○会社には毎日顔を出してはいますが、やる事といえば、レインズとHPの更新程度です。ま、暇の極みですよ。（笑）　ま、副業のほうは暇ではないので、良いバランスかもしれません。

この先、50代とか60代になってから、履歴書を持ってウロウロしたくない・・ので、収入源はアレコレと確保したいと思っているし努力もしています。もしも今、不動産営業マンとして固定給で朝から晩まで働いて・・数年後（50代突入）にリストラされたら最悪です。

とにかく今、生きること、生活すること・・それだけが目的なら、仕事なんていくらでもあります。しかし、それで年齢を消費してしまうと・・先々ヤバイ気がするのです。目先の高収入より、今は数万でも、少しづつ収入を増やし、3年後、5年後には生活できる程度に増やす・・ま、それが理想かな。

○不動産営業も時代と共に変化しています。少し前と比べても変化がわかりにくいですが、10年前、20年前と比べると、ハッキリと確実に変化していますよ。私が新人の頃は、チラシ反響～案内アポ～案内コースを練りに練って・・

チラシ物件は欠点をアピールして潰し、高くて酷い物件ばかり見せてから、最後に本命物件・・いわゆる、ブスばかり見せて、最後に【普通の物件】を見せると美人に見える・・みたいなイメージです。（笑）　そんな不動産会社が多かったです。

バブル崩壊の頃まで、そんな時代でした。その後・・長引く不況で、地価の値下がりやインターネットの普及、古いタイプの不動産屋の倒産ラッシュ・・で、ほぼ生まれ変わったと言っても良いくらい不動産業界は浄化されました。

今でも不動産会社に悪いイメージをもつ人は多いですが、ヤクザみたいな会社の9割は消えましたよ。（たぶん）　頭の悪いくせにプライドだけ高いブローカーも、みんな何処かへ消えました。逃げたか、死んだかは知りませんが。（笑）

今後も法規制は厳しくなる方向で、契約内容や説明の項目が難しくなればなるほど、地場業者はついていけなくなるでしょう。流れとしては・・フランチャイズに加盟するしか・・地場業者が生き残る道は無いかもしれません。

私はフルコミの立場なので、独立開業した宅建業者の社長でも無いし、フランチャイズとか関係ないので、自分だけ生きていければ良い・・という方向で先々を考えますけどね。【私道.net】も運営していることだし、私道の専門家として、何か道を探ろうかな。・・それで食える予感はしませんけどね。（笑）

○不動産の売却について相談されるシーンで、『御社に依頼するか、大手の仲介会社に依頼しようか迷っています。』・・と言われる事があります。ま、【地場業者では不安】　【大手のほうが安心】・・て事でしょう。（だったら、最初から大手に行けよ、バカ）と・・

言ってはオシマイなので、アレコレと自社をアピールする流れですが、その場合、地場業者と大手を比較して・・【地場業者のほうが良い】と説得しなければなりません。ま、絶対的に大手のほうが優位なわけですから、かなり難しい交渉になりますが・・

【大手の弱点】を知っていれば、多少は勝率が上がると思います。そんなわけで、大手系仲介会社の弱点というか、ありがちな欠点を書きます。営業経験30年弱のうち、10年程度は大手系仲介会社を渡り歩いてきましたので、多少の誤差はあっても、的外れにはならないと思います。悪口にならない程度の表現で書きますね。

○媒介件数のノルマがある
契約数や売り上げのノルマを達成しても【媒介件数】のノルマが別カウントであるため、価格が高かろうが問題のある物件だろうが、とりあえず【媒介契約】を誘引する。売れそうにない物件は、定期的な媒介報告が面倒なので、最初から【一般媒介】を勧める。

○最初から買取業者に紹介するケースが多い
一般消費者は住宅ローンが絡むので、ある程度の時間と労力を要します。高く売りたいなら一般消費者向けに広告活動をする必要がありますが、安くても良いなら、広告経費のかからない業者買取のほうがラクで速いです。ノルマに追われる大手系仲介営業マンが業者買取りを勧めるのは、ごく自然な流れです。

○広告宣伝は上司次第・チラシ広告は値下げが条件
担当営業マンがチラシ広告を実施する際でも、その営業マンがかかえる媒介物件は数多くありますので、【どの物件を広告するか？】にノルマ達成がかかっています。売れそうにない【相場より高めの物件】は載せないし、載せたくても上司が承諾しません。

・・・ま、いずれにしても、会社や営業マンにより違いはあるので、『当社は違う！』 『俺は違う！』・・だのと言われても困りますが、多くの大手系仲介会社・担当者が、『当たらずとも遠からず』では？少なくとも、地場業者には、数合わせだけの【媒介件数ノルマ】なんて無意味なものはありません。

