〇不動産屋は不動産取引や賃貸管理等で食っているわけで、当然ながら、「取引先」との金銭的なやりとりとなります。たとえば、売買の売主や買主、賃貸の貸主や借主・・が取引先です。

その取引先が取引における金銭のやりとりを・・キッチリと税の申告をしているか？・・していれば問題ありませんが・・問題アリの場合・・たとえば脱税・・当人に調査が入りますが、その流れで取引先である【不動産屋】にも裏付けの確認（反面調査）が入ります。

不動産屋が賃貸管理をしていても、それは賃貸収入の集金・管理であり、各オーナーさんの確定申告の内容までは知りません。（知るわけないでしょ？）・・で、ある日、突然、賃貸物件のオーナーさんから、「困った事になりまして・・」と連絡がきたりします。

税務署から調査する旨の連絡を受けた・・過去3年分の取引の書類（契約書や賃料明細など）を用意して欲しい・・て話になります。場合によっては税務署が訪ねて来ます。・・次の段階では「5年分」・・最終的には「7年分」・・用意しなければなりません。

ま、オーナーさんも関係書類は持ってるわけですが、それが信用ならないから不動産屋にある書類を確認する意味もあります。・・ま、ここまでは他人事ですが・・ここからが本題です。調査対象の賃貸物件のオーナーさんに関する書類を提出する流れですが、手書き（笑）だったり、わかりにくい書類だったり、契約書がなかったり・・領収書が無かったり・・

「この不動産屋、いいかげんだな・・」 「雑な処理だな・・」 「現金？手渡し？・・」などと思われたら・・次は不動産屋がターゲットです。（笑） ただでさえ他業種より狙われる業種です。少しでも「怪しさ」があれば・・次なる標的としてロックオンされますよ。（笑）　ご用心。

〇不動産仲介の仕事で接客している最中に気分が悪くなる時があります。「不愉快」のほうが適切かな。とくに多いのが「領分」の侵害に関することです。

仲介者には仲介者の領分があり、依頼人には依頼人の領分があると思うんですよ。個人と法人にも領分はあります。これは法的にどうとかの問題ではなく、慣行や慣習によるものです。

たとえば・・賃貸物件のオーナーが自ら「管理」し、「修繕」も自分で手配し、「更新手続き」も自分でする・・空室の「入居者募集」のみ、不動産屋へ依頼するケース・・それなのに、賃借人からのクレーム対応だけは不動産屋に依頼する。（無報酬で。）

不動産屋が手配する仕事の中で、自分ができる事はすべて自分でやり、最低限の仕事のみ依頼するスタイル・・自分が得したい・・不動産屋に儲けさせたくない・・金がかからないなら何でもお願いしたい・・自分の損得しかアタマにない者・・けっこういます。

不動産屋の利益を削り、自分の利益を増やす・・べつに法的に問題もないし悪い事でもありません。ただ・・仲介業者として気分が悪いだけです。（笑） 　しかし、その気分の悪さは、その物件に対する仕事において悪影響があります。空室が発生した際、他の物件より優先して紹介する・・なんて事は絶対にありえません。

仲介業者も人間ですから、「早く決めてあげたい部屋」はあります。すべて任せていただいているオーナーさんとは深い信頼関係で、その気持ちにこたえるために最大の努力をします。そんな流れで、心の中の優先順位は形成されていきます。

「最も大切なオーナーさん」もいれば、「どうでもいいオーナーさん」や、「さっさと他社へ切り替えてほしいオーナーさん」もいるってことです。相続税対策でアパートを狂ったように建てて、建てて、建てまくってる現在と、人口の減少・・今後は空室が増えるどころか、半分以上は空室の時代が来ます。

不動産業者が全力で努力しても決まらない時代に、不動産屋の領分を侵害して何でも自分でするオーナーさん・・何処の不動産屋に依頼しても大事にされず、「じゃ、他の会社へ依頼する！」とキレて業者を替える・・の繰り返しで、空室が増えるごとに地元業者から、「ざまーみろ！」と笑われる末路です。

