ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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相続放棄
○前から『そのうち書こう』と思っていた話があります。『相続放棄』と、『遺産分割協議で自分は放棄する』・・の違いです。よくわかっていない人が多いんですよ。

ま、一般的に相続は、故人の身内(相続人)が集まって、故人の財産や借金について、『誰が相続するか?みんなで相続するか?いらない人は放棄するか?』・・みたいな話し合いをして、各自の取り分を決める流れです。

その話し合いで、『俺は故人の財産なんかいらないよ。その代わり、借金も払わないよ。』と言えば、他の相続人から、『じゃ、相続の権利を放棄するって事でいいんだな?』と言われ、『それでいいよ。』と答える・・これで相続放棄した・・と思っている人が多いんですよ。不動産仲介営業マンでも、そんな人が少なからずいます。

遺産分割協議で相続の分け前を放棄しても、それは身内の話であって、身内以外の債権者には通用しませんよ。故人の借金から逃げるには、家庭裁判所で相続放棄の手続きをする必要があります。これが相続放棄です。

・・で、遺産分割協議ではなく、まったく別の手続き(家庭裁判所に書類を提出)をしなければならないわけですが・・相続の開始があったことを知った時から3ヵ月以内という期限があります。また、相続放棄をする前に故人の財産を処分したり、隠匿したりして、それがバレると、相続放棄は無効になります。

また、自分だけ相続放棄で故人の債務から逃れても、相続放棄の手続きをしていない相続人は債務から逃れられません。そんな法律も知らず、借金だらけの親が死んで・・なんとなく3ヵ月が経過したら・・もしくは、『俺は遺産分割協議で権利を放棄したから安心だ。』・・なんてカン違いしたまま3ヵ月が経過したら・・アウトです。

お客さんから『借金だらけの親が亡くなったのですが・・』と相談されて、『借金の保証人でないなら、関係ないですよ。』とか、『遺産分割協議で相続の権利を放棄されたのなら、大丈夫ですよ。』とか、間違ったアドバイスはしないようにね。ご用心。
雑談025
○重要事項説明や不動産売買契約書の説明って・・顧客の大半が理解していないと思うんですよ。早口で説明しても1時間、ゆっくり説明しても2時間程度です。説明を聞いて、署名押印をしても・・素人ですから深くは理解していませんよ。・・でね、思ったんです。

意味がわからず契約して不安があるのでは?ってね。コレ、ビジネスになる気がします。ま、カンタンに言えば、【契約後に不動産売買契約書と重要事項説明を解説する仕事】です。助言も指導もしません。利害関係人との交渉等もしませんので、弁護士法には抵触しないはずです。ただ、わからない事を説明する仕事です。

ま、宅建試験の講師みたいなものですよ。意味を説明するわけです。・・で、顧客は謎が解けるし、不安も解消される・・契約担当者にしつこく聞けばクリアできる事ですが、お客と担当者には利害もあるし、担当者が優秀とは限りません。質問しても明確な返答が得られないケースだってありえますよ。

そうだな・・私なら、出張費込みで2万か3万もらえたら恩の字かな。(笑) 3時間でも5時間でも説明しますよ。(笑) ま、契約してはみたものの、意味が解らず眠れぬ日々を過ごす人や・・(もしかしたら騙されたかも・・)と悩む人が、契約内容を正しく理解して、安心できるなら・・高くはない金額です。

そんな流れで、色気のあるマダムから・・『別件で説明して欲しい事がありますのよ。・・さっきから体が熱くて・・どうしてかしら?・・説明していただけます?・・あっちの部屋で・・ゆっくり・・』なんて流れになれば・・もう、無料でいいや。(笑) 

ま、冗談はさておき・・残置物でもでたら、ヨロシクね。
残置物はありませんか?

雑談024
○早いもので、年度末の3月も残りわずかです。物件の引渡しを受けてみたら建物内に大量の残置物が!なんて話はありませんか?たいした量は減らせませんが、所有権放棄の残置物を無料で引き取ります!(スポーツバックに2~3個分程度)

最近は古い小物・雑貨を中心に探してます。お面・人形・玩具・オモチャ・置物・こけし・時計・カメラ・ラジオ・飾り物(小物・雑貨)・古い本や雑誌・趣味のもの・喫煙具・装身具・工具・茶具・文具・筆記用具・記念品・他いろいろ。

ゴミ屋敷やゴミ部屋は小物が沢山あるので大歓迎!!賃貸物件・相続物件・競売落札物件・任意売却物件・事故物件・・等の残置物も・・住宅・事務所・店舗・・工場・ビル・解体予定建物の残置物も大歓迎!

『物件内に所有権放棄の残置物が大量にあるので、どうせ廃棄するから、欲しい物があれば無料で持って帰っていいよ!』とお考えの方がいましたら、ご連絡ください。欲しい物だけで恐縮でございますが、無料で引き取ります。

残置物はありませんか?

雑談023
○地場で細々と営業する小さな不動産屋の場合ですが・・管理物件の賃貸オーナーから、アパートの建て替えや売却の相談をされたら、【現状維持】を勧めるのが安全だと思います。

まず、建て替えについてですが、アパートを建て替える場合、オーナーさんは何処へ建築を依頼するか?・・当然、アパート建築専門の大手建築会社や大手ハウスメーカーが濃厚です。・・で、大手はアパートの建築代金を見積もる段階で・・

建て替え後の利回りや、家賃保証等の説明をします。それは、大手の関連会社(アパート管理会社)との管理契約が条件となります。そうなれば、今まで管理していた不動産屋とはサヨナラです。空室の募集も、更新手続きも、リフォームも、家財保険も・・全て他社にもっていかれるって事です。

次に、アパートの売却についてですが・・売り出して、自社で直接の客付けが可能なら、新しいオーナーさんからも管理契約を継続してもらえる可能性は高いですが、他社による客付けの場合、引渡し後、新しいオーナーさんは、管理会社を変える可能性が高いです。ま、半々かな。ケース・バイ・ケースです。

一時的には、アパートの売却で仲介手数料(片手)を得られたとしても、土地の安い地域では、売買価格2,000万円で66万円です。しかし、長期的には、アパート(空室)の仲介手数料、各室の更新事務手数料、空室時のリフォーム工事のキックバック(紹介料)、家財保険の手数料・その他・・いろいろ失います。どちらが得か?

地場の小さな不動産屋にとって、管理物件を失う3大リスクが、【売却】 【建て替え】 【相続】です。(他社にとっては3大チャンス) これを回避、もしくは先延ばしする事が安全策です。ま、相続の原因は先延ばしできませんけどね。(笑) 

○高齢者が癌になった場合、手術しなければ何年生きるかわかりませんが、手術したら長くて半年かな。そうなると、相続のゴタゴタが発生しますので、高齢の賃貸オーナーが癌で入院したら・・オーナーさんの親族から信頼を得る努力をすべきですね。

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