土地の売却を依頼された時は、とりあえず境界石や測量図の有無は確認するようにしています。測量図に関しては、あまり古いと参考程度にしかなりません。測量・・というと、「何坪あるのか？」という発想になりますが、面積よりも越境が気になります。

越境とは・・・こちら側の土地に隣接地の物（ブロック塀やフェンス、その他）がはみ出していたり、また、その逆で、こちら側の物が隣接地にはみ出していたりする事です。これは測量して境界ラインを確定しないと判らない事が多いのです。

土地売買の際に、「測量は買主側でやりますよ。」と言われて安心していると、後日に近隣との越境トラブルが表面化してビックリ・・なんて事もあり得るのです。境界ラインが想像と違えば、当然ですが、越境問題が発生します。

ブロックとか大谷石とか、フェンス・植木・門柱・その他いろいろ。お隣との境界ラインに置いてある植木鉢でさえ、少しズレれば「越境」です。思っていた境界ラインに間違いがあれば、ギリギリに設置してあった物は全て「他人の敷地にはみ出していた」か、「はみ出されていた」という事になります。

土地売買を「現況売買で土地の実測清算なし」という条件にしても、越境トラブルに関して逃げられるわけではありません。越境問題を事前にハッキリさせるのは、結局、境界ラインを確定させなければならないのです。

「確かブロックの中心が境界ラインだと記憶してます」と売主が言っていても、近隣に聞くと違う答えが返ってくる事があります。売主による境界の明示義務は、売主の記憶力に依存しているのです。お年寄りに数十年前の記憶を思い出させて、どれだけの信憑性があるのでしょうか？

測量は「越境問題をハッキリさせるため」に有効なのです。土地の坪数が少々減っても増えても、金で解決しますが、他人の家の一部が越境していたら、カンタンに壊すわけにはいきませんよね。ご用心。

不動産仲介の仕事を長くしていると、初回面談で顧客を判別できるようになります。判別とは・・・購入理由・社会的ランク・収入・性格・・まぁ、いろいろです。売却に関しては、多重債務・・離婚・・相続・・資産処分等、これもいろいろ。

若い時は、自分が稼ぐ事ばかり考えていましたが、今では顧客のために最善の方法を考えるようになりました。取引が成立しないほうが顧客のためなら契約はしません。売らないほうが良いと思ったら媒介も結びません。これはセールスマンとして『アウト』です。

私のアドバイスはお金がかかりません。仲介業ですので契約が成立しなければ無料です。コンサルティング会社ではありませんので、相談に関して企画書を作成するわけでもありません。マジで０円です。親切でしょ？

当然ですが歩合も稼げないし生活も楽ではないです・・なんちて。それは冗談です。ただ、金になる方向へ顧客を誘引するような事はしないという事です。自分が稼ぎたいから・・という理由で、顧客に家を買わせたり、売らせたりはしないスタンスです。

私利私欲で取引すると何故かトラブルが多発します。仲介業は売主と買主の都合で成り立っています。ある程度の裁量は任されたとしても、それは顧客の利益を守るであろうという信頼関係で任されているのです。

契約成立を第一に考えていると、売主や買主の利益を損なう事もあります。仲介業者たる者は、安全確認と顧客の利益を守る事を最優先に考えなければなりません。自らの利益を優先すれば信頼を裏切る事になります。

トップセールスを目指すなら、このブログを見ても役にたちませんよ。それだけは管理人である私が断言します。（笑）

不動産仲介の仕事をしていて思う事があります。一定の仲介責任を負うのであれば、低額物件の取り扱いはリスクだけ大きいように感じます。低額だから仲介手数料は少ない・・でも取引のリスクは同じ・・そのリスクは収入に見合わない・・という事になります。

重要事項説明の調査や契約に関する労力は、物件価格が低額でも高額でも同じなのです。営業職の固定給も、ガソリン代も、チラシの印刷コストも同じです。土地が半値のエリアでは、２倍の契約件数を上げろ！・・というのも無理がありますね。

今後、人気エリアと不人気エリアの二極化が進むのであれば、大手系列会社は不人気エリアの支店は閉鎖する流れとなるでしょう。企業がコンプライアンス意識を強めるなら当然ですね。利益の伴わないリスクは回避し、利益が伴うリスクだけを受け入れる方向となるでしょう。

説明責任の範囲が広がり、または厳しくなるのなら、安い物件の仲介は避けるようになります。当然ですが、そのようなエリアでは、値下げしても売れないようになるでしょう。不動産仲介会社が避けるのですから売る方法がありません。

法律を厳しくする事は簡単です。しかし、その影響で損をする人達もいるのです。安くしても売れない物件は数え切れない程あります。助けてあげたい気持ちもありますが、ビジネスとして成り立たないのです。

業者に対して法律を厳しくする・・それが消費者のため・・確かにその通り・・それならリスクがあるから安いエリアは扱わない・・困るのは消費者・・となります。消費者のために厳しくした法律が、結果的に消費者を苦しめたりします。学者や政治家の予想通りには行きませんね。

知らないと言う事は、ある意味で幸せな事です。人についても、不動産についても・・。もし、人の過去や未来を知る事ができたなら、それを本人に教える事により感謝されると思いますか？『あなたは癌で死ぬよ。』と聞いて、素直に感謝する人は少ないでしょうね。

不動産に関して調査をしていると、いろいろ知ってしまいますね。再建築不可・軟弱地盤・事故物件・他人敷地へ越境した配管・・所有者が知らない事も多く、伝えると驚かれたりします。

そのまま住みつづければ・・知らないで過ごせれば・・そんな事実を知る事もなく、平穏な日々を送れたはずなのに、たまたま売り出そうとして調査してもらったら・・『再建築不可』なんて言われて、嬉しいはずがありません。恨まれる事もあります。

調査なんかしなくても、現場を見て判断できる事は多く、「あぁ～、この周辺の家は全てダメだな・・」なんて思う事もあります。川沿いで軟弱地盤・・傾斜している建物が多い・・しかし、プロから見て最悪でも、住んでいる人達には「大切な我が家」です。

医者だって、買い物している時に、レジ係の顔色を見て、「こいつ、癌だな・・」なんて思う事があるかも知れませんね。言わないだけで・・。不動産屋だって、仕事以外のシーンで、建物や土地の弱点を知ってしまう事があります。

親切のつもりで教えた事により、他人の幸せが壊れる事もあります。正しい事をしたつもりで、予想外の結果を招く事もあります。正式な査定依頼がなければ、軽はずみな発言は控えたほうが良いですね。

やはり、雄弁は銀、沈黙は金・・なのかな。