○未経験者が自分で料理屋をやりたいなら、方法は２つです。一つは、料理屋で見習いから始めて、長い年月を修業して過ごし、修行が終わったら店を開く・・もう一つは、料理学校に通い短期間で料理の技術を習得して、店を開く・・この２つですよ。
不動産屋も同じです。年齢が若いなら・・不動産会社の営業マンとして経験をつみ、一人前になって独立するのが一般的ですが、40代、50代から不動産屋を始めるなら・・見習いから始めるのは難しいです。本人にヤル気があっても、勤め先が無いからです。
それに、不動産仲介営業の新人は、チラシ印刷とチラシ配布が日課で、半年や１年は、そればっかりですよ。ま、若い人は時間が無限のようにあるから問題ありませんが、残りの人生が短い人は・・そんな無駄な時間の使い方はできないはずです。
実務的な内容にシフトした講習とか、探せばありますよ。まずは宅建を取り、その次には実務的な事を講習で学び、その学ぶ課程で、同じ立場の仲間を作り、同じ目標（独立開業）に向かって頑張る・・それも悪くはないと思います。
私は見習い社員からスタートして学んだので、できる事なら時間をかけて経験するほうが良いとは思いますが、人それぞれ残り時間の違いがあります。それに長い年月を修行に費やしても、経営者になる者ばかりではありません。
就職とか転職は、年齢を重ねるごとに難しくなります。就職・転職ができないなら自分で商売を始めるしかありません。それができないなら終わりです。今月に入ってから、中高年の人からの相談が増えました。やはり3月という事もあり、いろいろ事情があるのだと思います。
私は悩める中高年の味方ですよ。できる限り応援します。わかる事ならお答えするし、助言できる事は助言します。思いつめて不眠症になる前にご相談ください。ただし、私に相談しても助言程度ですよ。私も私なりに苦労している最中ですから。（笑）
さて・・3月も終わりです。引渡し決済が多い時期です。言いたい事はわかりますよね。・・待ってます。所有権放棄の・・残置物・・ボロ家の建物を解体する前に呼んでくださいね。
不動産屋も同じです。年齢が若いなら・・不動産会社の営業マンとして経験をつみ、一人前になって独立するのが一般的ですが、40代、50代から不動産屋を始めるなら・・見習いから始めるのは難しいです。本人にヤル気があっても、勤め先が無いからです。
それに、不動産仲介営業の新人は、チラシ印刷とチラシ配布が日課で、半年や１年は、そればっかりですよ。ま、若い人は時間が無限のようにあるから問題ありませんが、残りの人生が短い人は・・そんな無駄な時間の使い方はできないはずです。
実務的な内容にシフトした講習とか、探せばありますよ。まずは宅建を取り、その次には実務的な事を講習で学び、その学ぶ課程で、同じ立場の仲間を作り、同じ目標（独立開業）に向かって頑張る・・それも悪くはないと思います。
私は見習い社員からスタートして学んだので、できる事なら時間をかけて経験するほうが良いとは思いますが、人それぞれ残り時間の違いがあります。それに長い年月を修行に費やしても、経営者になる者ばかりではありません。
就職とか転職は、年齢を重ねるごとに難しくなります。就職・転職ができないなら自分で商売を始めるしかありません。それができないなら終わりです。今月に入ってから、中高年の人からの相談が増えました。やはり3月という事もあり、いろいろ事情があるのだと思います。
私は悩める中高年の味方ですよ。できる限り応援します。わかる事ならお答えするし、助言できる事は助言します。思いつめて不眠症になる前にご相談ください。ただし、私に相談しても助言程度ですよ。私も私なりに苦労している最中ですから。（笑）
さて・・3月も終わりです。引渡し決済が多い時期です。言いたい事はわかりますよね。・・待ってます。所有権放棄の・・残置物・・ボロ家の建物を解体する前に呼んでくださいね。
