ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
無理難題
○就職するなら、地場と大手のどちらがお勧めですか?・・と相談されることがありますが、そりゃ、可能であれば、大手のほうがお勧めですよ。会社の信用と資金力(広告宣伝費)により、数多くの取引に関わる事ができます。その経験は自分の武器になります。ただし、自分のペースで営業したい人には不向きです。

大手系仲介会社もそれぞれに特色があり、外から見ると同じようなイメージでも、中の雰囲気には違いがあります。ただ、数字の予想だけで食っている『働かないオジサン』(営業部長以上)が存在し、仕事の邪魔になる事が少なくないって事は共通しています。

たとえば・・月末が近くなると、働かないオジサン達は、各店の数字(契約済・手数料収入)を集計して、その時点で足りない数字をネタに各店へ圧力をかけます。単なる数字(月末までの契約予定・入金予定)ではなく、その数字の裏づけとなる契約案件の進行状況と見通し(予想・確率)まで申告させます。

圧力をかけられた各店の責任者は苦しまぎれで、『大丈夫です。』とか、『やらせます。』とか、その場しのぎでイイカゲンな約束をするわけですが、それでは許さず、各営業マンの契約案件の進行状況を聞き取ります。・・大事なのはココからです。『無理をしても月内契約しろ!』・・と個別の案件に対して無理難題を言います。

せっかく物件の案内をして、良い雰囲気で、おそらくは契約になるだろうと思う案件について・・『すぐ結論を出させろ!』 『買うか?買わないか?ハッキリ聞け!』 『今すぐ電話しろ!月内に契約できなければ壊れても良い!』 『ローン打診なんか契約後でもいい。ローン特約あるからいいだろ!』・・等の命令が下されます。

逃げれば追う、追えば逃げる・・だっけか?そんな言葉がありますが、せっかく良い方向へ進んでいる商談も、あと数日しか無い【月内】に無理やり契約をするように説得・・なんてしたら・・不信感が芽生え・・何か急ぐ原因があるのだろうか?・・と不安になります。当然ですよね。

・・で、『今すぐ結論を出せというのなら、今回のお話はお断りします。』となります。ココまででも愚かな話なんですが、愚かな続きがあり・・月末が過ぎてしまうと、今度は、『先月に無理して壊れた話だけど、もう一度、説得してみろ!今から月末まで時間があるから、ゆっくり検討してもらえ!』・・なんて命令が下されます。

・・で、電話してみても・・信頼関係が崩れていますので・・物凄く冷たい対応をされます。『もう結構です。他で決めました。』・・なんてね。本社の働かないオジサン達の数字遊びで、現場の営業マン達は、高確率で決まる契約をブチ壊して捨てている・・という現実があるのです。

さすがに銀行系などの堅い会社は、そのような乱暴さはありませんが、そのかわり・・取引業者や契約案件を精査して、リスクのある取引は回避しますので、契約準備まで進んでから、『契約してはダメです。』・・という命令が下される事もあります。

地場業者の社長なら、まとまる話を壊すような指示はしません。・・それによりお金を損するのは経営者の自分だからです。(笑) しかし・・大手系列会社の社長は数年で交代する天下りで遊び気分だし、その下で実権を握る働かないオジサン達は・・

保身しか考えていません。ま、そんな立場を羨ましいと思う事もあります。保身と派閥ゴッコだけで高給もらえるわけですから、毎日が楽しいと思います。下からはバカにされるけどね。(笑) ・・で、何の話でしたっけ?・・ま、いいか。・・とにかく、残置物募集中!
残置物はありませんか?

