ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談013
○今年になって新規顧客の来店は0ですが、人気のある地域は繁忙期のはずです。ま、二極化ですね。5,000万円の物件が売れる地域と、500万円の物件でも売れない地域・・その価格差は10倍です。大手系仲介会社の営業マンは配属先で天と地の差が生じますよ。

いわゆる「プラス6万」や「両手・片手」の手数料計算は除外した例えですが・・人気のないエリアに配属された仲介営業マンが500万円の物件を10物件、契約して得る手数料を・・人気エリアに配属された仲介営業マンは、5,000万円の物件を1つ成約して得る・・計算になります。

ま、私の場合、自分の自由な意思で不人気エリアに留まっているわけですが、大きい会社の営業マンは、会社の意思決定で配属先が決まるわけで・・その結果・・毎月、営業マンの業績が発表されて、順位まで棒グラフで公開されて・・表彰式で表彰される者もいれば、業績不振で研修を受けさせられる者もいます。不人気エリアに配属された営業マンは会社を怨みますよ。(笑) 

でも、物件価格の安いエリアで仕事をするメリットもありますよ。安い物件で数をこなしたほうが新人には練習になるし、重要事項説明や調査も数をこなしたほうがノウハウになります。高額物件を3つ契約するより、低額物件でも10契約とか20契約とかしたほうが経験と知識は得られます。ま、数をこなせたら・・の話ですけどね。あまりにも人気のないエリアだと・・いわゆる3ヶ月0でアウト・・もありえます。(笑)ま、ご用心。
雑談012
○少し前のテレビドラマでは、不良少年とか暴走族の脇役は、派手なスタジャン(龍とか虎の刺繍アリ)で髪型はリーゼント、サングラス・・なんて姿が定番でした。そんなのを見る度に・・(バカか・・今時、そんな格好をした不良はいないよ・・)と思ったものです。

で・・何故?そんな姿をさせるのか?・・を考えた事があるのですが、おそらくは、【1秒見ただけで、キャラクターの設定を認知させるためだけの意味】という結論に至りました。リアルさにこだわる必要などないわけです。

リアルさを追求すれば今風になり、不良の流行に詳しい人達には喜ばれますが、子供や老人には判別が難しくなります。子供から大人まで多くの人が瞬時に判別できる姿である事を優先した・・って事ですね。

・・で、不動産屋についてですが、不動産屋って、社名が【○○不動産】で、店頭ガラスに物件の図面が貼ってある・・てかんじですよね。ま、ダサいですよ。しかし・・通行人は瞬時に、『あ、不動産屋だ!』と思います。ダサくても、それはそれで意味がありますね。

カタカナでカッコいい社名の不動産屋は・・名刺をみだけでは何の会社かわからないし、店頭ガラスが美容院やブティックと間違えるほど洗練されていれば・・不動産屋とは思えず、飛び込みの来店客は来ないでしょう。

ま、それが大手なら自社の知名度で補えますが、小さな不動産屋なら・・社名や店頭のせいで、チャンスを逃がす事になりますよ。ま、ご用心。
雑談011
○不動産の売主には、それぞれ事情の違いがあります。普通の買い替え・・普通の売却・・そんなかんじで、とくに問題なく普通に売れるケースも多いですが、ある程度の値下げをしても売れないケースでは、2つの選択を迫られます。

1つは・・【売却を諦める選択】 これ以上は下げられない・・これ以上、下げるくらいなら売らない。・・そんな人も多いです。もう一つは・・【もう、いくらでもいいから売りたい】・・というケースです。

(いくら下げても売れない・・精神的にもかなり疲れた・・もう、どうでもいいや。とにかく、こんな物件、持っていても意味ないし、固定資産税ばかり払うのもバカらしい。)・・てかんじかな。

自分から激安にしなくても、ダメモトみたいな激安の買い付けが入った時に、『・・いいですよ。売ります。』となるケースです。営業マンは、ダメモトだったので、『えっ!・・いいんですか?』と聞くし、聞かなくても心の中で、(マジかよ!)・・と思います。

