ブログ版/不動産業界の歩き方
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大きい土地が安い理由
住宅地にある大きい面積の土地を査定するとなると、相場より安くなる事を説明しなければなりません。商業用地なら逆で、大きければ大きいほどに価値があるケースもありますが、低層の住宅地であれば大きすぎると単価は下がります。

たとえば、既存の住宅街で100㎡の土地が売り出されていたとします。その隣に1000㎡の土地を所有する人から査定依頼があったとします。その所有者は、隣で100㎡の物件が売りに出ているのですから、1000㎡を売りに出すのなら、価格も10倍だと思うのは自然な事です。

田舎では当たり前の面積ですが、都心に近い利便性の良い住宅地であれば、1000㎡の土地を一括で買える人は少なく、建売用地として考えるのが普通の不動産屋の感覚です。・・で、建売をするとなれば、1000㎡ですので開発行為の許可が必要となります。時間もかかります。

都道府県や市町村により細かい違いはありますが、4m道路では不都合があり、許可を得る土地に関してはガッツリとセットバックをする事になります。4m道路を片側後退で6m道路にする場合、間口40mの土地で2m後退したら、その時点で80㎡が減ります。

地形にもよりますが、私道を入れて区画割をすると、私道の面積が全体の2割以上になります。その道路面積と、緑地やごみ置き場、先ほど説明した道路後退部分・・全部を合計すると、分譲できる土地の面積は大幅に減少します。水道管、下水管、ガス管の工事費用もかかります。

それに比べて、100㎡の売地のほうは、土地面積が減る事も少ないし、以前に建物が建っていた経緯があるのなら、上下水道やガスの配管の心配もいりません。既に配管等は埋設されており、宅内まで引き込み済みである事が多く、そのまま一般消費者に売る事ができます。

牛のステーキを1枚買う価格の単価×牛1頭の体重・・では買う者はいません。牛の体重に対する枝肉の割合(枝肉歩留り)は6割~7割だそうです。大きな建売用地と似ていますね。フィレの部分は東南角地かな?100㎡の土地は商品化されたステーキ1枚と同じで、1000㎡の土地は牛1頭と同じです。

建売が売れない地域も多いようです。安く買ったつもりの土地価格と、造成工事、その他の費用を合計したら、相場価格を超えてしまった・・なんて話を聞く事もあります。利益0円で売り出しても、誰も買わないという事です。ご用心。

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