ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談129
○不動産の売却依頼を受ける際に、依頼人から購入時の資料見せてもらいます。チラシとか、重説とか契約書とか、当時の登記簿等、持っているもの全てです。昭和の頃の資料を見て、懐かしいと思いつつ、(それにしても、いいかげんな資料だな・・)と思った事もあります。

でも、実際は、【いいかげん】でも【手抜き】でも無いんですよ。当時はそれで良かったのです。時代の変化というか、法律もどんどん細かくなり、説明する項目も、書類の内容も、種類も、枚数も増え続けて現在に至ります。昔のカンタンな不動産契約書類も、今なら【業法違反】ですが、昔は適法・合法だったわけですから、昔の不動産屋がテキトウでいいかげんだったわけでは無いのです。

○職場環境とか労働環境もずいぶん変わりましたよ。常識も変わりました。昔は、営業会社で上司が怒鳴り散らすなんて当たり前で、灰皿を投げたり、撲ったり、ビンタしたり・・そんな話もよく聞きました。営業社員も悪い奴が多く、地場の不動産会社では、指の欠損や、刺青、前科者、シャブ中・・書けばきりが無いですが、そんなのもいました。

セクハラなんて言葉は今ほど使われてはいなかった時代・・すれ違った時に、女性社員のオシリを触る上司・・普通にいましたよ。そんな程度で問題になるとは誰も思わなかった時代です。そういえば1度書きましたが・・契約のために来店した夫婦の奥様に、契約ができる嬉しさから、『奥さん、ありがとう!』とキスしたバカ営業がいました。

それを見ていたご主人が激高して、契約は中止となり、営業マンはクビになった・・と聞きました。面白すぎて伝説となった実話です。今だったら高確率で訴えられますね。(笑)

○労働環境や労働条件も今と昔では違うわけで、昔は営業会社の大半が、今でいう【ブラック企業】ですよ。ただ、それが普通だったから、問題にならなかっただけです。現在は労働環境がどんどん甘くなり、昔の【普通】が現在の【ブラック】となったわけです。ブラック企業が増えたわけではなく、ブラック企業に該当する基準が引き下げられて、普通の営業会社も抵触するようになった・・と言えばわかりやすいかな。

○昔のテレビドラマや映画を見ていると・・主役がタバコのポイ捨てをごく自然にやってます。刑事が張り込み中にタバコを捨てて、足(靴)で踏んで火を消す・・なんてシーン、多いです。それが普通だったのに、今ではアウトです。ま、世の中は良くなったと言えますが、些細な事に敏感な反応をする神経質な世の中になった気もします。

この流れだと・・そのうち、集合ポストへのチラシ投函とか・・アポ無しの訪問とか・・テレアポとか・・逮捕される時代がきますよ。(笑)まlご用心
雑談128
○不動産の仕事は相変わらず暇です。ま、東京オリンピックの開催決定による効果が直接に影響するようなエリアでは無いので、おこぼれみたいな好景気の余波が来るのは、ずいぶん先になると思います。それより消費税の影響がどうなるか?が気になりますよ。

○仲介では食えないから、買取りをやる・・って業者、多いですね。で、買い取れば建てるなり、直すなりして再販するわけですが、カンタンなリフォームして大幅な利益を上乗せするのも無理があります。リノベーションのレベルまで金をかけると、原価がわかりにくくはなりますので、上乗せしやすいかもしれません。(笑)

ただ、買い取った物件をリノベーションすると、相当に金がかかるので、在庫になった時のリスクが大きいです。だから、物件をそのまま売って、リフォームやリノベーションについては、物件購入者と別途の契約・・という流れだとリスクは軽減されますが、別途となると、顧客に対して縛りが無くなります。

顧客の立場で考えると・・リノベーションもリフォームも・・顧客が物件を買ってから、顧客が自由な発想で考え、顧客が好きな業者を選んで、契約をする・・ってのが理想ですよ。・業者としては、顧客を逃がさず、リフォームでもリノベーションでも、自社が関与するのが理想です。

自己愛に満ち溢れた業者が・・『物件探し~仲介契約~工事の見積もり~請負契約まで、全てお任せください!』・・と商売をしているケースもありますが、それは、『物件の仲介でも儲けたい、リフォームやリノベーションの工事でも儲けたい!』・・って事ですよね。・・ま、いいんですよ。努力して利益を追求する・・それがビジネスです。

でも、そろそろ一般消費者も気がつきますよ。何でもワンセットにして総合的にお世話をする→顧客は業者に言われるがまま流れに任せてしまうと一つ一つを熟慮できす、大きく儲けられてしまう→自分で考えて、自分でできる事は自分でしたほうがコストダウンできる事に気がつく・・ってかんじかな。

週末や祝日は、ホームセンターが大賑わいです。建築用の資材も売っているので、業者も買いに行きますが、一般消費者も、自分でリフォームするために資材や工具を買いに行きます。カンタンなリフォームは自分でできます。インターネットで調べれば、リフォームの方法とか、コツとか、何でも知る事ができます。

リノベーションした物件を購入する人って・・コダワリのある人・個性的な人・独自の価値観をもつ人・・芸術的な趣向がある人・・であると仮定すると、行き着く先は・・・自分で考えて、自分で工事をするスタイルですよ。そのほうが安いし、自分で作った満足感も得られます。