もう、相場とか関係ない世界です。人間の脳というか、判断力の低下というか・・。これが心の病とか、ボケ老人とか、正常な判断ができないケースなら、法的な問題が生じます。後見人とか法定代理人が必要なケースとかね。でも、そのような問題はない場合・・契約は成立します。

1000万円くらいが相場といえる物件が100万円になったりします。10万円でもOKかもしれません。不動産価格の相場ではなく、売主の事情、もしくは、売主の精神状態の問題だからです。そんな時、不動産仲介業者は、どうすべきか?・・深い問題ですよ。そのまま契約する事もできますが、そんな低価格で契約をして、いくら手数料が得られるのか?

その手数料と、後々に何か問題が発生した時のリスクは?・・仲介手数料は売買価格100万円で5万円(笑)です。両手でも10万円。買主は大儲けですが、仲介業者は、リスクに見合わないガキの小遣い程度です。ま、大手の場合、契約本数のノルマもありますので、仲介手数料の額を無視しても契約するケースはあります。

ただ・・訴訟の際・・判例では、仲介手数料の金額と、仲介責任にともなう損害賠償の金額は【無関係】なんですよ。極論ですが、5万円の仲介手数料でも1億円の損害賠償請求はありえるわけです。それが【仲介責任】です。ご用心。

追伸/残置物あればよろしくね。
残置物はありませんか?
雑談010
○都心から少し外れた地域の古い中古マンション・・激安で数百万円・・家賃5万円なら貸せそうだ・・買って賃貸すれば儲かるかな・・と思っても・・月々の管理費と修繕積立金が計2万円で、固定資産税を月(12ヶ月)で割ると月1万円・・月のコストが3万円で、5万円で貸せたとしても・・残るのは月2万円です。

その2万円の中から、年収が増えた分の所得税・市県民税も払うわけで、実際に使える金額は、月に1万と数千円・・しかも、その収入により年収が上がることで・・健康保険料や年金保険料が現在の金額より増額される可能性もあります。

もしも・・賃料収入から、管理費・修繕積立金・固定資産税・所得税・市県民税を引いた金額が月1万2000円で・・そこから年金保険料と健康保険料の増額分を引いたら・・0・・もしくはマイナスもありえます。しかも・・これは【貸すことに成功した場合】の話です。借主が見つからなければ・・管理費と修繕積立金・固定資産税・・月々にして3万円の無駄な出費が永遠に続きます。

○管理費や修繕積立金のかからない戸建てなら?激安のボロ家を買って貸す場合・・建物や付帯設備の故障・不具合があれば貸主の責任です。雨漏りしたら・・数十万円・・外装の塗り替え・・数十万円・・戸建はマンションと比較にならない位お金がかかります。

○入居者の募集をしても、仲介手数料だけではライバル物件に勝てない現実があります。敷金0礼金0にして・・広告費名目の手数料を払う条件で・・フリーレントで数か月分の賃料を無料にして・・アレコレと設備に金をかけて・・1年経過しても成約しない物件もあります。

○苦労の末・・賃料を下げて・・やっと成約したとして・・賃料を滞納をされたら・・ま、家賃保証会社を利用していたら安心ですが・・人気のない地域の激安ボロ物件という前提を考慮すると・・家賃保証会社の利用を条件にしたら永遠に成約しません。だから、滞納されたら連帯保証人へ請求する流れですが・・

現実的に集金できるケースは少なく、法的な手続きも面倒だし、弁護士に依頼なんかしたら・・それだけで数十万円がふっ飛びます。滞納額を免除してでも自分で追い出したほうが安いです。『退去したいけど引越し代がない』と言われ、数十万円をくれてやるケースも珍しくありません。

ま、滞納は時間と労力で解決しますが・・最悪なのは・・借主の自殺・・。そうなると、借り手もいないし・・買い手もいない・・貸すことも売ることもできません。話をまとめると・・激安のボロマンションを買って、貸せば儲かるかな・・って考え・・甘いかもしれませんよ。ご用心。

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