○『今日は天気がいいですねぇ～。』とか、『今日はだいぶ冷えますね。』とか・・若い頃は、（年上の人は意味無い会話をしているな）と思っていましたが、中年になって理解できましたよ。会話のすべり出しというよりは、とりあえず、どーでもいい話でジャブを打ち、相手の反応（顔色、機嫌、場の空気）を確認する作業です。
会話って、言葉の会話と、心の会話と、同時進行なんですよね。白熱した議論になれば、言葉と心が同一になる場合（人）もありますが、差しさわりのない無意味な会話をしながら、心の会話が進行する場合もあります。言葉の会話と心の会話の明確な差は、音声の有無ですが、もう一つあります。
心の会話は、心の探りあいであり、証拠のない世界です。不動産営業の仕事を長く続けてきましたが、契約のキャンセル理由って・・半分くらいは嘘だと思います。ま、嘘と言っても、まるっきりの嘘ではなく、本当の理由の中の一つではあります。ただ、本命ではないって意味で、【嘘】なんです。
キャンセルをしようと決めた人が、キャンセルの理由を考えた時、本心をいうべきか？それとも、相手が納得する理由を考えて、それを伝えるべきか？と悩むはずです。相手は不動産営業マンです。応酬話法で、キャンセルを撤回させられたくないはずです。
（この理由なら、相手も納得するだろう）という理由を言葉にするのだと思います。そのキャンセル理由について、不動産営業マンが必死になって解決策を提案しても・・無意味って事ですよ。言葉の会話で論破しても、心が離れているわけで、もがけばもがくほど、その距離は離れていくものです。
私は契約のキャンセル率が低い営業マンです。ま、契約しなければ低いに決まってますが、（笑） たくさん契約した時期でも、キャンセルは皆無でした。それは有能だからではなく、キャンセルになるような契約は、契約予定までに壊したからです。詭弁かもしれませんが、心の会話で、相手の迷いや相手の状況を理解して・・
無理をさせない雰囲気や、気軽に断れる雰囲気を作り、相手を追い詰めるような営業はしませんでした。決断を急がせれば無理をするもので、その無理は後悔につながります。・・で、後悔すれば、キャンセルしますよ。当然の流れです。・・で、無理をさせた営業マンに本音なんか言いませんよ。
不動産営業の醍醐味は・・心理戦です。大きな商談が・・ほんのささいな一言で、壊れてしまう・・少しの油断で、ライバル業者に盗られてしまう・・全ては、商談相手の心理を見抜けなかった事に原因があり、その結果、フリーターの年収くらいの歩合が、ふっ飛ぶわけです。ものすごいスリルです。（笑）
顧客の心を読み、ライバル業者の心を読み、全てが上手くいって、成功した時の満足感は大きいです。ま、それが不動産仲介営業の醍醐味ですよ。・・ただ、商売相手の心を見抜くのが上手くても・・自分の家族の心を見抜けないと・・家族の関係を解約されますよ。（笑）ご用心。
会話って、言葉の会話と、心の会話と、同時進行なんですよね。白熱した議論になれば、言葉と心が同一になる場合（人）もありますが、差しさわりのない無意味な会話をしながら、心の会話が進行する場合もあります。言葉の会話と心の会話の明確な差は、音声の有無ですが、もう一つあります。
心の会話は、心の探りあいであり、証拠のない世界です。不動産営業の仕事を長く続けてきましたが、契約のキャンセル理由って・・半分くらいは嘘だと思います。ま、嘘と言っても、まるっきりの嘘ではなく、本当の理由の中の一つではあります。ただ、本命ではないって意味で、【嘘】なんです。
キャンセルをしようと決めた人が、キャンセルの理由を考えた時、本心をいうべきか？それとも、相手が納得する理由を考えて、それを伝えるべきか？と悩むはずです。相手は不動産営業マンです。応酬話法で、キャンセルを撤回させられたくないはずです。
