ブログ版/不動産業界の歩き方
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市街化調整区域
市街化調整区域の物件は苦労します。一戸建てが建っていたとしても、「建替え・新築」は難しい場合があります。

昔の「分家申請」なる手法で建築許可を得て、完成後に転売された物件は、お役所も渋い回答をしますね。また、線引き前の既存宅地に関しても、許可を得ているものと、そうでないものは区別されます。例えば、開発許可を得ている住宅地は、市街化区域と同じ扱いの地域もあります。

「線引き前から建っていた」とか、「建築確認を受けて建てたが、今は更地」の場合も、それを立証するための証拠が必要です。「建築確認通知書・建物謄本(建物全部事項証明)・固定資産税の証明書・・」等です。証拠は多いほど良いみたいです。

既存の建物が許可を得た図面と違っていたり、セットバックを元に戻していたりするとアウトです。調整区域で建築する際は、次から次へと難問が降りかかり、建築士でさえ何回も役所に足を運び、苦労する事もあるのです。

いろいろな方法を協議して、やっと出口が見えたとしても安心はできません。道路に埋設されている排水管(私道なら共有管)の口径が100mmだったりします。昔は汚水のみ放流して、雑排水は側溝に流していた事が多いので、口径が小さくてもよかったのです。

現在は、合併浄化槽なので、風呂・トイレ・台所の全てを排水管に流す事となり、5世帯~6世帯が利用する排水管でも200~250mmの口径が必要になります。例えば、昔の位置指定道路は埋設した排水管の口径が小さい事も珍しくありません。

みんなが放流するとパンクする排水管では問題があり、ましてや「市街化調整区域」となれば審査がキツイですから、私道の場合は埋設された排水管をやり直し・・と指導される事もあります。そうなると共有者の同意や費用の問題にも発展します。

市街化調整区域内で建売用地として許可を得る場合は、「排水管を1キロ先の公道まで引きなおして下さい。」なんて事もあります。市街化調整区域は、もともと人が住んでませんので、排水管は細いですからね。急に建売50棟建てて、200人位の人が増える・・となれば、既存の排水管はパンクします。

仲介業者の場合、重要事項説明を目的とした調査をする事がほとんどです。すぐ建替える予定は無いが将来に問題が発生しないように調査する場合は、細心の注意を払い、「逃げて逃げて逃げまくる重説」の作成となりますね。

市街化調整区域内の物件は、苦労が伴うケースが多く、他の案件で努力したほうが効率的です。「経験をしたい」と思う人もいれば、「非効率的だから避けたい」と思う人もいるでしょう。

不動産ブローカーの人達や用地専門のプロ達が、いろいろな手法で許可を得ている話も耳にします。地目が「田」や「畑」でも「資材置場にする」と農業委員会に申請し、「雑種地」に地目変更後、役所に開発の申請をする・・なんてのは、今でも有効なのかな?

そのような案件には手を出さないようにしています。正攻法で許可を得る事ができないなら扱うべきではありません。本来は、「市街化を抑制する区域」だという事を忘れてはなりません。

都心より地方の方のメールが増えてきたので、市街化調整区域の話をしました。地方や市町村により違いもあると思います。いろいろな条例もありますし。私も1年に1回位しか扱いません。専門のプロも業界には存在します。そのような方からすれば初歩的な話かも知れませんね。

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