ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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夫婦
○そこそこ金を持った高齢の男性が、(妻名義でアパートを買いたい)と物件探しをするケースがあります。自分が先に他界しても、残された妻が安心して生活できるようにしようと考えているわけです。・・愛・・ですね。妻の名義で買う理由は・・自分名義で購入しても、妻より早く逝く予定なので、相続税を払うだけ無駄なわけです。

最初から妻の名義で買えば・・妻が亡くなるまで無駄な相続税は回避できます。ま、このような話は、資金が妻の名義で確保されている事が前提です。名義だけ妻で資金は夫が出す・・なんて甘いし、そんな状況なら、そんな話にはなりません。ずっと前から準備しているって事です。

私はそんな話を聞くと・・つい想像してしまうのです。たとえばこんなかんじ・・(妻には若い頃から苦労ばかりかけた・・金銭面でも苦労をかけたが、浮気をして泣かれた事もあった・・ささいな事で口論となり、激高して叩いた事もあった・・離婚の危機は1回や2回ではなかったと思う・・それでも妻はついてきてくれた・・

もうすぐ結婚して40年になる・・今まで苦労の日々だった妻に、せめて私が死んだ後は、心穏やかに安心して暮らせるようにしてあげたい・・お金は使ってしまえば無くなるので、いつか底を尽きる・・アパートの家賃収入なら、残りの人生くらいは暮らせると思い、前々から準備してきた・・)なんてね。

賃貸管理の実務で独居老人を数多く見てきました。大半が死別ではなく離婚です。ま、それぞれ事情があるとは思います。夫婦が生涯を共にするのは昔ほどカンタンでは無い世の中です。離婚率が高くなったという現実を逆に考えると、昔は離婚率が低かったわけです。

何故?昔は離婚率が低かったか?・・というと、女性の社会進出は今ほどではなく、専業主婦の比率が高く、女性の経済的な自立が困難で夫に依存する他なかった・・という背景もあります。世間的にも離婚は、【みっともない】 【恥ずかしい】という感覚で、女性側が非難されるケースが多かったと思います。

べつに、『昔の女性は死ぬまで夫を愛し続けた』ってわけじゃないんですよ。一度結婚したら、その婚姻関係を継続するしか無かったわけです。今後、日本は米国並みに離婚率が上昇すると思います。それと、将来の遺族年金や相続、その他の問題で、離婚せず別居・・って人も増えると思いますよ。

そんな世の中だから・・高齢者になっても夫婦2人で生活している人を見ると・・尊敬もするし、素晴らしいとも思うし・・どちらかが我慢しているのかな?・・とも思います。

不動産営業マンなんて、いくら稼いでも贅沢しても、たとえ大手計子会社の社員でも・・日雇い労働者ですよ。明日は無職かもしれないリスクを常に背負っています。高額歩合で一時的な贅沢はできるし、それで女性にモテる場合もありますが・・それは稼げる時期だけですよ。

メール相談は通算5,000件を超えていますが、その中で、何故か?不動産営業マンの離婚相談も多いです。そのような件で助言できる立場ではありませんが、しいて言えば・・セクシーだったから・・美人だったから・・そんな理由で結婚して、長続きするほうが不思議では?

見合い結婚の離婚率が低いのは、結婚前に冷静に熟慮したからだと思います。恋愛結婚って・・好きになったから勢いで結婚・・好きじゃなくなったから離婚・・て流れですが、その延長線上に孤独死があります。自業自得ですが、辛すぎる最後ですよ。ご用心。
雑談104
不動産会社にはいろいろなタイプの人間がいますが、そのいろいろなタイプを動物のよくあるイメージにたとえて分類できるのでは?・・と思い、暇つぶしに考えてみました。

最も多いのは下記の3つ
○狼・・単独行動を好み、自分勝手で組織に馴染めない者
○羊・・上司には逆らわず真面目、ただ、言われた事しかできない
○豚・・仕事嫌いでサボってばかりの役立たず