（この理由なら、相手も納得するだろう）という理由を言葉にするのだと思います。そのキャンセル理由について、不動産営業マンが必死になって解決策を提案しても・・無意味って事ですよ。言葉の会話で論破しても、心が離れているわけで、もがけばもがくほど、その距離は離れていくものです。
私は契約のキャンセル率が低い営業マンです。ま、契約しなければ低いに決まってますが、（笑） たくさん契約した時期でも、キャンセルは皆無でした。それは有能だからではなく、キャンセルになるような契約は、契約予定までに壊したからです。詭弁かもしれませんが、心の会話で、相手の迷いや相手の状況を理解して・・
無理をさせない雰囲気や、気軽に断れる雰囲気を作り、相手を追い詰めるような営業はしませんでした。決断を急がせれば無理をするもので、その無理は後悔につながります。・・で、後悔すれば、キャンセルしますよ。当然の流れです。・・で、無理をさせた営業マンに本音なんか言いませんよ。
不動産営業の醍醐味は・・心理戦です。大きな商談が・・ほんのささいな一言で、壊れてしまう・・少しの油断で、ライバル業者に盗られてしまう・・全ては、商談相手の心理を見抜けなかった事に原因があり、その結果、フリーターの年収くらいの歩合が、ふっ飛ぶわけです。ものすごいスリルです。（笑）
顧客の心を読み、ライバル業者の心を読み、全てが上手くいって、成功した時の満足感は大きいです。ま、それが不動産仲介営業の醍醐味ですよ。・・ただ、商売相手の心を見抜くのが上手くても・・自分の家族の心を見抜けないと・・家族の関係を解約されますよ。（笑）ご用心。
○付き合いのある建売業者やマンション分譲会社から物件の販売を委託されたり、業務提携をして営業活動を任されている業者って、けっこういるんですよね。ま、業務委託ですよ。
業務を任された者を、【業者】として扱えば、媒介とか代理になりますが、いわゆる【フルコミ】みたいに、内部の者として扱い、社内業務（営業活動）を委託する場合は、売主から依頼されて、売主の会社の者として営業活動する流れになります。
ま、フルコミであれば、成約報酬ですよ。普通はね。でも、業務委託の内容によっては、経費として毎月、定額を支払ってもらい、成約時には、使った経費を精算して、その後、報酬のやりとりをする・・なんてケースもあるみたいです
カンタンに言うと、フルコミなのに、月々20万円とか30万円とか支給してもらって・・物件が売れたら、成功報酬の中から精算する・・って事です。もっとカンタンに言えば・・売れる前から報酬を前借りして・・売れたら金を返す・・て事っすね。
・・で、そのような仕事を請け負っている者と話をしたんですが・・話の最後には、『よく考えると・・給料って、ものすごく・・いいよね。』って結論になりました。何故か？というと・・
上記で解説したフルコミの業務委託って・・もしも売れなかったら・・もしくは・・売れた時期が遅く、既に支給された経費（前借り）のほうが成功報酬額より多かったら・・借金が残るわけです。売れなきゃ全額が借金で、売れても、もらい過ぎた分は返済しなければなりません。
それに比べて、固定給をもらっている社員の立場なら・・物件が売れなくても・・あるいは、最終的に売れても赤字だった場合でも・・それまで支払われた給料は、１円も返す必要など無いし・・売れなくて会社を辞める営業マンでも、辞める日までの給料は日割り精算で支給されます。
3ヶ月間、売上が無いダメ営業を辞めさせる時も、さらに1ヶ月分の予告手当てを払うわけですから、合計4ヶ月分の給料はドブに捨てたようなもんです。それがフルコミなら、その4ヶ月分の無駄金は不要だし、上記のように貸付を行なっていた場合は、返済させる事ができます。
