ブログ版/不動産業界の歩き方
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建売会社の資金繰り
建売会社が土地を仕入れる際の資金繰りについて。中小企業の場合は地方銀行から融資を受ける事が多く、おおまかに2通りの申込み方法があります。

一つは、正々堂々と、土地の購入に関わる経費を含めて融資を受ける方法。事業計画書を作成します。土地代金や経費等をわかりやすく書いた表です。販売計画の段階では、15%前後の利益がでる計算でないと融資が難しいでしょう。でも15%の利益率にして提出すれば良いのです。

もう一つは、銀行が土地代金しか融資しない場合の申込みです。業者は契約書を偽造して、仕入れの際に必要な仲介手数料や登記料を上乗せした金額に書き換えます。その結果、土地の購入経費を100%資金繰りできるのです。

(契約書の原本を提示する場合は、コピーではダメですので苦労しますね。仲介業者は協力しませんので、チキンと契約書を作り直し、売主欄も買主欄も署名して、印鑑も買ってきて押印し、無駄な印紙も貼る・・という作業が必要になります。)

詐欺?みたいに感じるかも知れませんが、多くの銀行担当者が見て見ぬふりをしたり、積極的に偽造を推奨していたりします。「経費が必要ですか?・・う~ん・・では契約書の金額欄を上乗せした額に書き換えて、コピー下さい。」なんてね。銀行員も融資のノルマがありますので、利害は一致しています。この場合、担当者が転勤になると、引き継ぎに苦労します。

建築代金については、建築する下請け業者との契約内容によりますが、完成時に支払うように契約すれば手付金だけですみます。完成までに売れれば、購入者から残金を受領する時に、建物代金を支払えば良いのです。楽です。

どちらにしても融資期間は1年の場合が多く、1年後に売却できていない場合でも返済しなければなりません。返済できないと、次回からの融資枠に影響する事となります。それを回避するためにファイナンス会社等から高い金利で借り換えする場合もあるでしょう。経営者は苦労しますね。

ファイナンス会社は金利も高いのですが、調査料や解約違約金等の金利以外にもお金がかかるため、できるなら避けたいのが経営者の本音です。メリットはスピードと手軽さです。銀行みたいに細かい事は言いませんので。

仲介業者は、資金繰りの内容やテクニックは知る必要はありません。知れば怖くなるでしょうから。間違っても、契約書の偽造等に協力などしないようにしましょう。あくまで買主の独断による責任ですので。あまり深入りすると、無傷ではいられませんよ。ご用心。

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