○不動産営業の仕事が楽しいか、否かは、自分が置かれた立場や業績等により違いますが、一ついえる事は、徹底的にリスク回避する事を目指し、完璧な取引を求めるスタンスだと・・不動産が嫌いになりますよ。（笑）
たとえば・・銀行系の不動産仲介会社で、調査が細かいのはもちろんの事、社内書類や社内報告も細かく、契約書類も膨大で、取引関係者や上司、親会社に神経をつかい、いついかなる時でも失敗を恐れて、慎重かつ完璧を目指す・・なんて日常だと・・仕事が楽しいわけありません。不動産取引自体が苦痛になります。
○もしも・・手や食品に付いた黴菌が肉眼で見えたら・・食事を楽しむ事はできないと思います。細かい黴菌なんか見えないから食べる事ができるんですよ。・・で、現実的には、少々のバイキンが付いていても食べて平気だし、問題ありません。不運でも、腹痛になるくらいでは？
不動産調査や不動産の法律・・詳しくなればなるほど、見えないものが見えてくるようになります。見えすぎると、契約恐怖症になります。職務として契約はしても、不動産仲介の仕事を楽しいとは思えなくなります。・・契約書類を見ても、調査資料を見ても・・そこに隠れているリスクが見えてしまい、それをクリアする必要性に気がついてしまうからです。ま、エンドレスですよ。
・・で、一定レベルの細かさを体得してしまうと、元には戻れません。そうなると、ガンガン契約するなんて無理です。営業マンとして難しい立場になります。宅建の資格なんか無い人のほうが売れる・・とか、バカのほうが売れる・・という話はよく耳にしますが・・たしかに、知識は無いほうが楽しく売れます。（笑） ま、ご用心。
たとえば・・銀行系の不動産仲介会社で、調査が細かいのはもちろんの事、社内書類や社内報告も細かく、契約書類も膨大で、取引関係者や上司、親会社に神経をつかい、いついかなる時でも失敗を恐れて、慎重かつ完璧を目指す・・なんて日常だと・・仕事が楽しいわけありません。不動産取引自体が苦痛になります。
○もしも・・手や食品に付いた黴菌が肉眼で見えたら・・食事を楽しむ事はできないと思います。細かい黴菌なんか見えないから食べる事ができるんですよ。・・で、現実的には、少々のバイキンが付いていても食べて平気だし、問題ありません。不運でも、腹痛になるくらいでは？
不動産調査や不動産の法律・・詳しくなればなるほど、見えないものが見えてくるようになります。見えすぎると、契約恐怖症になります。職務として契約はしても、不動産仲介の仕事を楽しいとは思えなくなります。・・契約書類を見ても、調査資料を見ても・・そこに隠れているリスクが見えてしまい、それをクリアする必要性に気がついてしまうからです。ま、エンドレスですよ。
・・で、一定レベルの細かさを体得してしまうと、元には戻れません。そうなると、ガンガン契約するなんて無理です。営業マンとして難しい立場になります。宅建の資格なんか無い人のほうが売れる・・とか、バカのほうが売れる・・という話はよく耳にしますが・・たしかに、知識は無いほうが楽しく売れます。（笑） ま、ご用心。
○本当に繁忙期なのかな？・・と、毎年、思っています。忙しく動き回る業者もいれば・・暇な業者もいるわけで、ま、これも二極化ですね。不動産仲介における売り上げに影響する重大な要素を３つあげるとしたら・・○会社の差 ○年齢の差 ○地域の差・・かな。
会社は・・大手と地場、もしくは、フランチャイズ加盟店と地場の差・・人気エリアでも人気のないエリアでも、お客は知名度のある店を選択する傾向が強いです。
営業マンの年齢は・・やはり若い人のほうが、ヤル気があり、中高年は動きが鈍いのが一般的な傾向ですね。これは人それぞれの個性ではなく、動物における誕生～成長～老い～死・・の自然な流れです。
地域の差・・これは地元密着の仕事において死活問題ですね。魚のいない池で釣りをしても魚は釣れません。釣りが上手いか？下手か？は関係ありません。
最も良い状態の人は・・知名度のある会社で、人気のあるエリアで仕事をする、若い営業マン