社員なら給料は返さなくて良い・・フルコミなら前借りは返さなければならないわけです。商談がダメになった時・・社員なら、『次に頑張ればいいさ！』ってかんじで、嫌な事は忘れてしまえばOK・・フルコミなら無報酬・・それまでの努力は1円にもなりません。カンタンには忘れられませんよね。
報酬を前借りして、返済不能になり、トラブルになる者もいます。経営者も、社員に払った給料なら諦めますが、貸した金となれば、話は別です。ま、最後は、『無いものは無い』とか、『いつか返す』とか、『とれるものなら、とってみろ』とか・・『逃げられた』とか・・いろんな人がいますよ。（笑）ま、ご用心。
ところで・・そろそろ3月末ってことは・・所有権放棄の残置物情報を・・期待してもいいのかな？（笑）こけしとか人形とか、使ってない高級食器とか・・何処のボロ家にでもありそうなもんですが・・とりあえず、メールフォームを貼っておきますね。（笑）
業務を任された者を、【業者】として扱えば、媒介とか代理になりますが、いわゆる【フルコミ】みたいに、内部の者として扱い、社内業務（営業活動）を委託する場合は、売主から依頼されて、売主の会社の者として営業活動する流れになります。
ま、フルコミであれば、成約報酬ですよ。普通はね。でも、業務委託の内容によっては、経費として毎月、定額を支払ってもらい、成約時には、使った経費を精算して、その後、報酬のやりとりをする・・なんてケースもあるみたいです
カンタンに言うと、フルコミなのに、月々20万円とか30万円とか支給してもらって・・物件が売れたら、成功報酬の中から精算する・・って事です。もっとカンタンに言えば・・売れる前から報酬を前借りして・・売れたら金を返す・・て事っすね。
・・で、そのような仕事を請け負っている者と話をしたんですが・・話の最後には、『よく考えると・・給料って、ものすごく・・いいよね。』って結論になりました。何故か？というと・・
上記で解説したフルコミの業務委託って・・もしも売れなかったら・・もしくは・・売れた時期が遅く、既に支給された経費（前借り）のほうが成功報酬額より多かったら・・借金が残るわけです。売れなきゃ全額が借金で、売れても、もらい過ぎた分は返済しなければなりません。
それに比べて、固定給をもらっている社員の立場なら・・物件が売れなくても・・あるいは、最終的に売れても赤字だった場合でも・・それまで支払われた給料は、１円も返す必要など無いし・・売れなくて会社を辞める営業マンでも、辞める日までの給料は日割り精算で支給されます。
3ヶ月間、売上が無いダメ営業を辞めさせる時も、さらに1ヶ月分の予告手当てを払うわけですから、合計4ヶ月分の給料はドブに捨てたようなもんです。それがフルコミなら、その4ヶ月分の無駄金は不要だし、上記のように貸付を行なっていた場合は、返済させる事ができます。
社員なら給料は返さなくて良い・・フルコミなら前借りは返さなければならないわけです。商談がダメになった時・・社員なら、『次に頑張ればいいさ！』ってかんじで、嫌な事は忘れてしまえばOK・・フルコミなら無報酬・・それまでの努力は1円にもなりません。カンタンには忘れられませんよね。
報酬を前借りして、返済不能になり、トラブルになる者もいます。経営者も、社員に払った給料なら諦めますが、貸した金となれば、話は別です。ま、最後は、『無いものは無い』とか、『いつか返す』とか、『とれるものなら、とってみろ』とか・・『逃げられた』とか・・いろんな人がいますよ。（笑）ま、ご用心。
ところで・・そろそろ3月末ってことは・・所有権放棄の残置物情報を・・期待してもいいのかな？（笑）こけしとか人形とか、使ってない高級食器とか・・何処のボロ家にでもありそうなもんですが・・とりあえず、メールフォームを貼っておきますね。（笑）