媒介を受ける理由は【成約して手数料を得ること】だけです。売る気もないのに数合わせで依頼を受けるなんて失礼な事はしません。1人の顧客に対して使える時間が多いのも地場業者です。大手の営業マンにとって依頼者は、大勢いる依頼者の中の１人・・

地場業者にとって依頼者は、数少ない貴重な依頼者・・という扱いです。地場業者が勝つ材料は・・【人情・末永い付き合い・個人的なつながり・地元密着・柔軟性】かな。組織力では勝てませんので、【１対１のお付き合い】をアピールして、説得しましょう。・・で、成約して、残置物の処理を依頼されたら・・ご連絡ください。（笑）

○現在もフルコミ営業で頑張っている業界仲間から電話がありました。オープンハウスを開催しているけど、誰も来ないので暇だから電話してきた・・って経緯ですが、理由はともかく、話したい相手が私だったわけですから、悪い気はしませんね。

プライベートでは自分からは電話しない私ですが、かかってくる電話は大歓迎なんですよ。しかも、何か用件のある電話より、とくに用件も無い、無意味で暇つぶしみたいな電話が好きだし、幸せ自慢より不幸自慢みたいな話が好きです。自慢話は聞くのが苦痛ですが、苦労話や不幸な話は聞いても苦ではありません。

業者と話をしている時・・相手にナメられたくない・・とか・・自分のほうが相手より上だ・・とか、そんなプライドが見え隠れする会話って・・お互い疲れますよね。『暇すぎるよ。』とか、『ぜんぜん儲からないよ。潰れそうだよ。』とか、『とにかく金が無い・・』とか・・そんな話のほうが本音っぽくて、心が許せますよね。

○若い時は、向上心もあり、野心や野望もあり、自分に利益をもたらす相手を好みます。営業仲間でも、腕の良い営業マンと付き合い・・売れない営業マンに対しては、バカにして遠ざけるのでは？それはビジネス社会においては正しい判断かもしれませんが・・

いつの日か、薄っぺらな人間関係の構築だったと気づく日が来ますよ。仕事のできる者は損得に厳しい考えの者です。利口ですが、狡さも見え隠れします。お人好しで損ばかりしている者のほうが人間的というか、魅力的だと思います。

○若い頃から長い間、不思議に思っていた事があるんですよ。ま、もちろん不動産営業マンになってからの話ですが・・いわゆるトップセールスの人って、普通に考えると「尊敬されるべき存在」なんですが、その逆が多いというか・・ちょっと、言いたい事がわかりずらいかな？もう少し文字数を使って説明すると・・

普通は、どんな業界でも、どんな職業でも、優れた者は評価されるし、尊敬されるものと認識していますが・・不動産営業で驚異的に業績の上がる者の大半が・・我が強い、自分勝手、自己中心的、人の意見を聞かない、何を言っても無駄・・という印象が強いんですよ。

ようは数字の世界なんで・・数字さえ良ければ何でも許される雰囲気があり、数字に無関係な日常的な行為でさえ、間違いがあっても許される・・というより、「間違っていない」という認識さえ許される雰囲気があります。カンタンに言えば「裸の王様」ですよ。

周囲の誰もが、その者の間違いや非常識に気がついているけど、誰も指摘しない・・言っても無駄だから。その結果・・いろいろな事を間違ったまま年月が経過します。・・その年月の間、出会った人達から「この人・・ダメだな・・」と思われるわけです。

たとえば・・団塊の世代を、「ダンコンの世代」と言えば、それは単純な間違いですが、問題は・・・その人の今までの人生で、誰一人として、その間違いを指摘してくれる人がいなかった事実の証明になるんですよ。・・という事は、今まで出会った人達から、「言っても無駄」という評価を受けていた証明にもなりえます。

そんなタイプが、売れない営業マンより、売れる営業マンに多いんです。誤解を恐れずに言えば、バカが多いのかも。身近なトップセールスに「FXって知ってますか？」と聞いてみてください。「外国為替証拠金取引」・・ではなく、、「カワサキのZ400FXのことだろ」・・と答えが返ってきたら・・

若い頃にシンナー吸いすぎたダメージで、宅建試験に苦労しているけど、気合と根性で数字を上げるタイプです。（笑）　レントロールやコンプライアンスが食べ物ではない事を早めに教えてあげてください。　ま、数字が良いのは良い事ですが・・尊敬までは・・難しいですね。（笑）