○最悪の1年がやっと終わる・・そんなかんじですよ。楽しい事など何一つなかったかな・・いや、あったな・・鎌倉へ行った事が唯一の楽しい思い出かな。そのくらいかな。

○年が明けたら確定申告の準備です。ま、税理士任せですが、それにともなう雑務はあります。固定資産税の支払いもあと1回分あるし・・楽しい予定はないけど、カッタルイ予定はあるものですね。（笑）

○マンネリ化した日常の連続では退屈すぎます。とにかく来年は新しい事を始めなければ・・と考えています。ボーッと過ごしても、いろんな事をして過ごしても、時間の過ぎ去るスピードは同じなわけですから、時間は大切に使わないとね。

お金の無駄使いは、お金のある人の問題ですが、時間の無駄使いは、生きている者全ての問題です。労力の無駄使いも問題があります。努力する事はすばらしいけど、間違った方向に努力しても無駄になります。ま、人生の無駄使いをしてきた私が言うのも変かな。（笑）

さて、BSで「24」のパート8を録画中なので、それを見ながら年を迎える予定です。そんなわけで・・

今年もありがとうございました。
来年もよろしくお願いいたします。

12月31日　不動産業界の歩き方 不動歩

○景気が良くても悪くても投資物件の需要はありますね。利回りの良い物件を探している人は多く、同業者と会うと必ず売アパート等の投資物件の話になります。『何かある？』と聞かれた時、物件の種別を聞き返す必要がないくらいです。

○利回りの表示って、なんか嘘っぽい印象があります。ま、現状の空室を除き、計算した数字でも・・いろいろ罠（笑）があります。現在、埋まっている部屋でも、もうそろそろ引っ越す部屋・・ってのもあるはずだし、更新の時期に退出するケースは多いし、店舗や事務所は空室になると、カンタンには埋まりません。

そもそも現在の賃料は、過去の契約時に設定（合意）された条件であり、更新時期には値下げ交渉をされる部屋も多く、その時期の前か？後か？で、賃料収入=利回りは変化します。売り出し中の売アパート等も売り出し期間中に利回りの変動があって当然なのです。

○1階と2階の総面積が同じで、1階が貸店舗×1　2階が貸室×4・・なんて物件があったとします。2階の1室が空室になっても、たいした影響はありませんが・・1階の貸店舗が空いてしまうと・・面積でいえば、物件の半分が空いた事になります。1階と2階の賃料が坪単価で同じ設定なら・・賃料の総収入も、いきなり半分になるわけです。

その貸店舗が空く前と空いた後では・・ぜんぜん違うわけで、もしも。売り出し中に貸店舗が空いてしまったら・・売主の状況は不利になります。で・・貸店舗が空く前に売買契約が成立して・・引渡し前に退去の申し出があった場合は・・これも最悪です。買主は、『ふざけるな！』と怒るでしょう。しかし、売買条件は契約時に確定していますので・・

買主は受け入れるしかありません。ただし・・契約前に、その物件の賃借人（貸店舗・貸室）から退去の申し出を受けていた場合・・これは契約時に説明すべき事項だと思います。でも、契約時にはわからなかった事だった場合はセーフ・・ってのも、買主にとって納得がいかない面があると思います。

そのような場合は、契約時の特約で、『本契約成立の日から引渡し時までの間に、当物件の賃借人から賃貸契約の解約申し出があった場合は・・』というかんじで、想定できる事とその場合の条件を取り決めて記載しておく・・っという手はあります。仲介会社としても、契約後に紛争になるくらいなら、後に解決しやすいようにしておくべきですよね。

売買契約が進行中の投資物件って、けっこう扱いが面倒ですよ。その期間に空室になった時もそうですが・・その期間内に空室募集する賃貸条件や入居者の審査等、何かあるごとに、新所有者に気を使います。個人向けの家を仲介するのとは違った苦労が満載です。ま、ご用心。

○年末なので来年の抱負でも書きます。来年は方向転換の年にしようと思っています。ま、方向転換といっても、古物商にシフトするとか、そういう話じゃないですよ。むしろ、当ブログで残置物募集の記事を書くのはやめようと思っているくらいです。（書かなくても随時募集中）

不動産業務専門のコンサルティングで食えるように、アレコレと努力しようと思っています。自分の経験や知識を一般消費者のために役立てる・・つもりは毛頭ありません。（笑）不動産業者のためだけに特化したスタイルが自分には向いていると思うからです。

・・で、業務内容はともかくとして、報酬および単位は、お金ではなく、echo・・え？わからない？・・エコー（煙草の銘柄）です。（笑）たとえば、10echo・・はエコー10箱　100echo・・はエコー100箱です。（笑）ちなみに100echo・・で24,000円かな。

こんなアホな話を書いていると、酒飲んでるのバレますね。（笑）4ヶ月禁酒してましたが、クリスマス～正月の3日くらいまでは、いくらなんでも飲みますよ。年末年始まで禁酒して精神的な問題が発生するより、酒飲んだほうがコストが低いと苦渋の決断をしました。（苦しい言い訳）

でも、マジで来年は、変化・転換の年にするつもりです。年齢も年齢だし、不人気エリアで細々と暇つぶしみたいな営業しても先細りだしね。業者向けの仕事ならエリアに囚われず広範囲に動けます。不動産プロファイラー・・なんてのはどうかな。不動産取引における悪質な相手や、気が狂ったクレーマーを徹底的に分析して解決へと導く・・なんてね。

できんのかよ・・ってかんじもするので、もう少し考えますよ。ま、とにかく、みんなが歩いている普通の道ではなく、新たな道を探しているのです。今までも好き勝手に刺激を求めて生きてきたわけですから、今さら安定路線は無理・・それなら、より刺激的で面白い仕事がしたいです。

いつ死んでもいい・・と思いながら日々生きていますが、面白いことが見つかれば・・人生の後半を楽しく生きる事ができます。楽しく生きる事ができるなら、長生きしたいと思います。

さて、年末年始の飲酒期間に、男と女の話・・でも書くかな。

○本日が年末の仕事納めでした。レインズの掲載物件をチェックして、更新するものは更新して、削除するものは削除して、HPも更新して、15時には終わりました。年明けの仕事始めは9日です。ま、地場はそんなかんじの会社も多いと思いますよ。ただ、営業マンのいる会社で9日から・・って会社は少ないでしょう。

広告とか売り出し準備がありますので、9日に仕事始めでは、11日・12日の売り出しが難しくなります。そうすると、1月の半分が休みみたいな状況になってしまうからです。だから、仕事始めの日で、その会社が営業会社か？ジィさんバァさんの不動産屋か？が判別できるわけです。

正社員の時は、休みは長ければ長いほど嬉しかったものですが・・今では、長い休みは恐怖ですよ。私の場合、副業があるのが救いです。年末でも年始でも、やる事はいくらでもあります。

○それにしても今年は最悪の年でした。その最悪が来年に更新されぬよう願うばかりですよ。（笑）