○知人の業者を訪ねた時・・社長さんが店の外を見て、『あっ・・』と言い、嫌な表情をしました。あまり好ましくない者が来たって事がわかりました。その人物は店に入り、軽い挨拶をすると・・
自分の話を始めました。大きな不動産会社に物件の売却を依頼している・・ぜんぜん売れない・・もう媒介を解除しようと思う・・その際は是非！御社で売り出して欲しい・・って話でした。
その人物が帰った後、私は、『いい話ですね。』と言うと、社長さんは否定しました。その訳は・・毎度毎度、同じ話ばかり聞かされる・・相場より高すぎて売れるわけがない・・値下げに応じる性格では無い・・いろんな業者へ行き、同じ話をしている・・って事でした。
地元では有名で、何処の不動産屋に行っても相手にされないそうです。ま、何処の業者も金は欲しいので、嫌われ者でも変わり者でも、1度は真剣に話を聞きますが・・やがて・・話を聞くだけ時間の無駄と悟るみたいです。
レインズに登録してから既に数年（笑）は経過しているようです。物件検索で眼に留まり、図面を閲覧した時に、『あっ、なんだ・・コレか・・いらねぇ』とか、『あっ、なんだ、このクソ物件、まだ出してるのか・・』とか、そんな物件がたまにありますが、その類ですね。
煮ても焼いても食えない・・どうにもならない依頼人って、存在します。賃貸の貸主（オーナーさん）でもいますよ。何処の不動産屋にも相手にされない嫌われ者です。本人は自覚していないみたいですが、鈍感なのかな？バカなのかな？（笑）
ま、地域性ってのもありますよ。都心で、一般媒介が多い地域では、依頼人が不動産屋を渡り歩くのは珍しくはないと思います。しかし、都心から離れた地場業者が強い地域では、地元業者に嫌われた売主や貸主はアウトです。
駅前の大手なら、媒介件数のノルマ達成のために、成約を前提とせず何でも引き受けますが、そのうち、媒介報告が面倒になり、一般媒介に誘導されます。大手が『専任』を辞退して『一般媒介』への切替えを勧めたら・・『クソ物件』確定です。（笑）ご用心。
自分の話を始めました。大きな不動産会社に物件の売却を依頼している・・ぜんぜん売れない・・もう媒介を解除しようと思う・・その際は是非！御社で売り出して欲しい・・って話でした。
その人物が帰った後、私は、『いい話ですね。』と言うと、社長さんは否定しました。その訳は・・毎度毎度、同じ話ばかり聞かされる・・相場より高すぎて売れるわけがない・・値下げに応じる性格では無い・・いろんな業者へ行き、同じ話をしている・・って事でした。
地元では有名で、何処の不動産屋に行っても相手にされないそうです。ま、何処の業者も金は欲しいので、嫌われ者でも変わり者でも、1度は真剣に話を聞きますが・・やがて・・話を聞くだけ時間の無駄と悟るみたいです。
レインズに登録してから既に数年（笑）は経過しているようです。物件検索で眼に留まり、図面を閲覧した時に、『あっ、なんだ・・コレか・・いらねぇ』とか、『あっ、なんだ、このクソ物件、まだ出してるのか・・』とか、そんな物件がたまにありますが、その類ですね。
煮ても焼いても食えない・・どうにもならない依頼人って、存在します。賃貸の貸主（オーナーさん）でもいますよ。何処の不動産屋にも相手にされない嫌われ者です。本人は自覚していないみたいですが、鈍感なのかな？バカなのかな？（笑）
ま、地域性ってのもありますよ。都心で、一般媒介が多い地域では、依頼人が不動産屋を渡り歩くのは珍しくはないと思います。しかし、都心から離れた地場業者が強い地域では、地元業者に嫌われた売主や貸主はアウトです。
駅前の大手なら、媒介件数のノルマ達成のために、成約を前提とせず何でも引き受けますが、そのうち、媒介報告が面倒になり、一般媒介に誘導されます。大手が『専任』を辞退して『一般媒介』への切替えを勧めたら・・『クソ物件』確定です。（笑）ご用心。
