分譲した際に、道路に出口ができ、公道と公道を通り抜ける事ができるようになれば、「私道」を「公道」に移管できる場合があります。そのような場合に、道路持分を顧客にもたせていたら、顧客の同意も必要となります。また、住宅ローンの共同担保に入れている人がいたら、抵当権を外してもらわないと「移管」は不可能になります。他にも細かい要件はありますが・・。

ちなみに住宅ローンに関して・・・
(位置指定道路の持分が無いけど、道路使用承諾書がある場合)
・・まぁ、都銀でも地方銀行でも借入れ可能だと思います。

(位置指定道路の持分が無く、道路使用承諾書もない場合)
・・都銀は無理で、地方銀行なら相談可 ファイナンス会社はOK

では、また明日。

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