最もキツイ状態の人は・・無名の小さな会社で、人気のない過疎地で仕事をする、中高年の営業マン
・・ま、状況が良くても、悪くても・・生きていれば、腹は減るし、金はかかります。『状況が悪いから稼げない』・・と諦めるわけにはいきません。
キツイ状況の人は、キツイ状況でもアレコレといろいろ努力して金を稼いでいるわけで、その努力はノウハウとして構築され、今後の武器になります。
良い状況の人は、普通に仕事をして稼げるわけですから、近い将来に訪れるであろう【キツイ状況】の準備はしていないのでは？誰でも中高年になるし、いつまでも知名度のある会社にいられるわけではないはずです。
高齢者になってから、新たに稼ぐノウハウなんか構築できませんよ。だから、良い状況から悪い状況に陥る時期は、早過ぎるのも辛いけど・・遅過ぎるのはもっと辛いって事かな。ま、ご用心。
会社は・・大手と地場、もしくは、フランチャイズ加盟店と地場の差・・人気エリアでも人気のないエリアでも、お客は知名度のある店を選択する傾向が強いです。
営業マンの年齢は・・やはり若い人のほうが、ヤル気があり、中高年は動きが鈍いのが一般的な傾向ですね。これは人それぞれの個性ではなく、動物における誕生～成長～老い～死・・の自然な流れです。
地域の差・・これは地元密着の仕事において死活問題ですね。魚のいない池で釣りをしても魚は釣れません。釣りが上手いか？下手か？は関係ありません。
最も良い状態の人は・・知名度のある会社で、人気のあるエリアで仕事をする、若い営業マン
最もキツイ状態の人は・・無名の小さな会社で、人気のない過疎地で仕事をする、中高年の営業マン
・・ま、状況が良くても、悪くても・・生きていれば、腹は減るし、金はかかります。『状況が悪いから稼げない』・・と諦めるわけにはいきません。
キツイ状況の人は、キツイ状況でもアレコレといろいろ努力して金を稼いでいるわけで、その努力はノウハウとして構築され、今後の武器になります。
良い状況の人は、普通に仕事をして稼げるわけですから、近い将来に訪れるであろう【キツイ状況】の準備はしていないのでは？誰でも中高年になるし、いつまでも知名度のある会社にいられるわけではないはずです。
高齢者になってから、新たに稼ぐノウハウなんか構築できませんよ。だから、良い状況から悪い状況に陥る時期は、早過ぎるのも辛いけど・・遅過ぎるのはもっと辛いって事かな。ま、ご用心。
○先日、会社で雑談をしている時に、顔見知りの賃貸オーナーが来店して、自殺物件の取り扱いについて相談されました。相談内容は・・『自殺物件は7年経過したら説明不要と知人から聞いたけど本当だろうか？』 『自殺後、1度でも誰かに貸して、その人が退去した後は説明不要か？』・・てかんじの相談でした。
このような相談は、まず、宅建業法等の罰則を恐れているのか？・・民事訴訟を恐れているのか？・・両方なのか？・・を整理して、考えるようにしています。宅建業法や刑法は・・その法律の定めによりアウトかセーフか決まるわけで、アウトなら罰金や行政処分、あるいは懲役や禁固刑のリスクです。民事訴訟なら損害賠償請求等がリスクです。
・・で、法律の条文て・・【相当な期間】とか、【一定の期間】など、期間の表現が、あいまいなケースが多いんですよ。で、事件化すると、個別の事案で判決を出すわけですが、その判決の例で、【一定の期間】がどれくらいなのか？推測するわけです。でも、日本全国に地方裁判所はたくさん有り、裁判官も大勢います。全て共通ってわけでもないんですよ。
・・で、宅建業法や刑法でセーフだったケースでも、民事事件として、損害賠償請求された場合、セーフとは限りません。・・だから、相談者がどちらを恐れているのか？が重要なわけです。
○私の知る限り・・自殺物件の告知義務期間・・明確な定めはありません。『法律の定めは、どんだけ、いいかげんなんだよ！』・・と思いますよ。裁判官の気持ち次第で、5年でセーフにもできるし、20年でもアウトにできる・・ま、そんなかんじです。だから、いつまで経っても、この類のトラブルは絶えません。
