ブログ版/不動産業界の歩き方
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雑談010
○都心から少し外れた地域の古い中古マンション・・激安で数百万円・・家賃5万円なら貸せそうだ・・買って賃貸すれば儲かるかな・・と思っても・・月々の管理費と修繕積立金が計2万円で、固定資産税を月(12ヶ月)で割ると月1万円・・月のコストが3万円で、5万円で貸せたとしても・・残るのは月2万円です。

その2万円の中から、年収が増えた分の所得税・市県民税も払うわけで、実際に使える金額は、月に1万と数千円・・しかも、その収入により年収が上がることで・・健康保険料や年金保険料が現在の金額より増額される可能性もあります。

もしも・・賃料収入から、管理費・修繕積立金・固定資産税・所得税・市県民税を引いた金額が月1万2000円で・・そこから年金保険料と健康保険料の増額分を引いたら・・0・・もしくはマイナスもありえます。しかも・・これは【貸すことに成功した場合】の話です。借主が見つからなければ・・管理費と修繕積立金・固定資産税・・月々にして3万円の無駄な出費が永遠に続きます。

○管理費や修繕積立金のかからない戸建てなら?激安のボロ家を買って貸す場合・・建物や付帯設備の故障・不具合があれば貸主の責任です。雨漏りしたら・・数十万円・・外装の塗り替え・・数十万円・・戸建はマンションと比較にならない位お金がかかります。

○入居者の募集をしても、仲介手数料だけではライバル物件に勝てない現実があります。敷金0礼金0にして・・広告費名目の手数料を払う条件で・・フリーレントで数か月分の賃料を無料にして・・アレコレと設備に金をかけて・・1年経過しても成約しない物件もあります。

○苦労の末・・賃料を下げて・・やっと成約したとして・・賃料を滞納をされたら・・ま、家賃保証会社を利用していたら安心ですが・・人気のない地域の激安ボロ物件という前提を考慮すると・・家賃保証会社の利用を条件にしたら永遠に成約しません。だから、滞納されたら連帯保証人へ請求する流れですが・・

現実的に集金できるケースは少なく、法的な手続きも面倒だし、弁護士に依頼なんかしたら・・それだけで数十万円がふっ飛びます。滞納額を免除してでも自分で追い出したほうが安いです。『退去したいけど引越し代がない』と言われ、数十万円をくれてやるケースも珍しくありません。

ま、滞納は時間と労力で解決しますが・・最悪なのは・・借主の自殺・・。そうなると、借り手もいないし・・買い手もいない・・貸すことも売ることもできません。話をまとめると・・激安のボロマンションを買って、貸せば儲かるかな・・って考え・・甘いかもしれませんよ。ご用心。

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