そうなってから、「すべてお任せします。」・・と言っても、「ありがたいお話ですが、当店ではチカラ不足です。」と断られますよ。既に嫌われているからね。（笑） 空部屋ばかり増え続けているわけで、「オーナーさんは神様です。」・・て時代は終わりです。その空気が読めず、資産家気取りなら・・悲惨ですよ。ご用心

〇私道で悩む地主さんは少なくありません。大きな土地を所有しているのに接道していないとかね。たとえば・・公道に接面している間口を一部しか所有していない・・自ら所有する部分の間口（接面）は２M未満・・で、奥に数百坪の土地・・困りますよね。

〇昔、後輩や新人が役所へ道路の調査を調べてきて・・「2項道路でした。」とか、「位置指定でした。」等と言った時、「・・で、何処までだ？」と聞いたものです。通り抜けできない道路の場合、最後の突き当りまでが道路とは限りません。位置指定道路も2項道路や1項3号道路も・・途中までしか認定されていないケースが多いんですよ。途中から敷地延長とか、たんなる通路とか・・。

〇始点に近い物件なら安心ですが、終点に近い物件の場合、間口が８Mあっても２Mしか接道していなかったり、まったく接道していなかったりします。そこまで調べずに安易な判断で重説を書くと・・訴えられますよ。ご用心

〇不動産売買でも賃貸でも・・「どのエリアでお探しですか？」と聞かれて、「何処でもいいです。」と答える客は、見込みありません。試しに、「こんな物件はいかがですか？」と資料を見せると、「うーん・・。この場所も悪くないけど、他の場所の物件はありませんか？」・・って流れです。そんな時、心の中で、（言葉遊びをしてる暇はないんだよ！）と思う担当者もいるはずです。

「何処でもいい」というお客は、「本当に何処でもいい」と、「よく考えていない」・・に分かれます。「本当に何処でもいい」人は、ごく少数で、「よく考えていない」人が大半です。・・で、物件を紹介された段階、もしくは現地を案内された段階で、「やっぱり、よく考えてみると、こんな場所は嫌だな。」・・となるわけです。ようするに、見てから考えているわけです。

「希望条件が絞り切れていない」という事ですね。その結果、気に入った物件が見つからないのは最悪ではありません。最悪なのは、物件を止めたり、キャンセルしたり、解約したり・・と、関係者に迷惑をかける行為です。営業担当者は、その「迷惑をかける結果」を予測できす、身勝手で他人を振り回してしまう無責任なお客を見抜けなかった事を反省する事になります。

不動産を探すことに真剣なお客は、希望条件も熟慮しているし、最低限の必要な知識は得ているものです。真面目で責任感もあります。しかし、「よく考えていないタイプ」は、「優柔不断で無責任」の傾向があり・・「いろいろな物件を見せてもらって、気に入った物件が見つかったら、それから考えよう」・・てかんじかな。

成功報酬につきタダ働きの無駄が多い不動産営業の立場など考えてくれているわけがありません。ま、どれだけ時間をかけても良いルールなら、努力に努力を重ねて成約を目指すのもいいと思いますが、それでは暇つぶしの趣味の世界ですよ。ビジネスとしては非効率で無駄が多すぎます。

無駄を省き、成約率を高める方法・・それは、最初の聞き取りです。大手なら、来店時に希望条件を記入してもらう「アンケート」かな。ものすごく重要です。大雑把に２つの事が分かります。

一つは、「そもそも契約する資格があるか？」　売買なら資金力や借入の信用力、賃貸なら入居審査の推測材料です。契約することが無理そうなお客なら、案内は無駄です。もう一つが、希望条件の内容です。現実的であるか？夢みたいなこと考えている世間知らずか・・難易度が分かります。

〇異性に関する「好みのタイプは？」と聞かれて、「とくにないです。」 「誠実な人なら」・・と答える人や、「何が食べたい？」と聞かれて、「なんでもいいです。お任せします。」と答える人・・家探しや部屋探しで、「何処でもいい」と答える人・・いろいろいますが、その言葉通りに受け止めるのは、バカって事です。（笑）　ま、ご用心。