ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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アパートの一生
アパートにも『一生』があります。新築の時は美しく、内外ともにピカピカです。全てが新品ですから当然ですね。入居者募集広告にも『新築アパート!』と記載した事でしょう。新築アパートは新婚さんに人気がありますからね。

10年くらい経過すると、外壁の塗り替えや防水工事等の修繕が必要になります。各室の給湯器も次々に壊れます。壊れた部屋から修理・交換する事になります。入居者も2回転はしてるでしょう。新築時からの入居者は2年契約を4回更新している計算です。

20年くらい経過すると、キチンと手入れをしたアパートでも新しい物件と比べれば見劣りします。空室が発生する度に家賃の値下げをする事となります。安いから借りた・・という賃借人は、経済的に恵まれた人達ではありません。家賃の滞納が発生します。

30年くらい経過すると、もう若い人は借りません。賃借人は高齢化していきます。若い人が退去して高齢者が入居する・・という繰り返しで全室が高齢者となります。年金支給は2ヶ月に1度です。家賃も2ヶ月に1度の集金ですね。銀行振込が難しい人達もいます。

修理代・維持費は増えて、家賃収入は減ります。建て替えも検討するはずですが、高齢者達の立ち退きはカンタンではありません。「できれば、ここで生涯を終えたい・・」なんて言われる事も・・。退去した部屋は貸さないようにして、全室が退去する日を待ちます。

そして、アパート管理をしている不動産屋や建築業者に建て替えを勧められて、アパートを取り壊す事となります。・・これが『アパートの一生』です。購入費用と家賃年収から『利回り』を算出して、『投資してみるか・・』なんて簡単に考えていると苦労しますよ。

家賃保証システムや、厳しい入居者審査なんて言ってられるのは、需要と供給のバランスにおいて有利な時だけです。古くなったアパートで細かい審査などしたら、「じゃ~、借りないよ」と断られて終わりです。最後は、「もうウルサイ事はいわないから、誰でもいいから借りてくれ」となります。ご用心。
社内監査
昔、堅い会社に勤務していた時の話です。朝、出勤したら見かけない人達がデスクの引き出しを勝手に開けているのです。上司に聞くと、「社内監査だよ。これから数日間は気が重いな・・」との事。よくテレビで見る東京地検特捜部による強制捜査のようでした。

机の中、ロッカーの中、全ての契約書類までチェックされました。数日間は応接間は占拠された状態です。そこで全ての書類をチェックしているのです。監査の最終日には総括として責任者、営業職、事務職が集められ、監査結果について発表されました。

契約書類に関して、「指摘事項なし」の営業職は0です。いるとしたら入社して数日の営業職だけです。契約していなければ監査対象の書類がありませんから。(笑)・・で、よくある指摘事項は、契約関係書類に関する印鑑の種類についてです。

重要事項説明書~契約書~引渡し完了の書類まで、全て共通した印鑑である事が望ましいとの見解です。バラバラの印鑑で処理していると、「何か都合の悪い書類は、営業職が三文印を購入して、勝手に偽造したのでは?」という嫌疑が発生するのです。

私に関しての指摘事項もありました。契約書の特約に関して・・
○第一条・・・・・・とする。
○第二条・・・・・・とします。

可能なら共通した表現にしなさい・・との指摘でした。(汗) この程度のレベルなら、他の大手系列会社なら問題にもならない・・というか、社内監査の制度がないので、契約前のチェックを通ってしまえば永久に発覚しないと思います。

指摘事項は、訂正するか?反省文を提出してご容赦いただくか?の選択肢しかありません。私は反省文を提出しました。ちなみに机の中にあった1円玉を集めたビンは、事前に事務員さんが警告してくれていたので、監査の前に隠す事ができました。(笑)
案内キャンセル
仲介業者が他社の専任物件を顧客に紹介する場合、まず専任業者に物件確認の電話をして、その後、顧客が「物件を見たい」となれば、また専任業者に電話して、案内の予約をしますね。だから最低2回は専任業者に電話する事となります。

専任業者の立場なら、その1回目(物件確認)の電話と2回目(案内予約)の電話が金曜の夜にかかって来たのなら注意したほうが良いですね。何故なら、地場業者では、「土日の案内アポが取れるまで帰れない」というバカなルールがあるからです。

そんなルールがなくても、本当に案内できる顧客がいるのなら、営業マンは案内アポイントを取りますよ。稼ぎたいのですから。・・しかし、案内できる顧客がいなくても、無理やり案内アポを取らせる方針だと、いろいろな迷惑が発生します。

営業マンが帰宅を許される条件は、案内アポイントを取る事・・とりあえず、いつでも物件案内に応じる「不動産を見るのが趣味」みたいな客に、テキトウに物件を紹介して、案内に呼び出す手法となります。成約はしません。見るだけが趣味の顧客ですから。

そして専任業者に物件確認の電話をして、顧客にアポを取る電話をして、専任業者に案内予約(時間設定)の電話を済ませれば、めでたく上司から帰宅を許可される・・と言うストーリーです。このような案内予約は、当日にキャンセルになる事が多いのです。

何故なら、当日に広告反響があり本物の客を案内できるチャンスが発生したら、趣味で見る顧客の案内なんか中止するに決まってますよね。だいたい、「帰宅が目的」の案内予約だったのですから、もう、どうでも良い事なのです。しかし、迷惑する人もいます。

案内を当日にキャンセルされた専任業者と物件の売主は、どうなるのでしょうか?売主は外出しないで自宅待機中・・物件担当者も仕事のタイムスケジュールを空けて待っていたのです。通常、このようなドタキャンをすると、今後その会社からの物件確認には応じない・・・となるのでは?ご用心。

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