ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
1日
〇今日も遅め(11時)に会社へ着くと・・賃貸オーナーが私の出社を待っていました。用件はたいした話ではありませんでしたが、その流れで昼食をごちそうになりましたよ。生姜焼き定食・・おいしかった。(笑)

午後一番で、昨日死亡した賃借人の部屋を見に行きました。(同行) 片づけの見積もりみたいなかんじ。生保で、費用負担は・・役所は拒否で、身内に期待はできないケースです。

その後・・バイオレンスハイツ(笑)へ寄りました。夜中に酔って騒ぐ賃借人に迷惑行為の注意をするための訪問(同行)でした。ま、ボロアパートでは永遠のテーマですよ。注意しても無駄とわかってます。注意して解決するのは普通の人が相手の時だけ。(笑)

帰社後、死亡した賃借人の身内に電話したところ・・1人目は完全アウト・・2人目は電話してもでない(シカトか?)・・片づけ代は、オーナー負担の予感してきましたよ。(笑) 

そもそも連帯保証人じゃないし、相続人の義務といえば、相続放棄手続きを裁判所でするだろうしね。郵送でできるし。そこまで付き合いきれないので、泣き寝入りパターンでオーナーさん負担です。ま、敷金でもあれば、ある程度は軽減しますが。

〇売買の契約関係は常に関与しますが、たまに賃貸の雑用も手伝います。留守番もするしね。フルコミだからって、常に銭金(有料)で動くわけではありません。フルコミでも会社の冷暖房やパソコンや台所やトイレも使うし、会社のコーヒーも飲むしね。

私の場合、昼飯も常にご馳走になってるし。本日は賃貸オーナーの負担だったけど。(笑) そいえば、他の賃貸オーナーが持参したおはぎ(ぼたもちみたいなの)も、もらいました。もらいもの・・けっこう多いです。ありがたやありがたや。(笑)

帰宅後は副業の古物商関係・・ヤフオクとか。3月は時間の経過が速く感じますね。・・ま、そんなかんじの1日でした。
推測
〇知人の会社が、廃業予定の同業者から賃貸管理を引き継ぐ事になりました。目安は1年先くらい・・その最初の話し合いにたまたま同席した経緯があり、私は以下の予想をしました。

①引継ぎの打ち合せは予定より早くなる。
②経営者の奥様が引継ぎを急ぐ発言をする。
③廃業する社長さんの先は短い。

・・で、予定より早く話し合うことになり、その話し合いでは、廃業予定の社長さんの奥様が、「そんなに先ではダメ!」との発言があり、すぐに引き継ぎ準備に入ることになりました。ちなみに私はその奥様と話したことも会ったこともありません。

判断材料は・・世間話で、夫婦仲は悪くない・・顔色が悪い・・既に管理の仕事に支障をきたしている・・お金には困っていない・・等です。上記①と②はピッタリ賞でした。③は・・ご本人には申し訳ないですが、雰囲気からして、これも数か月以内に当たる事になるでしょう。

人にはそれぞれ優れた面と劣る面があるもので、私はものを売る能力(営業力)は著しく低いです。(笑) ただ、深読み(推測)に関しては少しばかり自信があり、2手先、3手先の読みは連戦連勝です。コツは簡単です。判断材料を見過ごさないこと。

言葉など意思疎通の一種類でしかなく、また、それが正しいとは限りません。表情とか仕草とか、あらゆる判断材料を合理的に組み立てて、ありえない事は排除して、今後の流れを推測する・・てかんじかな。あとは超能力(笑)

夫婦仲が良ければ、奥様が夫の体調を心配するのは当然だし、体力的に無理なことを察知したら、引退を急ぐよう助言するのは自然な流れです。賃貸管理の引継ぎは1週間ではできません。

現在すぐ動いても3か月程度はかかります。家賃の振込先の変更とか、いろいろあるしね。奥様が急ぐ理由は、「1年先では遅すぎる」・・という判断です。おそらくは医者から何らかの宣告をされているのだと推測します。