民事訴訟においては、これまた、ケース・バイ・ケースですね。『知っていれば契約しなかった・・知ってから家族全員が不安になり、精神的におかしくなり、心療内科に通い、仕事を辞めて収入も途絶え、もう人生メチャクチャです。100億円請求します。』・・なんてね。ま、請求するのは自由なわけで、あとは判決次第。これも、裁判官の気持ち次第かな。
○大事な問題があります。そもそも自殺なのか？って事です。本人はいないわけで、何か証拠があるのか？・・首吊りなら濃厚ですが、それだって自殺を偽装した殺人かもしれません。（殺人でも告知義務あるけど。） 死亡診断書の多くは、心不全とか急性心不全・・警察の見解は、不審死も多いです。
○ま、相談された場合、責任とりたくないから安全策として堅いアドバイスをすると・・『全て説明せよ！』です。ま、人間、病院か自宅のどちらかで死ぬわけで、自宅で死ぬのは普通の事です。死因なんか、病死でも自殺でも死んだ事には変わりはなく、誰でも遅かれ早かれ死にます。そんな事を気にする人を守る傾向があるなら、キッチリ説明する事です。
説明する事で、難癖つけて金を欲しがるクレーマーを排除できるメリットもあります。
このような相談は、まず、宅建業法等の罰則を恐れているのか？・・民事訴訟を恐れているのか？・・両方なのか？・・を整理して、考えるようにしています。宅建業法や刑法は・・その法律の定めによりアウトかセーフか決まるわけで、アウトなら罰金や行政処分、あるいは懲役や禁固刑のリスクです。民事訴訟なら損害賠償請求等がリスクです。
・・で、法律の条文て・・【相当な期間】とか、【一定の期間】など、期間の表現が、あいまいなケースが多いんですよ。で、事件化すると、個別の事案で判決を出すわけですが、その判決の例で、【一定の期間】がどれくらいなのか？推測するわけです。でも、日本全国に地方裁判所はたくさん有り、裁判官も大勢います。全て共通ってわけでもないんですよ。
・・で、宅建業法や刑法でセーフだったケースでも、民事事件として、損害賠償請求された場合、セーフとは限りません。・・だから、相談者がどちらを恐れているのか？が重要なわけです。
○私の知る限り・・自殺物件の告知義務期間・・明確な定めはありません。『法律の定めは、どんだけ、いいかげんなんだよ！』・・と思いますよ。裁判官の気持ち次第で、5年でセーフにもできるし、20年でもアウトにできる・・ま、そんなかんじです。だから、いつまで経っても、この類のトラブルは絶えません。
民事訴訟においては、これまた、ケース・バイ・ケースですね。『知っていれば契約しなかった・・知ってから家族全員が不安になり、精神的におかしくなり、心療内科に通い、仕事を辞めて収入も途絶え、もう人生メチャクチャです。100億円請求します。』・・なんてね。ま、請求するのは自由なわけで、あとは判決次第。これも、裁判官の気持ち次第かな。
○大事な問題があります。そもそも自殺なのか？って事です。本人はいないわけで、何か証拠があるのか？・・首吊りなら濃厚ですが、それだって自殺を偽装した殺人かもしれません。（殺人でも告知義務あるけど。） 死亡診断書の多くは、心不全とか急性心不全・・警察の見解は、不審死も多いです。
○ま、相談された場合、責任とりたくないから安全策として堅いアドバイスをすると・・『全て説明せよ！』です。ま、人間、病院か自宅のどちらかで死ぬわけで、自宅で死ぬのは普通の事です。死因なんか、病死でも自殺でも死んだ事には変わりはなく、誰でも遅かれ早かれ死にます。そんな事を気にする人を守る傾向があるなら、キッチリ説明する事です。
説明する事で、難癖つけて金を欲しがるクレーマーを排除できるメリットもあります。
○コンピューターや機械等の発達と普及により、人間の仕事は減る傾向です。人間と機械の能力を比較して、どちらが有能か？・・という問題もありますが・・人間には人権があり、権利があり、人間を雇用する法的な負担は大きく、何も文句を言わない機械のほうが経営者にとって安全でリスク回避なんですよ。
