ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
社内監査
昔、堅い会社に勤務していた時の話です。朝、出勤したら見かけない人達がデスクの引き出しを勝手に開けているのです。上司に聞くと、「社内監査だよ。これから数日間は気が重いな・・」との事。よくテレビで見る東京地検特捜部による強制捜査のようでした。

机の中、ロッカーの中、全ての契約書類までチェックされました。数日間は応接間は占拠された状態です。そこで全ての書類をチェックしているのです。監査の最終日には総括として責任者、営業職、事務職が集められ、監査結果について発表されました。

契約書類に関して、「指摘事項なし」の営業職は0です。いるとしたら入社して数日の営業職だけです。契約していなければ監査対象の書類がありませんから。(笑)・・で、よくある指摘事項は、契約関係書類に関する印鑑の種類についてです。

重要事項説明書~契約書~引渡し完了の書類まで、全て共通した印鑑である事が望ましいとの見解です。バラバラの印鑑で処理していると、「何か都合の悪い書類は、営業職が三文印を購入して、勝手に偽造したのでは?」という嫌疑が発生するのです。

私に関しての指摘事項もありました。契約書の特約に関して・・
○第一条・・・・・・とする。
○第二条・・・・・・とします。

可能なら共通した表現にしなさい・・との指摘でした。(汗) この程度のレベルなら、他の大手系列会社なら問題にもならない・・というか、社内監査の制度がないので、契約前のチェックを通ってしまえば永久に発覚しないと思います。

指摘事項は、訂正するか?反省文を提出してご容赦いただくか?の選択肢しかありません。私は反省文を提出しました。ちなみに机の中にあった1円玉を集めたビンは、事前に事務員さんが警告してくれていたので、監査の前に隠す事ができました。(笑)
案内キャンセル
仲介業者が他社の専任物件を顧客に紹介する場合、まず専任業者に物件確認の電話をして、その後、顧客が「物件を見たい」となれば、また専任業者に電話して、案内の予約をしますね。だから最低2回は専任業者に電話する事となります。

専任業者の立場なら、その1回目(物件確認)の電話と2回目(案内予約)の電話が金曜の夜にかかって来たのなら注意したほうが良いですね。何故なら、地場業者では、「土日の案内アポが取れるまで帰れない」というバカなルールがあるからです。

そんなルールがなくても、本当に案内できる顧客がいるのなら、営業マンは案内アポイントを取りますよ。稼ぎたいのですから。・・しかし、案内できる顧客がいなくても、無理やり案内アポを取らせる方針だと、いろいろな迷惑が発生します。

営業マンが帰宅を許される条件は、案内アポイントを取る事・・とりあえず、いつでも物件案内に応じる「不動産を見るのが趣味」みたいな客に、テキトウに物件を紹介して、案内に呼び出す手法となります。成約はしません。見るだけが趣味の顧客ですから。

そして専任業者に物件確認の電話をして、顧客にアポを取る電話をして、専任業者に案内予約(時間設定)の電話を済ませれば、めでたく上司から帰宅を許可される・・と言うストーリーです。このような案内予約は、当日にキャンセルになる事が多いのです。

何故なら、当日に広告反響があり本物の客を案内できるチャンスが発生したら、趣味で見る顧客の案内なんか中止するに決まってますよね。だいたい、「帰宅が目的」の案内予約だったのですから、もう、どうでも良い事なのです。しかし、迷惑する人もいます。

案内を当日にキャンセルされた専任業者と物件の売主は、どうなるのでしょうか?売主は外出しないで自宅待機中・・物件担当者も仕事のタイムスケジュールを空けて待っていたのです。通常、このようなドタキャンをすると、今後その会社からの物件確認には応じない・・・となるのでは?ご用心。
店番
ずいぶん前の話ですが、賃貸業者の店番をしていた事があります。「店番」ですから店には私一人しかいません。管理物件の数が多く、雨が降ると雨漏りしたり、台風が来る度に貸店舗のシャッターが壊れたり、袖看板が壊れたりと苦情の嵐でした。

自分で修理できそうだな・・と判断すると、ホームセンターや金物屋で修理道具を買い、自分で修理しました。一番カンタンなのがアパートの換気扇を取り替える作業かな。ドライバーがあれば交換できたと記憶してます。鍵の取替えもカンタンです。

モルタル壁の亀裂は、少し削ってからシリコンを詰め込んで終わり・・・色が違うと目立ちますが、材料費だけで補修しているのですから勘弁してもらいました。水道やガス関係はプロにお任せしました。いろいろ経験するとノウハウが蓄積できて嬉しいものです。

現在でも、自宅の網戸の張替えや、クッションフロアの交換は自分でできます。工具があればガラス交換やベランダ工事・サンルーム工事も自信があります。(若い時にサッシ屋でバイトしてたから。)工事が終わった時には達成感や満足感があります。

私は、このブログで不動産売買や賃貸について語っておりますが、このような雑務を経験して語る人と、見聞きして語る人では何か違いがあると思います。なんちて。
弱みがある者達
退職に関する相談メールをいただく事があります。かなり劣悪な環境で耐えている営業職も多いようですね。辞めさせるための心理戦術は各社それぞれのノウハウがありますが、基本的な考え方は同じです。

アメリカ映画なら、成績不振者に対して「お前はクビだ!」で終わりの話です。簡単ですね。しかし、日本では難しい手法ですね。労働基準法等に定められた「権利」があるからです。

使い捨ての不動産営業職を雇用する際も、一応は正社員としての権利を与えられます。会社都合の退職勧告なら、明確な理由と予告期間が必要ですね。しかし、そのような正当性のある退職勧告は、不動産業界においては少ないと思います。

多くの場合は、自己都合による退職です。本人からの申し出により退職願いが提出され、会社が承認するスタイルです。たとえ本人が辞めたくない場合でも、その方向へ誘因するのが一般的です。そのような結果で一件落着する理由があります。それは、お互いの利益のためです。

まず、辞める側は、再就職の応募先または再就職先から連絡があった際に、「本人は問題なく円満退社をしました。」と答えて欲しいという弱みがあります。業績不振で退職・・なんて言われても困りますしね。会社からの退職勧告という形は不利益もあるのです。

辞めさせる側の弱みは、辞める側が知っている社内情報です。本人または他の社員によるコンプライアンス違反、法律違反、社外には知られたくない事柄・・いろいろあります。叩けばホコリがでるのが不動産会社です。

リベートを受領している不動産営業マンなど、いくらでもいますからね。退職後に本社や親会社に通報されたなら、当人だけでは済みません。直属の上司も無傷ではいられません。インターネットの掲示板に書き込み等されたら大事件です。

このように、お互いに強みと弱みがあるのです。それを隠しながら穏便に自己都合退職の方向で決着するのです。単純に辞めさせる事だけが目的なら、イジメて追い込む手法も有効ですが、恨まれても問題がないと確信できるのか?弱みは無いのか?検証してみると良いですね。ご用心。

大手企業の求人に直接応募するならDODA
copyright © 2005 ブログ版/不動産業界の歩き方 all rights reserved.
Powered by FC2ブログ.