ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談036
○仲介営業マンにとって、不動産の売却相談は嬉しいものですが・・無駄に終わることが確定している案件(客)って・・たまにあるんですよ。とりあえずいくつか例をあげると・・

○売主本人が売却が困難とわかっている物件(営業マンには内緒)・・過去に売却活動を試みたものの・・法的な問題をクリアできず、試行錯誤の結果、売却を断念した経緯がある・・のに、それを言えば真剣に相手にしてもらえないので、あえて言わず売却依頼をする・・このケース・・意外と多いんですよ。

・・で何も知らない営業マンが、一から調査して・・売却が困難である事がまた明らかになる・・で、「・・やっぱり、ダメでしたか・・」となり、「は?やっぱりって、どういう意味ですか?」と問い詰めると・・「じつは昔、売り出した事があるんですよ。」・・「は?(最初に言えよ・・)」・・で終わり・・全てが無駄に終わるケースです。

○価格査定書だけが目的の査定依頼(ぜんぜん売る気なし)・・離婚や相続・任意整理・・等の理由で、とりあえず物件の価格(相場)が知りたい・・財産分与や財産整理をする際に、どうしても必要だから、不動産屋を利用する・・査定価格を高くしてほしいとか・・価格を低くしてほしいとか・・そんな要望があると怪しいです。

○債務過多で抵当権抹消が無理なケース(売主は無知)・・たとえば、住宅ローンの残債が3000万円ある・・売れる金額は1000万円程度・・「とりあえず、いくらでもいいから売ります。残った借金は自分で払い続けます。」・・と、突っ込みどころ満載の台詞を何回聞いたことか・・これも良くあるケースと言えます。

抵当権抹消ができなければ、売買なんかできないですよ。任意売却で処理する方法もありますが・・現在、ローンが払えていて滞納もない状態なら・・銀行は、「そのまま払い続けてほしい」と考えますので、任意売却には応じません。(滞納して不良債権化すれば、解決方法の一つとして考慮はします。)

○自分の名義では無いのに、売りたがるケース・・親名義・・子供名義・・兄弟名義・・内縁関係の相手の名義・・親近者の不動産を自分の意思で売れると思っている人・・多いです。相続で紛争中の物件を相続人の一人が売り出し・・客がついたら、後から他の相続人を説得する・・なんて無謀な話もあります。ま、99%無理ですよ。

・・ま、他にもありますが、とりあえず、こんなとこかな。問題のない普通の物件でも売却には苦労がともなうし、売り出して売れない事も多いのに・・上記のような案件で数週間~数ヶ月を費やすと・・ダメだった時のリスクが大きいです。固定給のある営業マンなら・・契約件数0・・クビ・・なんて事もありえます。(笑) ま、ご用心。
雑談035
○過去最高の収益・・販売好調・・完売・・そんな景気の良いニュースを見る度に、ため息がでますよ。都心回帰で、都心に人が集まり、地方は過疎化の流れ・・完全なる二極化・・ま、そんな実感がします。この状況は続き、都心以外の地域ではシャッター通りとゴーストタウンが増えるでしょう。

インターネット契約が主流になれば、インターネット契約に特化して大幅な手数料値引きをする新しいタイプの不動産会社が増えます。・・各駅に支店をかまえ、折込広告とポスティング広告(チラシ投函)で、縄張りを守り続けてきた大手の地域密着には意味が無くなります。支店の数が50も100もあっても・・【無駄】です。

近い将来・・大手仲介会社は、本部のカスタマーセンター化により、各支店を統廃合・・業務は本部に集中、調査・契約も本社の専門部署の管轄・・物件案内のみ地域のアルバイトを雇用・・営業マンのリストラ・・インターネット営業に特化・・少数精鋭による体制強化・・そんな流れになりますよ。

格安の建売を狂ったように建て続けるパワービルダーも、都心以外の支店は統廃合することでしょう。空き家ばかりが目立つゴーストタウンの周囲で、建売を建て続けるなら・・支店の統廃合ではなく・・倒産ですよ。

地場業者は・・アパートの建て替え時に、アパート建築業者の関連会社に【アパート管理】を奪われます。建て替えの時期が来る前でも、オーナーが亡くなれば・・銀行系や信託銀行系の不動産仲介会社が物件の売却を任されます。賃貸のオーナーは・・大手への切り替えのチャンスを待っている状態なんですよ。

近い将来に、そんなかんじになるのに・・中高年のフルコミ営業マンが仲介にこだわり、他の道を探すことなく、日々を送るのは・・かなりマヌケです。厳しい状況下でも稼ぐノウハウを構築して、今後に備える必要がありますね。ま、ご用心
【約・等・場合・可能性・不明】
○いろいろな雑貨等をネットオークションに出品していますが、商品説明の文章の書き方に、【不動産取引の癖】がでるんですよ。【大手系】の癖かな。頻繁に【等】と、【約】を使います。

たとえば、「汚れやキズがあります。」と書くと、汚れとキズだけに限定した表現ですが、「汚れやキズ・・」と書くと、汚れやキズの幅が広がります。シミとか削れとか、いろいろです。

数量に関しては常に【約】を使います。「500グラム」と書いて「499グラム」だったら、クレームになりますが、「500グラム」なら、まぁ、なんとかなります。【約】を付けるのはもちろんですが、私は常に【誤差あり】まで書きます。

他にも、【・・場合があります。】 【・・の可能性があります。】 【・・は不明です。】・・なども頻繁に使います。細かいわけではなく、体得して癖になっていますので、苦もなくスラスラと自然に、無意識に使ってます。(笑)リスクやデメリットを伝え過ぎるから、高く売ることはできませんが、クレームは少ないです。

○大手系の不動産仲介会社では常識であり、当然の文章表現でも、地場業者では、【細かすぎる】 【病的】・・と思われる傾向があります。【等】や【約】はともかくとして、【・・場合があります。】 【・・可能性があります。】 【・・不明です。】・・まで書く必要はあるのか?と、言われる事もあります。

○最近は、地場業者の社長さんと話をする際、細かい指摘はしない事にしています。自分が取引に関与する場合は別ですが、自分に関係ない取引の話なら、余計な事は言わないようにしています。親切に助言しても、理解されなければ無意味だからです。

ま、テキトウでイイカゲンな説明でも、とくに問題にはならないケースのほうが多いです。イイカゲンな説明で、10回に1回のトラブルなら、9回はセーフ・・って事です。年に1回の売買(取引)なら、10年に1回のリスクです。しかし、

大手系の仲介営業マンは月に5件の契約も珍しくはありません。イイカゲンな説明で契約すると、10回に1回のトラブルなら、2ヶ月に1回はトラブルになってしまいます。生涯に50件の不動産売買をする田舎の不動産屋と・・たった1年で50件を超えてしまう大手系の仲介営業マンでは・・用心深さに違いがあって当然です。

その用心深さは、大手系を辞めて地場業者に入った時に役立つか?・・というと、役立つはずなんですが・・【病的】 【過剰】・・と評価されて、受け入れられない事もあります。そのような場合の対策は・・沈黙です。

会社にリスクがある取引で、その回避方法を知っていても・・言わない事です。もしも、言ったとしても、『そんな事はありえない』 『心配しすぎ』 『そんな事を書いたら契約が壊れる』・・と非難されるだけですよ。ご用心。

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