ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
HPとか実務とか、そんな話
〇私道.netのアクセス数が増えたので、用語のページにも共同所有型私道と、相互持合型私道を追加しました。このキーワードで上に表示される日も近いと推測します。ま、このサイトのアクセスが増えても金にはならないんですけどね。(笑)

〇HP版不動産業界の歩き方のほうのフルコミ募集ページ・・大阪の欄が増えてきたので、そろそろ大阪専用のページを作り移行しなければと思っています。東京は既に別の専用ページとなっておりますので、そんなかんじになる予定です。

それと・・どの会社も載せっぱなしですが、募集を中止した場合はご連絡ください。でないと、いつまでも載せっぱなしです。ま、掲載は無料なのでお金はかかりませんが、問い合わせがあると煩わしいのでは?

〇実務の話でも・・いわゆる心の病系の人が多数いるアパートにて、生活音などの苦情が来ると悩みます。まず、苦情を言った側の苦情が事実(現実)か怪しい・・そして、苦情を言われた側の住人も迷惑行為を否定するが・・怪しい・・

騒音の苦情の場合、真上から聞こえた騒音も斜め上の部屋からの騒音だったりしますが・・それらの部屋の人もすべて怪しい・・結果的に全員怪しい(笑) で、このような事案で「自分が迷惑をかけました」という人は皆無で、いつまで経っても解決しません。

このような問題で悩んでいると・・気がついたら・・自分も?・・なんてね。そんな時、「深淵をのぞく時、深淵もまた・・」て格言を思い出します。ご用心(笑)
私道の話
〇たまには私道の話でも。私道は、持ち分の持ち方により2つに分けることができます。一つは、私道を分筆して細かく切り、その細かく分筆された土地を一筆づつ、「私道と接する宅地所有者達」が所有(登記)する方式。相互持合型私道と言います。

もう一つは、私道の土地を細かく分筆はせず、私道全体の所有権を「私道と接する宅地所有者」が、それぞれ「全体に対する持ち分」として登記する方式。カンタンにいえば、「共有者 不動歩 持ち分10分の1」とか登記する方式。共同所有型私道といいます。

どちらも私道で、部分的にも割合的にも所有していれば「私道持ち分」の所有です。大半の不動産営業マンはその扱いの差や価値の差は気にしていないと思います。掘削承諾等の苦労も同じようなイメージでは?ただ、道路の補修や工事等に関して、法的な道筋が違うんですよ。

共同所有型私道は・・民法の共有の法律に従い、単独でできる行為や、過半数の議決でできる行為等があります。共有に関しては、宅建の試験にでてきますよね。

相互持合型私道は・・互いに明示的・黙示的に通行地役権があると考えられるから、自分の土地(要役地)のために承役地(相互で持ち合っている私道)を利用できると考えられる・・

その流れで、宅地と私道の関係上、埋設管に関しても黙示的な地役権が設定されていると考えれば、私道に埋設管を設置・利用できる・・はず・・あまり自信がない言い方。(笑)

ま、私道所有者の全員が同意すれば、なんでもできるんですけどね。紛争となれば法的な根拠で勝負する流れとなりますが、私道に関する法の解釈に不安要素がたくさんあるのです。

それなら公道のほうが良いか?・・公道も良い面ばかりではありません。たとえば、国道の掘削工事等は許可もカンタンじゃないし、役人は偉そうで不愉快だし、工事代も半端じゃないです。

ま、私道の話なんか面白くもなんともないでしょ?だから意識して書かないようにしています。今日は気が向いただけ。(笑)

転落の流れ
〇賃貸物件のオーナーといえば金持ち・セレブなイメージですが、悲惨なオーナーもいます。いわゆる二代目オーナーで、親から相続で引き継いだアパート・・転落の始まりは税金の滞納でした。

その結果・・差押登記・・ま、支払えば抹消してくれる話ですが、ダラダラと分割で支払う話をつけて・・時折、支払いを滞る・・そんなかんじで、差押は登記されたまま・・宅建業法で建物の登記情報を重要事項説明にて説明することが義務・・

実務的には、案内しても無駄・・差押が付いた物件を借りる人は少なく、マトモ(普通)な人には貸せなくなりました。それでも借りたいという人は・・収入が不安定、もしくは別の問題アリの輩で、何処の不動産屋でも断られるレベル・・「贅沢が言える立場ではありません!なんでもいいから借りたい!」・・そんな人達です。

・・で、マトモな人が退去・・空室・・ヤバイ人が入居・・を繰り返しで、、ヤバイ人の比率は上がります。そんな輩は無収入や不安定収入が多く・・月末までに家賃を払うケースは稀・・家賃の滞納が始まると居留守も頻繁で電話もでない・・そんな人ばっかり。(笑)

オーナーは己の立場を理解せず、滞納に関して、「仲介者として責任をもって対応してほしい」 「なぜ?ヘンな人ばかり入居させるのか?」・・と言い出す展開に。不動産屋としては、心の中で・・

(ゴラァ!テメェが税金滞納して差押登記されたから普通の人が借りないんだろが! それでも貸したいって懇願するから、無理して紹介してんだろ! そのヘンな人を紹介してなきゃ、収入不足でとっくに競売かかってんだろ、馬鹿が!)・・・と思うシーンですが・・

そこで怒っても無意味・・嫌なら管理を辞めればいいわけで、続ける以上は最善を尽くし、礼を尽くす・・それが基本です。それよりも重大な課題は・・時間の問題で任売か競売になることです。自社で任売を手伝うならよいですが、他社で任売、もしくは裁判所で競売になった場合・・物件の所有権は新所有者に移りますが・・

新所有者は管理会社を替えるか?それとも、今までの管理会社に引き続き管理を任せるか?・・の2択です。しかし、上記の流れで、賃借人のレベルを落としてしまった現実があります。場合によっては、所有者が変わったタイミングで、管理からフェードアウトするのも良いでしょう。(笑)


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