ブログ版/不動産業界の歩き方
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臨機応変
不動産取引において、最終残金の決済は一番大切です。決済は銀行で行う事が多いですね。緊張感を持って完璧に終わらせなければなりません。油断大敵。

「今回の決済は楽勝だな」なんて時に、問題が発生する場合があります。買主は現金(お金の入った通帳と銀行印を持参)、売主も「抹消なし・同行・同支店の口座に入金」の楽々パターン。買主が現金を引き出す手続きをし、売主が現金で受け取り、自分の口座へ入金する手順です。(実際は同時に行い、伝票の手続きで完了します。現金のやりとりはありません。)

なぜ?買主から売主に振り込まないか?・・・それは売買契約書に「現金または預金小切手で支払う」と定めている事が多く、現金で受け取った金銭を、売主の自由意思で振り込みを希望する・・という流れだからです。「現金で持ち帰るという選択肢もあるのに、売主は大金を持ち帰るのが危険だから振込を希望する。自分の希望だから振込料は負担します。」という建前だからですね。売主が希望する銀行口座が同行の場合は「自分で入金」となります。

売主が同行の通帳お届け印を忘れた場合・・「売主の通帳名義が住所変更未了です。銀行印がないので本人確認ができません。」と銀行員に言われる場合があります。・・家を売った人ですから、事前に引っ越しを完了しています。しかし、銀行口座の名義人住所の変更まではしていないケースが多いのです。

融通が利かない銀行員の場合は、運転免許証や印鑑証明、住民票を見せてもダメ・・。このような時は、下記の方法があります。

①買主が現金で引き出し、現金で渡す。(あまり高額だと問題)
②買主が預金小切手にて売主に渡す。(抵当権抹消なしの場合)
③買主名で売主の銀行口座に振り込む (お勧め)
④売主が自宅に「お届け印」を取りに帰る。(遠方ならアウト)

・・お金を引き出す事に成功していれば、受け取る方法は、なんとかなります。③の方法で、買主から売主に振り込めば良いのです。最近は、マネーロンダリング対策で、一定額以上の振込や入金・出金は面倒な手続きが増えました。会社名義の場合は資格証明が必要だったりします。しかし、不動産仲介営業マンは、銀行手続きについては詳しくないと恥をかきます。

以前の事ですが、日曜に契約する際に、顧客がキャッシュカードで手付金を出金しようとしたら、「オレオレ詐欺対策」で1回に卸せる金額が下がった日以降でしたので、手付金が用意できない事態が発生した事があります。上限が決まっていますので、数回に分ける事も不可能。営業マンが事前にアドバイスしていたら問題にならなかったのですが・・。

こればっかりは、「読んで覚えろ」・・というのは無理ですね。いろいろなケースに直面し、その場で悩み、解決方法を探すのです。決済延期は最悪の手段です。期限ギリギリだと、延長合意または違約解約・損害賠償となります。恐ろしいでしょ?

そのようなリスク回避のために、期限ギリギリの決済は避けて、予期せぬ事が起こったときに対応できる日数を確保する事は重要です。例えば、「権利証を忘れた!」なんて事は、いくらでもあるのですから。


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