ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談76
○不動産広告で一番コスパが良いのは看板です。チラシは1回配布して結果がでなければ終わりですが、看板は初期投資のみで、あとは雨の日も、風の日も、朝も、夜も、24時間、365日働いてくれます。・・で、本日、看板屋に見積もりを依頼しました。

「地味で古い看板のままだと、新規の来店が期待できないので、目立つ看板をつけましょう!」と100回位言ったかいがありましたよ。会社の壁の道路から見える位置に大きな看板・・という希望で、記載内容は社名と電話番号と・・【不動産管理お任せ下さい。アパート・貸家・駐車場の管理・不動産売買】ってかんじです。

ま、細かい事をたくさん記載しても、あまり意味はないんですよ。目的は、「ココに不動産屋がある」と認知される事です。今後に流行るであろう【空家の管理】の依頼も期待しています。空家の大半は遅かれ早かれ、貸すか、売却する流れです。別の言い方をすれば・・将来的に売物件になる家を管理する・・て事です。

看板の設置もしますが、会社のHPに【空家の管理、お任せください】ってページも作りました。ネット経由の問合せと、看板経由の問合せ・・どちらが多いか?実験です。いずれにしても、難しい話は私が担当になるので、楽しみです。どちらも効果がでるまで月日がかかります。ボーッと待ってても時間の無駄なので、暇な時間は古物商です。

小銭と大金の両方を追う事で、バランスをとるべく動いていますが・・ま、なかなか思うようにはいかないものです。でも、上手く言っても、失敗しても、一生懸命に働いていれば後悔しないはずです。営業方法も広告の手段も・・会社の規模や資金力、地域、その他により違いがあります。

「金のある会社で湯水のごとく広告宣伝をする会社でなら、売る自信あります!」・・なんて営業マン・・地場では無価値です。大手でも地場業者でも、都心でも、田舎でも・・臨機応変に対処できる能力がないと、おっさんになったら仕事を失いますよ。ご用心。
雑談75
○不動産売買仲介の話ですが、買主が個人の場合と、業者の場合を比較して、「業者買取りの案件は契約がラク」と考える仲介営業マンが多いんですよ。確かに、個人(一般消費者/エンドユーザー)に説明するより、プロに説明したほうが説明はラクです。

初心者みたいな質問も無いし、専門用語などを分りやすく説明する等の苦労もないし、書類のやりとりで済ます(声を出して読まない)ケースもあると思います。だから、スムーズにいけば、業者相手のほうがラクです。しかし、契約内容に不備があれば・・個人相手より業者相手のほうが、やっかいですよ。よくあるケースが・・

契約後における買主側からの解約の申し出・・手付け解除や、違約解約のケースです。何らかの理由で買主の業者が「解約したい」とか、「決済できない」と言い出す・・で、仲介業者としては、手付け流れか、違約解約の方向で話をしますよね。しかし・・買主(業者)は損をしたくない・・違約金は払いたくない・・手付金は返還して欲しい・・と思っています。

・・で、買主業者はプロの視点で契約書類を徹底的にチェックして、あら探しをします。その結果、ささいな間違いやミスを見つけて、「重大な間違いがある!」と騒いだり、契約条件や法律を拡大解釈して、白紙解約を主張するケース、珍しくはありません。このような場合、仲介会社側も、買主業者側も、それぞれ社内で契約関係書類を検証します。

まさに攻防戦。仲介会社は、「この条文・・過大解釈してくるかも。」とか・・買主業者は、「この部分を突っ込んで責任問題を提起して解約を迫ろうか。」とか・・水面下で対策を練るイメージかな。一度でも、そのような経験をすれば、業者買取りの契約でも気をぬかず、契約書類をキッチリ仕上るようになります。

業者買取りの契約でも、融資条件を付けるケースがありますが、その場合は上記のような攻防戦にはなりません。「融資が否決された」と言えば終わりだからです。白紙解約をするために、否決されるように動いた可能性があっても、その事実を仲介会社が調べる事は難しいです。住宅ローンではなく、事業資金のため、審査基準も違うしね。

深く付き合っている買取業者との取引なら担当営業マンも安心して取引できますが、深く付き合いすぎて、リベートや手数料のキックバック等の弱みがある場合、「違約解約を白紙解約にしてくれ!」と言われて、「無理です。」と断れば、「バラすよ。」と脅されるかもね。・・ま、あらゆる想定をして用心する事です。ご用心。
雑談74
○宅建の試験の翌日でしたね。資格学校のウェブサイトで解答速報が見ることができます。資格学校が発表する合格ライン予想を1点か2点超えていれば安心ですが、ギリギリだと12月まで苦しみますね。(笑)

○「横浜のマンション傾斜」の話題は、しばらく続きますね。不動産仲介会社にも大きな影響がありますよ。中古マンションの取引でも、今の時期なら、「このマンションは大丈夫でしょうか?」と聞かれます。しかし・・高額の費用を要する本格的な調査をしなければわからない事です。中古マンションの1室を仲介するのに、マンション全体の基礎や杭の調査まで、できるわけありません。

そのような質問に対しては・・「法的な許可を得て行った行為に関しては、その行為(建築)が許可基準を満たしている事を前提としてご説明します。もしも、中古物件に隠れたる瑕疵があり、契約書でその瑕疵を売主の責任としている場合は、その契約書の定めに従い対処することになります。」かな。(酒を飲みながら書いているので、どこかオカシイかも。)

○新築物件と中古物件では、取引の内容に大きな違いがあります。新築物件は未使用で、一定の保証があるのが常識ですが・・中古物件は、どんなにボロボロで倒壊寸前の物件でも当事者間の合意があれば契約できます。ただし・・その現状を書面で文章にして説明する必要があり、説明に技術が必要となります。

以前、中古物件の取引で・・私の作成した重要事項説明書を共同仲介の客付業者が見て、「ここまで書くとお客の購買意欲が失せますよ。」と言われた事があります。もちろん・・そのまま説明しましたけどね。そもそも、重説は、買うか?買わないか?の判断材料なわけだし、厳しい内容の説明をして商談が壊れた事は一度もありません。それに・・手加減すれば、いつか、眠れぬ夜がやってきます。ご用心。

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