その他にもいろいろあります。
○犬・・会社に忠実で優秀な社畜、出世するタイプ
○猫・・権利は主張するが仕事はしないズルイ者、すぐ裏切る
○ハイエナ・・辞める社員の案件ばかり狙う泥棒気質
○狐・・嘘が多く、狡賢い者、社長の側を好む 実力は無い
○鶏・・意味も無く叫んだり怒鳴ったりしているだけのバカ

動物といえば・・昔、寝起きに、『セイウチに似てるわよ。』と言われたことがあります。・・傷つきましたよ。(笑)
現金で買うリスク
○不動産仲介営業マンにとって、現金で買う顧客は魅力的です。ただ・・それは【現金】だから・・って理由では無いんです。決済時には、支払いが現金でも銀行振り込みでも、すぐ現金化できるのは同じです。住宅ローンを利用した場合でも、ローン利用者の銀行口座へ入金された後に、お金を引き出して相手(売主)に支払うので、ローン利用者でも現金での支払いは可能です。

いわゆる現金客とは・・不動産購入資金をアタッシュケースやバック等に入れて現金でもってくる客・・ではありません。不動産を購入する際、融資(借入)等を必要としない客・・って意味です。親からの贈与等で資金を用意できる客も、そういう意味では、現金客といえなくもないです。現金を何処からもってきたか?は問題ではありません。また、言うまでもありませんが、現金で買えるお客でも、現金は家に置かず、銀行へ預けておくのが普通です。

現金で買う客の魅力は・・住宅ローンを利用しないため、住宅ローンの審査で否決された場合の【白紙解約リスク】が無いこと・・ま、これが一般的に周知されている魅力です。住宅ローンを利用しない事により、銀行の物件審査が無い・・通常なら融資対象にならない【問題アリ物件】でも現金なら取引可能となります。

再建築不可・・接道無し・・融資条件を満たさないほど小さい面積・・親子売買・・仮登記での決済・・登記前の決済・・その他、いろいろです。買主本人さえ納得すれば、いかなる方法でも契約や決済ができる自由があります。しかし、その反面・・あらゆるリスクがあるとも言えます。

契約書や重要事項説明書の作成にあたり、不動産仲介営業マンは、買主より銀行を意識して作成しているんですよ。ありのまま酷い状況を書けば・・アウトかな・・とかね。酷い言い方で恐縮ですが、買主の大半は重要事項説明の記載内容について、半分も理解していません。しかし、銀行の審査部はプロ中のプロです。

だから、住宅ローンを利用する事が前提の顧客には、【大きな問題のある物件】を紹介しても、契約後のローン審査(担保物件の審査)で否決されるので無理・・という現実があるので、仲介営業マンは最初から問題のある物件を紹介をしません。しかし・・現金客なら・・本人さえ納得すれば銀行に邪魔されず取引が成立する・・という悪魔の囁きが聞こえてくるのです。

この【本人さえ納得すれば・・】が重要なんですが、問題のある物件は通常の物件より低価格なので、【安いけど問題アリ】なわけで、その問題が20年先、30年先に起こりうる問題なら・・高齢者には影響のない問題です。【現金】+【高齢者】の要件を満たすと・・問題のある物件を紹介される可能性が高くなるわけです。

ま、本人が強く望んで問題アリの物件を購入するケースも多いです。そのような場合、不動産業者側の注意点は・・重要事項説明書等の契約書類に、リスクやデメリット・不利益に関して、徹底的に記載する事です。業者の中には、『本人に説明して納得済みなので、詳しく書いても無意味』と判断する人がいると思いますが・・

購入するジィさんバァさんは納得をしても・・書類に明記して残しておかないと・・将来に子供達や将来の相続人が騒ぎ出します。『父や母は不動産屋に騙されて問題アリの物件を買わされた!』ってね。親の家を相続した人から、そんな話を聞く事があります。私は・・説明したけど書類に書かなかった・・ってのが真相と思いますが、証拠が無いから疑られて、評判を落とすわけです。ま、ご用心。

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