ま、電気・ガス・水道の配管や配線に関しては、専門知識も必要だし、免許や許可がいるケースもありますので、そのような工事だけを専門業者に発注するケース・・ってもの増えると思いますよ。言い方を変えると、自分ではできない部分だけを業者に依頼して、自分でできる部分は見積りから削除したり、最初から除外するって事です。

格安の建売屋が1等500万円とか700万円とかで一戸建てを建築をする時代です。リフォームやリノベーションで、それらと同等もしくは、それらを超えた金額が安いわけ無いし、それなら自分で工事をするか?新築を買ったほうが良い・・って思うのも無理はありません。

○リサイクル店で中古の自転車を売っているのを見かけましたが・・金額を見ると・・7000円でした。(デパートの自転車売り場で新品が9000円とかで売っているのに、汚れてキズだらけの中古の自転車を7000円で買う人いるのかな・・)って思いましたよ。新しいものと古いものの流通価格・・それを知らぬ者だけが損をするって事かな。
雑談127
○話し上手より聞き上手・・とは言いますが、それは、【面談もしくは電話にて、相手と会話をする場合】・・という設定での話です。昔と比べて今は【会う機会】が減っています。言うまでもなく、インターネットの普及により、資料請求もウェブサイト上でクリック1発です。質問等もメール等でのやりとりが増えました。

昔は、【電話】より【面談】に価値がありましたが、今は、【電話】の下に、【メール】があるので、電話の地位も【下】から【中】に向上して、最下位が【メール】です。ウェブサイトの資料請求ページでお客が入力する情報は少なく、また、信憑性も低いです。テキトウに嘘を入力しているケースも多いです。

相手は【資料】が欲しいだけなので、その目的を達成するために、嫌々【個人情報】を入力しているだけだからです。メールアドレス以外は全てデタラメ・・というケースもありますよ。そのようなレベルに比べて【電話】で会話する行為って、かなり上です。たとえ電話でも、メールよりは得られる情報が多いからです。

○初回の挨拶や話し方、雰囲気で、いろいろな事が推測できたりします。こちらが上手に質問すれば、いろいろな事を答えてくれる可能性もあります。【面談】はもっと価値があります。相手の表情もわかるし、着ている物、身に着けている物、相手の顔や体格、きている服、身につけている物・・いろんな情報が得られます。

面談の場所が相手の自宅なら・・あらゆる情報が得られます。家族がその場にいたなら、奥様や子供の雰囲気からも、多くの情報が得られます。面談相手から得られる情報のうち、会話から得られる情報は1割以下ですよ。だから、営業マンにとって必要なのは、【話し上手】【聞き上手】より、目の前の情報を見逃さずキャッチして、その情報を分析・推測・予想に役立てる能力です。

人の秘密を読み取るような、いやらしい話に聞こえるかもしれませんが、得られた情報は、危険回避もできるし、相手を傷つける話題を避ける事もできます。たとえば・・面談相手や面談場所(自宅)の雰囲気で、暴力団関係者と推測できるケースもあるし、本棚に並ぶ書籍などから、趣味や思想や信仰する宗教を推測できるケースもあります。医療器具や薬を見かけたら、病人がいると推測できます。

遺影や仏壇などから、最近に亡くなったご家族がいる事を知るケースもあります。玄関に子供のオモチャがあったから、子供がいると思ったら・・リビングの仏壇に子供の写真があった・・なんてケースもありえます。1つの情報で判断せず、全ての情報から総合的な判断をするほうが堅いです。そのような情報分析により、話題にしないほうがいい事、聞かないほうがいい事・・聞けば相手が傷つく事が判断ができます。聞き上手でも、聞かないほうが良い事もあるわけです。ま、ご用心。
雑談126
○私は9月になると12月の事を考えます。職業病というか、固定給+歩合の報酬だった時代の癖かな。10月に売買契約の仲介をして、11月に決済をしたら、12月に歩合が支給される・・てかんじで、契約から報酬を得るまで長いので、金銭的に余裕のある年末年始を迎えたいなら・・

10月に契約できるように、9月に頑張らなければならない・・て感覚です。営業努力でどうにかできるのは9月がラストチャンスなんですよ。大手系の場合でも、歩合が無くても賞与があるわけで、冬の賞与に影響する営業成績は4月~9月末です。この場合も9月がラストチャンスで、10月から3月までの数字は夏の賞与に反映されます。

地場でフルコミの場合は、ギリギリまでOKですけどね。11月に契約して12月に決済になれば、決済当日に歩合支給・・なんてのもアリです。これは会社により違いがありますが、わざわざ決済の翌月まで先延ばしにする理由が無い限り、さっさと支払うケースが多いと思います。

ま、いずれにしても、今、頑張らないと・・年末に金が無い・・なんて事になります。人々がクリスマスだの年末だの正月だのと楽しく過ごす時期に・・自分の財布にはいくら入っているか?・・それは、今月の努力により違ってくるのです。ご用心。

大手企業の求人に直接応募するならDODA
copyright © 2005 ブログ版/不動産業界の歩き方 all rights reserved.
Powered by FC2ブログ.