ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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最も恐れるべき相手
〇私が知る限り、仲介営業マンが最も恐れるべき相手は社外のライバルではなく、お客でもなく・・社内のバカです。社外のライバル業者やお客さんに対しては一定レベルの警戒をするのが常識です。常に警戒しているわけですから、トラブルの回避もできます。

仲介営業マンは、「自分の役割をキッチリと遂行する事」プラス「取引業者やお客さんに対して必要なレベルの警戒をすること」で、取引の安全性が保たれます。共同仲介業者に手抜きがあれば、それを警戒・注視することでトラブルを回避できます。

しかし・・1社で仲介する社内分かれ(1社単独で仲介/社内で売担当・買担当)の取引では・・1人がバカだと、もう1人が窮地に立たされます。相手が新人なら諦めて1人で「売り・買い」の両方の面倒をみるはめになるのが最大リスクですが・・バカが相手だと・・

「やっぱり契約したくないって連絡きたよ。契約中止して。」
「決済期限、間に合いそうにないから延ばして。」
「説明したんだけど、お客がバカでさ~。理解できないみたい。」
「決済前だけど、先に引っ越したいって言われた。どうしよう?」
「まいったよ。合意書はもらえそうにないよ。どうしよう?」
「たいへんな事になっちゃった。ヤバいよ~。どうしよう?」
「なんか、お客はヤクザかも。一緒に行って説明してくれ!」

・・など、次から次へと、悪いほうへ悪いほうへと導かれるように、負の連鎖となります。その一つ一つがクリアできる内容でも、すべてスルー・・ノンストップで地獄へ一直線・・何をやらせてもダメな奴・・無責任な傍観者・・少なくないんですよ。そのバカのミスは共同責任となります。

大手でも地場業者でも、社内分かれを嫌う営業マンが数多くいます。バカな同僚と組んで仕事をするくらいなら、他業者と分かれで契約したほうがマシ・・そんな考え方を会社は問題視しますが、営業マンとしては当然の思いです。・・だって、社内で「分かれ」でも、他業者と「分かれ」でも、自分の数字は同じだからです。
ショートストーリー 面談
男は女のオフィスに通されて、勧められるまま椅子に座った。女は「飲み物はいかがですか?」と聞いたが、男は「いえ、おかまいなく。」と答えた。・・女は自分専用の椅子に座り、「・・それでは、本題に入りましょうか。」と言った。

男「早速ですが、ご自宅の査定価格についてご説明します。先日お伺いした際に隅々まで拝見させていただきましたが、建物に関してはかなり厳しいです。協会が推奨する価格査定マニュアルでは、耐久年数を超えても0円にはなりませんが、現実的には0円、もしくは解体費用分をマイナスとするケースが一般的です。

土地に関しては、いわゆる近隣相場をベースにして、物件の立地・利便性や面積・形状・環境・その他を細かく評価して流通可能な価格を算出しました。この価格査定は、いわゆる不動産鑑定とは違います。この3ヶ月程度で売却が可能と推測する参考価格になります。

売却を目的としていますので、売却が困難な場合、引き合い状況を見て、ある程度の値下げが必要と判断する事もあります。もちろん、売り出し価格の決定も、値下げの判断も所有者様が決断する事であり、我々仲介業者は助言する立場です。その助言を受けいれていただけるケースもあれば、困難なケースもあります。」・・・

男の話はしばらく続いたが、女は終始、笑顔でメモをとりながら男の話を聞いた。話が終わり、一息ついたところで、女は、「不動産営業って、たいへんな仕事ですね。」というと、男は「いやいや、どんな仕事でもたいへんだと思いますよ。」と謙遜した。結論は来週ということで、男は挨拶をして女のオフィスをでた。

女は椅子に座ったまま、険しい顔で自分の書いたメモを確認した。(男性・・・無職・・・生保・・delusional disorder? 薬物療法 必要・・入院?・・経過観察・・来週・・) しばらくすると、女は、男の名前が記載されたカルテにそのメモを入れて閉じた。
体力とか能力とか、そんな話
〇先日、賃貸物件の草刈りを手伝いましたが・・疲れましたよ。「年々、体力が落ちていくな・・」と実感しましたよ。草はたいした量でもなく、もしも草刈りのプロがやったら10分で終わる程度の少量でしたが、小一時間はかかりましたよ。素人がやると効率も悪いし、下手だしね。(笑)

〇チカラが強いとか、ケンカには自信があるとか、身体能力に関する自信て・・現実と乖離していきますよ。体力はどんどん落ちていくのに、その認識は遅れます。脳だって老化するわけですから、頭脳明晰と思っている人の脳細胞も年々、ダメになっていますよ。

ま、宅建も30代までにとらないとヤバいね。試験は難しくなるのに、アタマは劣化していきます。時期が遅くなればなるほど不利です。宅建の資格試験て半年程度の短期決戦です。だって、受かった瞬間に、半分くらい忘れちゃうからね。(笑) 

試験日まで覚えていればいい・みたいなかんじです。中高年の宅建士は、試しに最近の問題をやってみるといいですよ。たぶん、20点以下ですよ。(笑) 資格はもっていても、最新の知識は不合格レベルって事です。ご用心・・・・の必要はないか・・だって、1度合格すれば100歳でも有効だしね。(笑)
予兆
〇誰でも1つの事に年月を費やし努力すれば、それなりの結果は得られるし、その年月が長ければ長いほど得られるものはあると思います。職人技とかもそうだし、学者、研究者もそうです。・・で、営業マンもね、得られるものがあるんですよ。

営業マンは・・その経験から、空気を読むというか・・相手の雰囲気、言動、他をヒントに、YES or NO・・を予感します。勘というよりも感か・・意味的には、観かな。、「いける!」とか、「なんかヤバい・・」とか感じるんです。ま、観て感じた勘で、「カン」が3つです。

不動産仲介営業マンは、店頭で毎日、物を売っているわけではなく、多くても月に数件の契約・・取引額は最低でも数百万、高ければ億です。予兆を見逃すと職を失いかねません。相手の顔色もみるし、言動にも注意するし、不穏な動きがあれば警戒もします。

商談が上手くいけば、数十万の歩合が入るけど・・失敗したらクビのリスクもある・・そんな状況で、商談相手が・・一度はOKしたのに、「少し待ってほしい」と電話してきたり・・そんな時、「何故だろう?」と深く考えますよね。・・その後、結果を知ることになります。

そんな緊張感のある取引を長くやっていれば・・そんな事を数百回、あるいは数千回も経験すれば・・相手の心理を読む能力が向上しますよ。

〇帰宅後、奥さんから、「アナタ・・ちょっといい?・・大事な話があるの・・」と言われたら・・予兆を見逃していたってことかな。たぶん、ヤバいよ。(笑) ご用心。

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