〇前回の続編になります。よく知る賃貸オーナーさんがお亡くなりになったわけですが・・残された遺族には、今後、試練が待ち受けています。それをおもしろおかしく書くつもりはありません。本当は書きたくないくらいです。しかし、これは新人には勉強になるネタなので、あえて書きます。

〇そのオーナーさん、税の申告について問題がありました。詳細は書きませんが、おそらく過去5年分は修正申告となり追徴課税されます。しかし、ご本人は他界したので、そのツケは相続人である遺族にきます。・・で、現実的には追徴課税だけで済まないんですよ。いろいろな不安要因があります。

〇故人の準確定申告をして必要な期間の分の納税をします。
〇今回の話のオーナーさんの場合、追徴金が発生します。
〇相続税が発生します。
〇税金を払うため、いくつかの物件を売却する事になります。
〇売却にともなう譲渡所得税および仲介手数料も発生します。
〇事業用物件の場合、建物には消費税がかかります。
〇それぞれの税金の支払時期は違います。
〇税金の支払いが滞れば延滞税がかかります。
〇税金が払えなければ差押・競売コースです。
〇差押が付くと、手間がかかり面倒です。
〇相続人の全員に連帯納付義務があります。

・・相続人が悲惨だという話ではなく、相談された不動産屋はどのような助言をすべきか？新所有者となる相続人を助ける方法は？・・というのがテーマです。できる事に限界はありますが、とりあえずは対応策として、「お金を作る」必要があります。しかし、故人の預金は凍結されるし、物件もそう簡単には売れません。

まずは相続手続きを素早く進めて、遺産分割協議をクリアすべきです。それで故人の預金は解約できます。それで足りなければ財産の処分です。処分するにも遺産分割協議書が必要です。高めに売りたいところですが、ある程度のスピードが求められるので、いわゆる「買い取り価格」も受け入れさせるべきですね。

たとえば、3000万円が必要で3300万円で売却できても・・譲渡所得税・建物の消費税・仲介手数料などの支払いで手取りが3000万円を下回る場合もあります。そのへんの予測というか算数を間違えると、不足分の捻出がテーマになります。トータルでマイナスが予想されるなら、相続放棄の手段もあります。

故人が亡くなったばかりだから・・せめて49日が済んでから・・なんてノンビリしてていいか？すぐ動くべきか？・・私ならすぐ動きますよ。こちら側に必要なのは「時間」だからです。迷うことなく「時間」を確保しないと失敗します。

それにライバルもいるからね。資産家が亡くなるとハイエナのように不動産業者や信託銀行やら、いろいろ集まります。（笑） ま、そんな案件を扱うことは少ないかもしれませんが、いつの日か？役立てば幸いです。

それよりさ、引っ越しシーズンが来るよ？残置物あればよろしくね。宝探しゲームしながら世間話でもしましょうよ。ただし、女性の営業職からの話は断ろうかと思ってます。、密室だからね。（笑）　間違いがあっても悪いし。「えっ！ちょっと！なにするんですか？あっ！ああぁ・・」みたいな展開はマズイでしょ？（笑） ま、ご用心。

〇よく知る賃貸オーナーさんがお亡くなりになりました。享年80歳かな。ご冥福をお祈りするとともに、ブログネタにもさせていただきます。そのオーナーさんは勤務先を定年退職後、投資物件を買い続けて、最終的には20物件くらい所有したことになるかな。数えてないけど。

お亡くなりになる数か月前まで物件を買い続けたので、家賃収入は月に数百万ありましたが、徹底的な倹約主義で、見たかんじは汚い老人・・いつも同じ服・・管理を任せている不動産屋へ弁当持参で頻繁に立ち寄るのですが、その弁当は半額のシールが貼ってあり、出来立ての温かい弁当とは無縁・・

その倹約のスタンスは同居している家族にも強制している様子・・いかなる贅沢もしないし、普通レベルの贅沢もしない・・高い物は買わない、食べない、行かない、利用しない・・そんな方でした。私が杖と電子レンジを進呈した経緯がありますが、電子レンジは電気代がかかるから使っていなかった可能性もありえます。

その人のスタンスは・・
〇投資物件を買って貸す。
〇買っても絶対に売らない。
〇利益は投資に回す。消費はしない。贅沢しない。
・・・稼ぎ・貯めて・守る・・てかんじかな。

〇節約とか倹約とかって、長年続けていると苦ではなくなり、逆に、消費への抵抗感が生まれるのかな。・・この話に結論なんかありません。ただ、不動産屋として、そのようなケースを数多く見てきて、時折、お金について深く考えさせられるってだけの話です。

〇不動産業に限らず、パソコンとネットがなければ仕事にならない現在です。・・で、賃貸仲介・管理の仕事では、いろいろなソフトを使うわけですが、私の所属先では私が【無料】に固執した経緯があり、できるだけ無料ソフトとか、無料ホームページとか、【月々の支払い】が発生しないよう心掛けてきたんですよ。

しかし、賃貸管理ソフトも、クラウド化（ネット上に情報を保管）の流れで、月々、数千円の固定費は避けられそうにありません。だって、パソコン内に情報を保管してると、パソコンが壊れる度に大騒ぎになるからね。定期的にバックアップとか、USBメモリーに保管とか、面倒でできない事もあるしね。

でも、地場のじぃさん、ばぁさんの不動産屋って、賃貸管理ソフトを使ってないんですよ。凄いよね。大家さんごとに、家賃等の集計を電卓で計算して、計算書を手書きで作って、大家さんに振り込むわけです。その一連の作業のために事務員を雇っているケースも多いはずです。賃貸管理ソフトを導入すればラクにはなります。

でも、それで、古くから在籍している事務員さんの仕事が無くなってしまうのは・・いいのか・・悪いのか・・どうなのかな。・・なんか寂しいかんじしますね。どんどん便利になる・・その先には・・事務員はもちろん、営業マンも不要の時代が来ますよ。我々は不便な世の中だから役立つ存在なのです。ま、ご用心

〇知人の社長さんと話しをしている時、『そーいえば、あの女、出てきたよ。』・・というので、私は、『えっ！あの女ですか？』と、聞き返しましたよ。ショートストーリー バイオレンスハイツ・・の楠梨 麻吸美・・のモデルにした女です。懲役なんか屁とも思わないタイプで、再犯を繰り返す最強の女。

『・・で、また貸すんですか？』と聞くと、『ジョーーダンじゃないよ。あの女は部屋をメチャクチャに壊すし、喧嘩をしては大暴れするし、年がら年中、警察きて、アパートのガサ入れ（家宅捜査）するし、もう絶対に貸さない！』・・て熱い返答でした。（笑）

ま、ごもっともなんですが・・少しだけ残念な気がします。傍観者としては、かなり楽しめます。（笑）　管理してるほうはキツイけどね。ま、バイオレンスハイツはまだ存続中なので、また別のキャラが登場するでしょう。最近も幻聴持ちが入居したみたいだしね。