○中古マンションの買取り再販を専業とする買取業者は多いですが、いずれも・・中古物件を仕入れて・・リフォームして・・再販・・ま、そんな流れですよね。ま、転売で利益を上げると言うよりは、リフォーム等で利益を捻出するビジネススタイルです。リノベーションなんかはその典型的な例です。

工事費が500万とか1000万とか・・そんなかんじなので、仲介料や単純な転売より数倍は儲かります。・・売れればね。（笑）しかし、パワービルダー系の建売屋なら、一戸建ての新築を500万円代～700万円台で建てる時代です。たとえば、その類の会社が中古マンションのリノベに進出すれば、すぐ価格崩壊ですよ。

仕入れでも販売でも競合して、結果的に利益を削り、薄利多売に追い込まれるのは予想がつきます。格安の建売も作りすぎれば供給過多となり、別の方向を模索するはずなので、ありえる話ですよ。現状で有効なビジネススタイルも、数年先には時代遅れとなります。小さい業者が生き残る事はカンタンではありません。

たくさんある不動産会社の中で、顧客の目にとまり、顧客に選ばれること・・それが生き残る最重要課題です。みんなと同じビジネススタイルで、価格競争をするより・・他社とは違う独特のビジネスプランを考えて、注目されて、他社に真似される前に儲けるだけ儲ける・・ってのが理想かな。（笑）もしも、私が中古マンションの買取屋なら【スケルトンにして売る】とか、【ワンフロアーにして売る】ことを専業としますよ。

【スケルトン・・】は躯体を露出させるところまで壊して・・そのまま引渡しです。儲かるリフォームをしない状態なので、リノベーションにシフトした建築設計事務所やリフォーム専門業者等が顧客を紹介してくれるはずです。建築設計事務所やリフォーム専門業者等は・・顧客にその物件を購入させて、自分達がリフォームの仕事をとる・・ま、そんな関係になります。

【ワンフロアー・・】は、スケルトン状態から水回り（風呂・トイレ・洗面台・キッチン）だけ完成させて、他は床だけフローリングにして終わりです。一人暮らしの中高年、もしくは独居老人をターゲットに、最大限の広さを追求した個室なしのワンフロアーは需要が増えると思います。独身なら部屋の仕切りなんか無いほうが広々して良いですよ。

さてと・・ゴールデンウィークは古物商にシフトします。『物件内に所有権放棄の残置物があるので、不動歩さんの欲しい物があれば無料で持って帰っていいよ！』とお考えの方がいましたら、ご連絡ください。欲しい物だけで恐縮ですが、無料で引き取ります。

○顧客からこの言葉を聞くと、悪い予感がします。その言葉は・・【内縁の夫】です。私の経験上、不動産取引において無縁の夫は「百害あって一利なし」です。（笑）

よくあるケースは・・女性（中高年）が物件の所有者で、売却の相談があり・・話をすすめていると・・その女性の同居人（内縁の夫）が、アレコレと口を出して・・話がスムーズに進まない・・ま、そんなかんじが多いです。

登記名義人でもない・・戸籍上の夫でもない・・そんな立場だと不動産屋に思われている事は自覚しているはずなので、邪魔をする事で、自己主張をしているのかもしれませんね。

私は・・取引成立の努力をしている最中に邪魔をされる事を避けるため・・最初から登記名義人に確認をします。「身内の方の反対で売却依頼や取引を中止する可能性があるなら最初に言ってください。」と聞くように心がけています。

ま、それでも、「大丈夫です。」と言った売主が・・取引成立の間際になって、「じつは・・」と言い出す事があり、防止策としては役立っていないのが現実です。現実的な対策は・・邪魔しそうな人物の存在を認知したら、最大限の警戒をする事かな。ま、ご用心。

○不動産営業にも、買取・販売・仲介・・等の分類があり、それぞれに、いろいろな営業手法がありますが・・全ての分類に共通した「営業手法」ってのがあるんですよ。正攻法ではなく、裏の営業というか・・悪の営業術というか・・私が呼び名を付けるとしたら・・ハイエナ営業かな。（笑）

たとえば・・新人の営業マンが必死に、【チラシ撒き】【電話セールス】【飛び込み訪問】等をやり続けて・・疲れ果てて辞めます。辞めた後になって・・その努力の成果があるものです。それを搾取する専門職（笑）は、ハイエナ営業・・と呼ぶに相応しいですよね。

それが偶然なら、よくある話なんですが・・故意の場合もあるんですよ。新人にキツイ仕事を与え、朝から晩まで（深夜まで）、顧客開拓につながる仕事をさせて・・その新人が在籍中に成果があれば・・それを手伝い、歩合の大半を手伝った取り分としてもらい・・新人が辞めてしまった後なら、全部もらう・・

自分は何も苦労せず、成果のみ搾取する・・ラクして儲かる営業手法といえます。その手法に必要なのは技術ではなく、【立場】です。先輩・上司・管理職等の「搾取できる立場」が絶対条件です。いわゆるプレイングマネジャーの課長とか店長の利権ですね。

人の商談を手伝う行為は「ワーク」等の社内用語や、「ガジリ（齧るの意味）」等の隠語もあり、それらの仕事には、利益配分の取り決めがあります。そのような類の歩合報酬の多い管理職は儲かって笑いがとまらない状態ですが、部下はキツイですね。ま、ご用心。

○フルコミ募集ページの「東京」と「大阪」の掲載数が増えすぎたので、「東京」と「大阪」は、【・・続きはコチラ】みたいなページを作ろうか思案中です。

それにしても、東京と大阪に集中している事から推測すると・・それ以外の地域は営業職の需要が「少ない」、もしくは「無い」ように思えます。地方は厳しい・・って事ですね。

○フルコミ営業マンを募集する前に、募集内容を決める必要がありますが、募集内容は当事者間の契約内容であり、契約内容は【成約報酬と経費負担】の取り決めです。

ま、大雑把に分けると下記の２つに分類できます。

★社員のように、広告経費・営業経費を会社が負担して、営業支援をするケース・・会社の負担が大きければ大きいほど成約の歩合報酬が低いものです。エンドユーザー向けの営業をするなら、歩合率は低くとも、会社側の支援が必要です。店頭客や来店客・反響客に営業するスタイルです。

★会社は何もせず、全て本人任せのケース・・名刺だけ支給して、後は勝手にやってくれ・・みたいなケースでは、成約報酬は高めの設定である事が多いです。この場合、エンドユーザー向けの営業は難しく、ブローカーのような業者間の取引、いわゆる業販が得意な営業職に向いています。

上記をカンタンにまとめると・・会社として経費を使う気持ちがあるのか？無いのか？・・で、違ってくるって事ですね。いずれにしても、フルコミ営業は、稼げないと、すぐ辞めてしまいます。日々の生活費が必要なのは固定給の営業マンでも、フルコミの営業マンでも同じですよ。

大切なのは、「ビジネスパートナーから得る利益」と「ビジネスパートナーに与える利益」です。自分の利益は最重要ですが、それと同じくらい、相手（パートナー・会社・フルコミ）の利益や不利益について真剣に考える事です。自分だけがノーリスクでハイリターン・・なんて無理ですよ。ま、ご用心。