ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談118
○不動産仲介営業マンが媒介を受けた中古住宅を建売会社へ建売用地として仲介するケースは多く、物件の紹介先(取引業者)は固定化する傾向があります。ま、初めての取引先より取引実績のある会社のほうが安心できますので、当然の流れだと思います。

建売業者もいろいろあります。大きい会社、小さい会社、要望や条件が細かい会社、大雑把な会社・・ま、人の性格と同じで、2つと同じ会社はありません。また、会社が同じでも担当者が違えば差が生じます。1円でも高く買う会社を選ぶ・・という考えは危険です。

多少の価格差なら、金額より買い付けの条件を熟慮してリスクの少ないほうを選ぶべきです。『本部の稟議がどうたらこうたら・・』なんて買い付け条件は、『ママがダメって言ったから、やっぱり遊べない・・』という子供の口約束レベルで、不動産屋ゴッコです。(笑)

契約交渉は話し合いであり、話し合いをするには、話し合う相手の言葉が信用できる事が条件ですよ。『この条件なら買います。』→後日、『上司からダメって言われました。』 『本部の稟議で否決されました。』・・なんて仕入担当者を相手にしている人は、ご用心。
雑談117
○媒介物件も無いに等しいし、見込み客もいない・・そんな状況に慣れてきましたよ。(笑) ま、広告活動無しで、「待ちの営業」スタイルなので自業自得ですね。「攻めの営業」は攻めるための経費がかかります。営業マンを固定給で雇えば賃金がかかります。

不動産会社における人件費と広告経費について分類すると・・
①社員を雇い、広告経費も使う会社
②社員を雇い、広告経費は使わない会社
③フルコミを雇い、広告経費は使う会社
④フルコミを雇い、広告経費は使わない会社
⑤誰も雇わない、広告経費は使う会社
⑥誰も雇わない、広告経費も使わない会社

営業マンに固定給を払う会社は①②で、フルコミを使う会社は③④です。歩合率が高いのは②④、歩合率が低いのは①③、営業活動に積極的な会社は①③⑤、営業活動に消極的なのは②④⑥かな。ま、会社の方針は経営者が決める事ですけどね。

ただ、会社の運転資金は会社により違います。人を雇い、広告宣伝をして利益は出したいが、資金は限られている・・限られた資金を【固定給】か【広告経費】のどちらか一つに使いたい・・という選択なら、②か③の選択になりますが、それなら③ですよ。

人件費や広告経費は使いたくないけど、チャンスは広げたい!・・なら④で、不動産ブローカータイプのフルコミ営業を使う事ですね。一般消費者向けの営業は広告経費がかかりますが、そうでなければ広告経費もかかりません。フルコミなら固定給も無いです。

⑥のように誰も雇わず、金も使わず、自分だけが動き回り、稼ぐ・・というスタンスなら、会社など作らず、フルコミで活動したほうが良いと私は思います。せっかく会社があるのなら、人を使い、チャンスを広げて、大きく稼がないと、もったいないですよ。ま、ご用心。

さて・・『物件内に所有権放棄の残置物が大量にあるので、不動歩さんの欲しい物があれば無料で持ち帰っていいよ!』とお考えでしたらご連絡下さい。欲しい物だけ恐縮ですが無料で引き取ります。

残置物はありませんか?

雑談116
○私が頻繁に会う友人・知人・仕事仲間の中に、固定給のある会社員が1人もいない事に気がつきました。30代の頃なら、私も固定給のある営業マンだったし、付き合いのある人達の半数は、固定給をもらう営業マンだったんですよ。・・で、現在、その人達とも・・

付き合いがありますので、固定給のある会社員が1人くらいはいるかな・・とよく考えてみたら・・30代の頃に会社員だった仲間達で現在も会社員の者はいなかったです。ほとんどが自営業です。独立開業、もしくはフルコミ、ブローカー・・ま、そんなかんじですね。

○私が不動産業者として独立開業せず、フルコミッション・セールスの立場でいる事には、それなりに考えがあり、持論もあるんですよ。ま、暇つぶしに話をします。寿司屋さんを例えにするとわかりやすいかもしれません。寿司屋さんの見習い小僧も、いつかは・・

一人前になります。一人前になれば・・小さな寿司屋を開店する事もできます。しかし、今の時代、どうでしょうか?材料となるネタの鮮度・衛生面での安心度・適正な料金・・いろんな角度で考えてみると・・町にある小さな寿司屋に警戒感なく、入れるでしょうか?

