ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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賃貸とか、審査とか、そんな話
〇入居審査のゆるい不動産屋は顧客のみならず同業者にも人気があります。自社の管理物件は堅実な人だけを入居させたいわけで、審査が通らないお客に対しては、審査のゆるい他社の物件を紹介して・・せめて仲介料だけは稼ぎたいのでしょう。

審査のゆるい会社は、そもそも審査などしないケースもあり、「保証会社?つけなくていいよ。そんなもん。面倒だから。」・・て感覚です。滞納が発生したら、気合で集金する昔の気質です。「アンタを信じて貸したんだよ。その結果が滞納か、オイ、コラ!」・・てね。

他社では審査が通らなそうなお客が来店して、物件探しの条件で「築浅が希望」だの、「駅が近いことが条件」だのと語り出したら・・他社へ行くように仕向けることもできます。・・で、他社で厳しい現実をしり、審査で落とされて・・最終的に戻ってきます。その時には、「古くてもいい」 「駅から遠くても可」・・と変化しています。(笑)

そんな会社は今・・人気があります。所得格差が広がり、中間層が低所得となりやすい現在・・賃貸の入居審査が通らない人も多いです。審査がゆるい会社がないとホームレスが増えてしまいます。そんな意味で、審査がゆるい会社は「救世主」といえるのでは?

「じゃ、当社も審査をゆるめようかな・・」と思った社長さん・・20代の若者だけは、手を抜かず審査すべきです。高齢者はよほどの事がな限り逃げませんが、20代の若者はカンタンに逃げるし、常識がない者も多いので注意が必要です。若者だけは家賃保証会社をつけたほうが良いと私は思います。

〇年末ですね。もうすぐクリスマスか・・。寂しい者にとって最悪の日ですね。このイベントが今後も毎年あると思うと・・心の病になりそうですよ。(笑)
無題
〇紅白歌合戦なんか、ぜんぶ演歌で良いと思います。どうせ見ないから。(笑) 今の時代・・若者向けと老人向けを両立させようなんて無理がありますよ。テレビのチャンネル数・・いっぱいあるしね。

1曲おきに、交互に、若者向けの曲・・次に老人向けの曲・・また若者向けの曲・・なんてやられたら、聞きたくもない曲を聞かされるか・・頻繁にチャンネルを変えるか,・・見ないか・・の選択です。

〇離島で1人しかいない医者なら・・なんでもできる医者が良いですが、都会なら専門医を探すでしょう。不動産屋もそんなかんじになるのでは?田舎は「なんでも屋」・・都心は「専門店」・・それが世の中の流れです。

売買仲介専門・・賃貸仲介専門・・建売専門・・事業用物件専門・・競売専門・・任売専門・・買取再販専門・・てかんじかな。すでに専門でやっている会社はいいとして、中途半端な会社はいろいろと生き残り策を考えてみると良いですよ。

〇年内の成約は諦めましたよ。そんなわけで残置物でもあればよろしくね。29日くらいまでは行けます。どうせ暇だから。(笑)
現実的な話
〇短気で、気難しい性格で、細かい話を嫌い、すぐ怒るお客・・て、たまにいるんですよ。それが買客なら1秒でも速く追い払えばいい話ですが、売客の場合・・悩む営業マンは多いです。(とりあえず専任を取って、それから考えよう・・)みたいな安易な方向に進むのが大半ですが、予想を裏切らず苦労します。

経験上、高確率で商売にはならない・・営業マンが主導権を握れず、金額的に損な話をすれば不機嫌になるだけ・・値下げもできず・・絶対に売れない金額で3か月間、売り出して終わり・・そんな経験を嫌というほど経験しているのに・・専任は欲しい・・もしかしたら、ひょっとして、幸運なら成約するかも・・なんてね。

しかし、成約までの道のりは長く、査定~媒介~売り出し~価格交渉~契約~引き渡しまで、自分勝手で、わがまま言い放題の売主と二人三脚でゴールできる可能性は・・低いです。

1人のお客と出会うために、会社はたくさんのお金を使っているわけで、「難しいお客」という理由で切り捨てるのは許されません。私が大手にいた時は・・上司に言って、他の営業マンに譲りました。(笑) お客は会社のものです。自分が担当したくなければ他の担当者が対応すれば良い・・ってわけです。

どんなタイプのお客にも対応できる営業担当者は素晴らしい・・わけではありません。どんなタイプのお客とも成約できる営業担当者が素晴らしいのです。しかし、それは無理。できもしないのに無理して担当すれば、会社に損害を与える可能性もあります。

営業ノルマや、与えられた時間・経費を考慮すれば・・野良犬とか狂犬病の犬みたいなのを相手にするのは無駄の極みです。ま、新人なら、チャレンジしてもいいと思います。経験する事に意味はあります。ただ、同じ失敗を繰り返すなら・・バカです。

お客の見極めができるようになれば・・出会いの段階で最終結果が予測できますよ。不動産仲介営業の難しさは、「物件」より「人」の扱いです。クレームも物件の物理的要因より関係者の心の問題のほうが厄介です。ま、ご用心。
相対評価
〇今年の宅建は35点が合格ラインだったみたいですね。合格の点数が毎年変わるシステム・・そろそろ変えればいいのにね。合格率や合格者数は出題の難易度である程度は調整できるはずです。極端な差はでませんよ。

現在のような相対評価(合格率で絞るシステム)だと、受験者の85%が49点で、15%が50点満点だった場合・・49点の人は落ちます。逆に、受験者の85%が1点で、15%が2点だった場合・・2点で受かる事になります。・・ま、現実的にはそこまでの極端はありえないけどね。デタラメで答えても10問くらいは当たるから。(笑)

私は、絶対評価方式(必要な知識レベルを超えている人はみんな合格)で良いと思いますけどね。たとえば・・世の中の大半の人が「宅建士」になったとして・・べつに国は困らないのでは?

「・・主任者」を「・・士」にするなんて、どーでもいい事は改正するのにね。理解に苦しみますよ。(笑)

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