ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談36
○男と女のトラブルは星の数ほどあります。原因は、浮気だったり、お金だったり、いろいろです。長く付き合っていたら、ケンカもすることでしょう。大声でケンカをして近所の人に知られてしまうこともあるでしょう。激高して物を壊してしまうこともあるでしょう。

問題は何を壊したか?です。アパートで付帯設備を壊せば物件を管理している不動産屋は黙ってはいませんよ。(笑) 「持ち家と賃貸、どちらが得?」みたいな比較・・ネットでよく見かけますが・・コストはともかく、借り住まいでは、借りているものを壊してはいけません。夫婦ケンカの際も、「賃貸住宅」である事を気にしながらケンカしてほしいものです。安心して設備を壊したいなら持ち家がお勧めですよ。

○賃貸管理の会社には、警察から頻繁に電話がきています。理由はいろいろ・・独居老人(賃借人)の生存確認(役所の依頼)とか、容疑者(賃借人)の部屋の家宅捜査とか、とにかくカギを開けてほしいって話です。最近では、心の問題をかかえた賃借人が問題を起こすケースが増えています。

警察を呼んだり、救急車を呼んだり・・で、その度に、不動産屋には、隣の部屋とか下の部屋の賃借人から、「迷惑だ!管理会社なんだから、なんとかしてほしい」という苦情がくるわけです。私が在籍している会社でも、いろいろな事が起こりますよ。

お客さんの立場では、会社にいる人が、「正社員」か、「フルコミ」かは関係なく、「会社の人」なわけで、私しかいない時は、私がクレームの受付をします。(世の中、トラブルばっかりだな・・)と思いながら、聞いた話をメモするだけですけどね。
雑談35
○それにしても景気が悪いですね。エリアによっては局地的なバブルもあるみたいですが、私のエリアには無関係です。不景気な話のネタならゴロゴロあります。賃貸の客の8割は、役所の世話になってる人達と、これから世話になる人達です。新婚さんの部屋探しなんか5年はごぶさたです。

そんなエリアなのに、アチコチで新築アパートを建築しているのを見かけます。なに考えてるんだか・・。ま、景気なんか関係なく、建売屋は建売を建て続けるし、アパート建築業者もアパートを建て続けるし、仲介会社は仲介を続けるしかない・・って事かな。

○ブログを更新しても、しなくても、メールは頻繁に着ます。現時点では全て返信しました。あいかわらず転職相談が多いですね。5件に1件くらいの比率で残置物回収のお誘いなら嬉しいのですが・・ま、期待せず待つ・・ってかんじです。

○読者様からお酒の誘いもありますが、最近は、わざわざ電車に乗って行くのも面倒なので、基本的にはお断りする方針です。どうしてもという方には、私の自宅近くまで遠征していただいております。若い人は、お会いしても話が合わないと思いますよ。平成生まれとか、無理無理。お断りします。(笑) 

青春時代に聴いていた曲が「モーニング娘。」の世代と、「聖子・明菜」の世代では、無理があるでしょ?ま、私が好んで聴いていたのは「横浜銀蝿」ですけどね。(笑) 

「ペドロ&カプリシャス」とか 「チェリッシュ」の世代も話が合わないと思います。ま、これは男性の場合です。女性には柔軟な対応をしないとね。話なんかどうでもいい場面もあるしね。期待しすぎかな。(笑) ま、書くのはタダだから。結果がでないだけで。(笑)
雑談34
不動産取引のトラブルはいろいろありますが、その大半が説明不足で、説明不足となった原因の大半は説明を受けた側(買主・借主)の理解不足です。そもそも無理があるんですよ。人それぞれ知識も知能も記憶力も性格も違うわけだし、難しい話を1回聞いて理解しろ・・ってのも無理があります。

しかし、現実的には、「聞いてなかった!」 「知らなかった!」 「詳しく説明してくれなかった!」・・と騒いだ弱者が保護されるわけで、業者側が泣くケースが多いと思います。このようなトラブルを激減させる方法もなくはないんですよ。ま、法律の改正というか、新たな法律をつくる事が前提ですが・・

たとえば、「重要事項説明理解者」みたいな資格制度を作るのです。1日か2日の講習を受ければ合格する程度のレベルで、その資格を持つ者に対しては重要事項説明書は書面交付のみで可とし、法的にも、「重要事項説明を理解できる者」と認定する・・