今は、【一人前になったら店を出す】・・という時代では無いと思うんですよ。しかも、不動産屋は商品を店に展示できない商売です。不動産仲介業は成功報酬で、物理的な形の無い【情報】【信用】【安心】【手続き】と引き換えに報酬を得るサービス業です。

不動産情報に関してはインターネットを活用する消費者が大半で、都心では、【良い物件を探しに、近くの不動産屋さんへ行く】・・という従来のスタイルが終わりつつあります。インターネットを使えない情報弱者は従来のスタイルしか残されていませんが・・

そのような人達の多くは、高額取引の対象外です。・・で、【情報】【信用】【安心】【手続き】で商売をするのに、【独立開業】や【自分の店】が必要か?・・についてですが、そりゃ、無いよりはあったほうが便利ですが、開業は、開業資金や月々の経費もかかります。

オフィス家具・オフィス機器・印刷機・事務用品・・全て買い揃えて、店を借りて賃料を毎月支払い、自分1人で営業活動をするは・・1人で大型バスを運転して夕飯の買い物へ行くのと同じです。無駄が多いんですよ。自分1人で動くなら自転車かバイクのほうが・・

コストも安いし便利です。フルコミッションは、従業者として会社の名前も使いますが、オフィスも使わせてもらいますので、【会社を作り、店を借りて賃料を払う】のではなく、【会社も店も使わせてもらい、成功報酬から一定の比率を払う】・・というスタイルです。

物元業者や売主の業者が、インターネットで消費者に直接、物件情報流せる時代です。いろいろな不動産会社のウェブサイトに同じ物件が掲載されている事も珍しくはありませんが、出回っている情報をタレ流して食える時代は終わります。普通の営業マンが・・

普通に独立をして、普通の不動産の社長になれた時代・・も終りですよ。どうやって食っていくか?・・どんなスタイルで商売をするか?・・自分流の生き方を試行錯誤するしかありません。私も悩みながら、副業(古物商)で不安定収入のリスク回避中です。(笑)
雑談115
○不動産仲介営業には、個人相手(エンドユーザー)の営業と、法人営業(建売用地等の業者取引)がありますが、それはフルコミッション営業も同じです。これは、フルコミッション営業の応募をする者にとっても、募集・採用をする側にとっても最も重要な事です。

たとえば・・個人向けの営業を得意とするなら、【集客】が必要となります。広告宣伝も必要だし、そのためには印刷機、または印刷代などの予算も必要です。フランチャイズ加盟店のように、積極的に宣伝広告をしている仲介会社なら歩合率が低くとも稼げます。

しかし、個人向け営業を得意とする者が・・宣伝広告などしない、雑居ビルの1室を事務所とする不動産会社でフルコミッション営業になっても、集客は困難です。ま、自分の人脈だけ稼げる自信があれば別ですが、そうでないなら、短期間で辞める事になります。

逆に、法人向けの営業を得意とする者なら、ブローカーのように自分自身の人脈だけで取引をまとめると思いますので、広告宣伝も不要だし、会社の立地も規模も関係ありません。会社が雑居ビルの1室でも問題ありません。会社側の営業支援は不要です。

フルコミッション営業を募集・採用する側にとっても、必要な人材はどちらかになるでしょう。営業支援ができないなら、法人相手の営業を得意とするブローカータイプを採用したほうが経費負担も無いので楽です。その代わり、歩合率を高くしないと応募は無いです。

店の立地が良く、来店客も多く、広告宣伝もしている会社なら、個人向けの営業を得意とするノーマルなタイプの営業マンが向いています。報酬体系が完全歩合なだけで、営業活動に関しては、普通に広告宣伝して、普通にオープンハウス等を実施できます。

営業マンの営業活動を支援できる体制があるなら、それに応じて歩合率は低く抑えるのは当然です。フルコミッション営業にとっても悪くはない条件ですよ。会社が集客をする事で、歩合率は低くとも収入は安定するはずです。契約本数もある程度は見込めます。

会社を選ぶ・・営業マンを選ぶ・・それはカンタンではありませんが、参考にはなる話だと思いますよ。・・さて、今日も暇です。解体予定建物に所有権放棄の残置物などありましたら、暇つぶしに物色させていただけると嬉しいです。ご連絡をお待ちしております。

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