ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談118
○10年以上は昔ですが、私は精力をつけるため、いろいろな努力をしました。栄養ドリンクとか、鰻とか、山芋とか・・できれば安く、できれば手軽なもので・・と、いろいろ調べて実践したのですが・・即効性は鰻かな。(笑)ま、それでも、その有効な時間は短く、長続きはしません。

栄養ドリンクの栄養も90%以上が尿で排出されてしまうと聞きました。山芋も一度に沢山食べても無駄です。やはり、毎日少しづつ摂取する方法が良いという結論に至りました。これは栄養分の摂取に限らず、脳における知識の吸収率も同じでは?・・と思うんですよ。不動産の話ですが、新人に対して短期間(数日)で仕事を覚えさせる・・って、やはり無理ですよ。

たとえば、3日間、研修のようなスタイルで無理矢理に知識をつけさせようとしても・・栄養ドリンクの90%が尿で排出されるように・・ほとんど記憶から消えます。1割くらい記憶に残れば良いほうでは?ほぼ素人の新人に2~3日間、徹底的に仕事を教えて・・指導料でも稼ごうかな・・なんて思った事もありますが、よくよく考えてみると無理があるので断念です。(笑)・・という事で、今日も、所有権放棄の残置物の募集中!
雑談117
○空店舗のテナント募集をする際、業種を制限するケースも多く、とくに飲食店等は、貸主から敬遠されるケースが多いです。ま、汚れるし、ガスや火を使うため危火災や事故のリスクがあるからです。私なら別のリスクを気にしますけどね。ま、ケース・バイ・ケースですが、飲食店は、転貸し・又貸しのトラブルが多いんですよ。

契約書でキッチリと禁止しても、私には無意味にさえ思えます。・・というのも、転貸しの実態がわかりにくく、発覚さえしないケースも多く、ま、どうしようもないというか・・たとえば、A氏に貸して、A氏が1人で営業していれば、わかりやすいですよね。でもA氏は経営者として関わり、B氏を営業責任者にしたとします。

・・で、そのうち、A氏はB氏に、『この店を譲るよ。店の造作に金もかかったので、1,000万円で譲るよ。』と言い、『一応、契約書の借主は俺だから、賃料は毎月、俺に支払ってくれ。俺が貸主に払うから。』・・という事で話がまとまると・・不動産屋も貸主も、ぜ~んぜん、転貸しに気がつきません。賃料はいつも通り、A氏から入金されるし・・

B氏は元々、A氏の店の営業責任者として働いているので、そのまま働き続けても変化はないわけです。・・で、そのうちB氏がC氏に、『店を譲るよ。造作などの金として俺に1500万円くれ。賃料はA氏を紹介するから、A氏に支払ってくれ。』なんて話になると・・初めてC氏が登場するわけですが、A氏がc氏について、『新しい営業責任者です。』と弁明すれば、それまでの話です。

そうやって、転々と、権利みたいなものが譲渡され、大金が動く・・それが5年か10年経過した頃に、賃料の値上げだとか、立ち退きだとかの話になった際に、問題が発覚します。賃料の値上げに関しては、A氏に言っても、A氏はC氏を納得させる必要が発生します。貸主や当初の契約内容を知らないC氏は・・

単純に、『値上げなんか承諾しない』とか、『払わない』などと言い出します。しかし、そもそも借主はA氏なわけで、契約書では当然、転貸しを認めていないし、転貸しすれば契約違反で契約解除・・となれば、C氏はブチ切れます。A氏と紛争になるわけです。ま、最終的には契約条項に従い、法的に事を進めるわけですが・・

現実的には、借主のA氏が失踪したり、C氏が怖い人だったりと、ドラマチックな展開もありえます。強制執行だの裁判だのと、カッタルイ方向に行く可能性も高く、そうなれば、最終的に解決したとしても・・時間も金もかかるし、貸した事に後悔すると思います。
雑談116
○それにしても不況ですね。でも、たまに、『私だけが不況なのか?・・』と思う事があります。いわゆる普通の人達は、普通に生活できているように感じるからです。自力で金を稼ぐ者と給料をもらう者では、同じ不況でも感じ方は違うし、影響もぜんぜん違うと思います。不況の影響が無い者にとっては、不況じゃないんですよね。

昔は、『会社員時代の2倍は稼がないと、自分で商売をするメリットは無い』・・なんて言われていたんですよ。今ほど不況では無かったので、自分で商売をしたほうが稼げるってのが常識に思えた時代でした。今じゃ、地場の小さな社長が口を揃えて言いますよ。『会社員を続けられるなら、続けたほうがいいよ。』ってね。

1人でやっている不動産屋の社長さん・・どれだけ稼いでいるか?は本人と税理士くらいしか知りませんが、年収700万円以下の社長さんが大半がと思いますよ。500万以下だって、たくさんいるはずです。ま、親の代から地主だとか、資産家の息子だとか、遊んでても金が入ってくる社長さんは別ですけどね。

フルコミで稼ぐのもキツイ時期です。最初は誰もが、『死ぬほど頑張って、たくさん稼ぐぞ!』と意気込みますが・・そのうち、現実の厳しさに打ちのめされます。不動産を買うのはお客で、不動産屋を選ぶのもお客・・わけわかんない不動産屋へ家探しに行く人は少ないです。

自分で稼ぐ・・とは言っても、会社の看板は必要だし、集客できなければ、自分で探すしか無いし、業者販売で食うなら業者回りですが、物元にならないと業者にも相手にされないのが現実です。自分で専任媒介を取るのが成功(成約)の近道ですが・・物件の売却希望者を探すのは本当にたいへんです。

肉屋さんや八百屋さんが、お客に、『デパートやスーパーへは行かないでくれ!』って叫んでも、お客はデパートやスーパーへ行きますよ。不動産屋も同じです。『大手やフランチャイズ加盟店へは行かないでくれ!』と言っても無理です。もう、この大きな流れには逆らえないし・・

個人商店の企業努力が足りないとか、やる気とか根性とか・・その程度でどうにかできるレベルの話じゃないんですよ。全体の不況プラス大手志向による個人商店の淘汰・・ダブルパンチで苦しいわけです。助かるにば・・良い意味で、自分だけ助かる道を探るしかないですよ。

具体的には?・・それが分かれば苦労はしません。それに、【自分だけが助かる道・・】なら、ブログに書いたら意味ないですよ。(笑)ま、今は手探りの状態ですよ。とりあえずは・・所有権放棄の残置物募集中です。私が欲しい物だけ無料でいただきます。

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