〇3月も中旬ですね。高齢者の残置物があればよろしくね。男性営業マンは、現場で一緒に宝探しゲームをしましょう。楽しいよ!女性営業職は?・・お医者さんゴッコかな。私がお医者さん役ね。(笑) ・・ま、女性からは100%メールは来ないと推測します。・・万が一、着てもブログには書かないけどね。秘密主義だから。(笑)

残置物はありませんか?
冷笑
〇ネットでニュースを見ている時、昔の上司のことを思い出しました。中古マンションの売買仲介で、管理会社に【重要事項に関わる調査依頼】をしたわけですが、媒介時に依頼したもので契約関係書類を作成・・最新の情報でなかったため、管理費と修繕積立金の値上げが決定している事実を知らず契約したのです。

・・で、契約後に発覚・・電話で買主に納得してもらい・・その電話を終えた後、上司は立ち上がり、『やった!納得してもらったぞ!』と、ガッツポーズで叫んだのです。詳しくは、愚か者の叫び 参照

自らが招いた失敗を自ら取り返すのは当然であり、恥ずべき事で反省すべき・・というのが常識です。しかし、その上司は、自らが招いた失敗を恥じることなく、誇らしげな態度・・喜びと勝利の表情・・周囲は失笑というか、冷笑・・そんな雰囲気でしたよ。

ペットの犬と散歩中、犬が道路で糞をしたら、買主は糞を袋に入れて持ち帰るのが都会のルールです。そのようなシーンで、『私は自分のペットの糞を回収したぞ!どうだ!凄いだろ!自分の行為が誇らしい!』と思うバカはいるのだろうか?

隣国の政治ニュースを見て思い出した『昔の上司』の話でした。
期限の設定
〇不動産仲介営業マンにとって必要不可欠な能力の一つが、取引におけるスケジュール管理で、いわゆる期限の逆算の能力です。たとえば、決済期限がありますが、その前に、ローン承認期限や契約通知の期限、ローン申込期限・・など、いろいろな期限があり、すべてが合理的で実現可能な時間を要します。

たとえば・・
1・契約日
2・手付解約期限
3・ローン申込期限
4・ローン承認期限
5・ローン解約期限
6・決済期限
・・・などがあります。

売主側としては上記に連動して・・
・引っ越し先の確定(賃貸なら入居申込み等)
・既存借入(住宅ローン)の解約準備
・抵当権抹消の手続き準備(予約・準備)
・引っ越し
・残置物の廃棄等
・引き渡し
・・・などがあります。

たとえば、契約後1か月以内のローン承認期限で、ローン承認後1週間で決済期限だとします。売主は抵当権の抹消にともなう抵当権抹消書類を揃えなければなりませんが、ローン承認後から決済まで1週間の場合・・ローン承認後に抵当権抹消書類の手配をしても間に合いません。・・その場合、買主は、ローン承認前に動かなければなりません。

しかし、ローンが否決されたら白紙解約です。売主としては買主のローン承認を確認後に、自身の住宅ローンの解約手続きや引っ越しをしたいし、そうすべきです。ようするに、仲介業者は、売主と買主の両方にリスクのないスケジュールを組んで、決済期限を設定しなければならないのです。

また、時間のかかる・・
・土地の測量(近隣の立ち合い・同意書)
・建物の取り壊し(更地渡しの場合)

・・などが条件の場合、それらに要する日数を計算し、余裕をもって期限を決めなければなりません。・・ということは、測量関係や取り壊しに必要な日数、手続き、流れをわかっている必要があります。アクシデントも想定すべきですね。不動産仲介営業は万能の神ではありません。各種手続きはそれぞれの専門家に任せればいいのです。

お金は銀行、登記は司法書士、測量は測量士(土地家屋調査士)、取り壊しは解体業者・・不動産仲介営業は、取引全体を監督するコーディネーターとして、契約内容を無事に履行させたり、依頼人の要望に沿い問題を解決する能力が必要なのです。無理なスケジュールで失敗し、「期限の延長合意書」を取り交わす取引の担当者は・・マヌケです。(笑)

〇デートにおいても、約束の日に、「ごめん、今日はあの日なの・・急にアレが始まっちゃって・・」と言われたら・・最長で1週間の期限延長ですね。私なら嘘と思うけど。(笑)・・ 期限の設定にはアクシデントも想定しましょう。(笑) ご用心

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