会社経営者の目的は経済的な利益であり、社会貢献ではありません。総合的な判断で機械化したほうが利益があると判断すれば、利益を優先（追求）するのは当然の流れです。政治家の人達は、労働者の権利とか雇用の法律とか・・労働者（有権者）の雇用条件を有利な方向へ導こうと、企業に人を雇用しろと迫りますが・・そうすればするほど・・
人間を雇用するコストやリスクは高まり・・機械に負けます。（笑） ま、今の法律ではあらゆる方向で機械に負けますよ。食事やトイレや休憩が必要で、通勤費や健康保険や年金や最低賃金等・・人間を雇用するコスト・・高いです。機械化により人間の雇用より経費が下回るなら・・リスクの高い人間を雇用するわけありません。
○ずいぶん前ですが・・市役所に物件調査へ行った時・・都市計画課だったかな？・・窓口で物件の所在地を伝えると・・役所の窓口の担当者は大きな都市計画図を見ながら・・『えーと、ココは・・第1種低層住居専用地域です。』・・と教えてくれました。たぶん小学生でもできる説明ですが、・・その人件費（生涯賃金等）・・半端じゃありませんよ。
現在はインターネットですぐわかる内容です。・・で、どちらが良いか？利用者の立場では機械化（インターネット化）ですよ。事務所のパソコンで調べたら数分で判明します。しかし、働く側の立場なら、非効率でもコストが高くても、自分が雇用される事が大事・・このへんの問題ですよね。
○新聞を購読したければ、新聞屋に電話すれば良いですが・・呼んでもいないのに、新聞のセールスが訪ねて来るのは迷惑ですよね。営業は契約の電話を待つのが仕事ではなく、自分で契約を取ってくるのが仕事・・しかし、それが迷惑なわけです。
○不動産仲介業の場合・・自発的に物件の問い合せをしてくる顧客の対応なら・・カスタマーセンターとか、そんなかんじで対応できます。ネット経由のメール対応なら、会話すら不要です。営業マンという職種の残り時間・・あと何年くらいかな。
会社経営者の目的は経済的な利益であり、社会貢献ではありません。総合的な判断で機械化したほうが利益があると判断すれば、利益を優先（追求）するのは当然の流れです。政治家の人達は、労働者の権利とか雇用の法律とか・・労働者（有権者）の雇用条件を有利な方向へ導こうと、企業に人を雇用しろと迫りますが・・そうすればするほど・・
人間を雇用するコストやリスクは高まり・・機械に負けます。（笑） ま、今の法律ではあらゆる方向で機械に負けますよ。食事やトイレや休憩が必要で、通勤費や健康保険や年金や最低賃金等・・人間を雇用するコスト・・高いです。機械化により人間の雇用より経費が下回るなら・・リスクの高い人間を雇用するわけありません。
○ずいぶん前ですが・・市役所に物件調査へ行った時・・都市計画課だったかな？・・窓口で物件の所在地を伝えると・・役所の窓口の担当者は大きな都市計画図を見ながら・・『えーと、ココは・・第1種低層住居専用地域です。』・・と教えてくれました。たぶん小学生でもできる説明ですが、・・その人件費（生涯賃金等）・・半端じゃありませんよ。
現在はインターネットですぐわかる内容です。・・で、どちらが良いか？利用者の立場では機械化（インターネット化）ですよ。事務所のパソコンで調べたら数分で判明します。しかし、働く側の立場なら、非効率でもコストが高くても、自分が雇用される事が大事・・このへんの問題ですよね。
○新聞を購読したければ、新聞屋に電話すれば良いですが・・呼んでもいないのに、新聞のセールスが訪ねて来るのは迷惑ですよね。営業は契約の電話を待つのが仕事ではなく、自分で契約を取ってくるのが仕事・・しかし、それが迷惑なわけです。
○不動産仲介業の場合・・自発的に物件の問い合せをしてくる顧客の対応なら・・カスタマーセンターとか、そんなかんじで対応できます。ネット経由のメール対応なら、会話すら不要です。営業マンという職種の残り時間・・あと何年くらいかな。