フルコミ・あれこれ
○長い付き合いの中高年・営業マンが・・かなり、フルコミ化しています。元々フルコミだった営業マンも別の会社に移っているケースが多く・・景気が良くても悪くても、人の動きが激しい業界だな・・とつくづく感じます。

少しばかりの人脈ですが・・フルコミを使う側の話もよく聞くし、フルコミ営業マン達の話もよく聞きます。私はフルコミの立場なので、フルコミの気持ちはわかりますが、使う側の気持ちもわかりますよ。

不動産営業マンは、固定給でも、固定給プラス歩合でも、フルコミでも・・食えなければ辞めます。とくにフルコミはその傾向があります。生活もあるしね。無収入の日々が続いても笑っていられるほど金があれば良いですが、数ヶ月食えなければ大半は辞めます。

フルコミで営業マンを使えば、費用をかけず待っているだけで、フルコミ営業マンがいろんな契約案件を持ち込んでくれる・・ほど甘くありません。ま、何回も書いていますが、フルコミッション営業は大雑把に分けて、次の2つのグループに分かれます。

●会社は何もしないケース・・フルコミ営業に与えるのは名刺だけ。(その名刺さえフルコミ営業マンに実費請求するケースもあります。) 歩合率は高く、成約時には手数料収入の半分以上がコミッションになりますが、会社も、フルコミ営業マンも、経費をかけないため、成約確率は非常に低いです。フルコミ営業マンの出社義務はなく、自由度は高いです。

●会社が広告宣伝活動をするケース・・フルコミ営業マンは、広告の準備~手配~反響対応・・等、正社員と変わらぬ動きをします。ガソリン代は調査費用の実費等まで会社が負担するケースもありますが、その分、歩合率は低くなります。会社の経費を使っているで、フルコミ営業マンには、出社や報告の義務があります。

フルコミ営業マンを目指す方も、フルコミ営業マンの募集を検討している会社も、まずは上記のどちらの方向へ進むか?決めるのが先決ですが、どちらでも対応できる人ばかりではありません。

たとえば・・他社で不動産営業の経験がある社長さんなら、チラシ広告による営業方法を理解していますが、経験のない社長さんはチラシの単価や費用対効果がわからず、まず無理です。フルコミ営業の人も同じです。

他に本業の仕事があり、本業の人脈を活かして不動産仲介でも稼ぎたい・・という人もいますが、たまに不動産取引を望む友人・知人を紹介する程度なら、フルコミ(従業者)ではなく、紹介して紹介料をもらえばいいだけの事です。

どちらにしても成約となれば契約書類の作成もしなければならないし、会社には法的な責任も生じます。会社としては、『フルコミ営業なら誰でもいい』・・とはいかないし、逆にフルコミ営業も、『何処の会社でもいい』・・とは考えません。

歩合率の数字で合意してスタートしても、上手くいかないケースのほうが多いってのが現実です。相性もあるしね。ま、ご用心。
無題
○「現地販売会・・をやってるけど、客が1人も来ないから暇で困った。」・・と電話をしてくる仲間がいますが、物件の横に止めた車で昼寝している営業マンよりはマシかな。・・少なくとも、寝ずに起きている事は評価できます。(笑)

○新築の建売が売れず、売るのを諦めて【貸家】として入居者募集中の物件がありましたが、成約したみたいです。・・おめでとうございます・・と言っていいのかな。(笑) 

○先日、店で留守番していたのですが、来店は1人だけ・・しかも・・「ヤクルトは、いかがですか?」・・だってさ。

○ブログを長くやっているとね、ウケる話・・好感がもてる話・・好かれる話・・って、なんとなくわかってくるんですよ。カンタンに言えば・・前向きで真面目な話が無難だし、好かれます。

しかし・・へそ曲がりの私としては、逆の事をしたくなるんですよ。人気を上げたい・・好かれたい・・それなら、お客様向けの商用ブログと同じになっちゃうでしょ?(笑)

○そういえば、残置物の募集を始めてから・・女性からのメールがめっきり減りましたよ。(笑) ま、わずらわしくなくて良い傾向かな。メールもらっても、なにかするわけじゃないしね。(笑)

○本日までにいただいた相談のメールはぜんぶ返信しました。さて・・テレビでも見ながら寝るかな。

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