・・で、結果的に・・
○その資格者は、弱者の立場は失う代わりに一定の手数料値引き得られるようにする・・知識も得えられる・・長時間の無駄な説明を聞く事も回避できる

○説明義務のある業者側は、その資格者(訴訟リスクの少ない顧客)に対して、一定の手数料値引きと引き換えに、口頭での説明義務が免除され、説明の理解不足による紛争も軽減される・・安心して取引できる。

○国もしくは都道府県は、新たな資格制度にともなう法人の設立で天下り先が確保できるし、受講料でも儲かる。

・・みんな得します。(笑)
本当の理由
○物元業者による囲い込みを批判する記事は多いですが、所詮は、業界の外から「目立つ問題点」だけを誇張した「はじめに結論ありき」の記事ですね。囲い込みの行為と、囲い込む業者を「悪」と決め付けて、それらの理由を後で述べる・・ま、そんなかんじかな。

私も囲い込みが良い事とは思っていませんが、「両手狙い」だけが目的で、「囲い込み」が行われているような誤解をされている人も多いと思いますので、今回は、「囲い込みの理由」という話題で書いてみます。

○不動産業界とは違う別の業界で・・たとえば、貿易でもいいし、卸しでも、販売でもいいですが・・取引先は選びますよね?安全な取引先もあれば、危険な取引先もあるわけで、それを選別する自由はあるのでは?それって普通だし、常識では?

不動産仲介においては・・不動産業者は、レインズ等に登録した物件情報を自由に閲覧して、その物件の有無を確認のうえ、客付けする事が可能です。たとえば・・無責任でイイカゲンな業者も・・ヤクザみたいな業者も・・詐欺師みたいな業者も・・宅建業者であれば、自由に仲介できるシステムです。

それらの危険な業者に対しても、物件確認で断れば、「囲い込み」となります。物元業者は、仲介で成約する事だけを引き受けたわけではありません。「安全」「確実」「成約」です。しかし、「何処の業者さんでも自由に紹介してください!」というスタンスで顧客(取引)の安全性は確保できるでしょうか?

高額の取引で、共同仲介には共同の責任が生じますが、片方には責任をとる資力もないし、知識もない、何かあれば開き直る・・そんな業者と共同仲介をすれば、責任が取れるほうの業者だけが責任を押し付けられる結果となります。

現実的には、顧客は責任追及をする際、大きな業者が相手の場合と、小さな業者が相手の場合では、スタンスが違います。大きな会社が相手の場合は、強い姿勢で追求しますが、小さい会社に対しては、「言っても無駄」 「無いものは払えない」・・という現実を受け入れて諦めますよ。共同仲介で平等な手数料でも、仲介の責任能力は不平等なわけです。

○「物件確認」について具体例を書くと・・物件確認の電話があった・・態度が横柄・・粗暴な印象・・でも、物件を紹介しなければならいのか?・・どんな業者でも速い者勝ちで客付けを許していいのか?・・その結果、大きなトラブルになった場合、誰が責任を取ることになるのか?

たとえば、全ての大手系仲介会社が、「どんな業者にも、物件情報を公開して、自由に、速い者勝ちで客付けを許可する」・・というスタンスになったら、トラブルの件数は現在の5倍以上になると私は思います。各営業マンがそれぞれ数件の訴訟/裁判を抱え込む事態になりますよ。(笑)

物件確認では紹介して、話が具体的になったら断れば良いのでは?・・というキレイゴトで反論されるかもしれませんが、話が具体的になってから、「御社との取引は何がなんでもお断りしたい!」なんて言えば大問題になります。

では・・売主さんに、「お任せいただいた物件の件ですが、法的な義務でレインズに登録したところ、イイカゲンで粗暴で怖そうな業者から物件確認があり、断るわけにもいかず紹介したところ、買付けが入りまして・・今さら断れない状況です。」・・て言えますか?(笑) そんな状況を回避するための最善策は・・「お話が入ってます。」と断るしかないのが現実です。

○ルポライターだのコラムニストだの評論家だの・・いろんな人が、物事の上っ面だけ見て、「結論ありき」の記事を書く今日この頃ですが、法令順守が取引の安全性を脅かすケースや、法令順守により依頼人の被害を大きくするケースもある・・そんな現実を知ってほしいものです。

「囲い込み」で両手狙い?・・広告宣伝等の経費と労力と時間をかけて両方から手数料をもらうより、経費を使わずさっさと片手で決めたほうが確実ですよ。しかし、いろんなリスクもあるので、物元が単独で両手仲介をする・・それが最も安全で確実・・って事もありえるのです。(終)

追伸・・大手系仲介会社の気持ちを代弁したので・・大手系仲介営業マンの皆様・・残置物がでたら宜しくね。(笑) 
残置物はありませんか?


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