ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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異常
〇不動産売買の仲介は仕事の幅も広いけど奥も深いです。関係法規もたくさんあるし、一つの契約だけでもいろいろなリスクが伴います。リスクは目に見えません。大手系でも契約のリスク管理は大幅な違いがあります。

リスク管理の厳しい職場環境だと、万が一・・の話で悩み、その場合の対応策や解決策を考え、それで解決できなかった場合の次なる対策・・ようするに先の先まで考えて、やっと安心できるようになります。大手の中でも、とくに堅い会社で生き残るなら、その技術と考え方が必要です。

それは普通レベルの不動案会社の営業マンから見て「異常な世界」であり、「病的な心配性」ですが、一度その異常な世界に馴染むと、それが「普通」になり、普通の会社が「いいかげんで無責任」に見えます。

異常な世界では、契約書類が多く、しかも年々増えます。事前に細かくチェックされるし、問題があれば社内の審査で否決されて契約できないケースもあります。1つの契約の準備に相当な時間が必要で、契約が決まりそうな時、喜びなどなく、(あぁ・・決まってしまう・・これから大変だぞ・・)とため息がでるほど辛く、疲れます。

万が一のことを先の先の先まで考えて悩む・・そんなかんじで長く仕事をすると・・個人の適性に無理があれば、胃が痛くなったり・・下痢をしたり・・不眠症になったり・・ハゲたり・・それぞれですが、それでも続けていると・・心身ともに病みます。その類の心配事は底なし沼のように深いからエンドレスだしね。

本題はここからで・・その異常な世界の者が地場業者へ転職すると・・いろいろ弊害があります。不動産調査や書類や商談の進め方等で周囲から、「慎重すぎる!」 「細かすぎる!」 「心配しすぎる!」・・と異常者扱いされます。

その異常者扱いが長く続くと、(もしかしたら私は異常者かもしれない・・)と思うようになり、取引で細かい事が気になる際、それはリスク管理で必要な考えなのか?自分が異常で、心の病系(強迫性障害など)なのか?・・わからなくなります。

2手先を読む・・これは普通ですが、3手先、4手先、5手先・・と、起きもしない空想のトラブルの対策を深く考え過ぎて心配するなら、それは心に問題が発生していると思います。安全確率99%では安心できず、残りの1%のリスクが気になり、眠れない・・とかね。

私は以前から税理士に「細かすぎますよ。」・・と嫌味を言われていましたが、最近、別の会計士から、「あの人は細かいし、かなりの心配性だね。」と言われているのを知りました。これで私も異常者で確定です。(笑) 唯一、救いなのは、プライベートでは超いいかげんな事かな。(笑) 
仲介依頼の前
〇先週だったか?仲介手数料に関する裁判のニュースを見ました。概略は、「賃貸仲介で借主が賃料1カ月分の手数料を払ったけど、仲介依頼前に1カ月分となる説明がなかったから0.5ヵ月分を返還せよ」・・て話。

その前提となる正規報酬ですが、基本的には貸主と借主がそれぞれ0.5ヵ月分の手数料で合計1カ月分・・だけど、仲介依頼の成立までに借主から承諾を得ている場合は、貸主は0円で借主だけから1カ月分の手数料を受領するケースもOK・・で、

現実的には借主から1カ月分をもらうのが一般的というか普通というか・・ま、そんな流れで、いつのまにか「事前に承諾を得ている場合」という条件を忘れがちですが・・こういったニュースがあると思い出す・・そんな業者も多いのでは?

現実的には口頭(言葉・会話)で事前に説明しているケースがほとんどですが、1000人に1人くらいは後日の証拠が必要となります。今回の争点は「仲介依頼の成立はいつ?」です。今回の判例だけで判断すると・・

1.来店時(初)・・(この段階で承諾書をもらえば 1カ月分OK)
2.物件紹介、案内時・・(この時点でもOK)
3.契約したいとの申し出・・(この時点でもOK)
4.契約と契約日時の決定・・★この時点で仲介依頼の成立!
                   (今回の判例ではそうらしい)

5.賃貸清算書を渡す・・(もう遅い!0.5ヵ月分)
6.契約日・・(もう遅い!0.5ヵ月分)
・・てことかな。

ま、確実なのは初の来店時(初回面談)で説明して書面で承諾をもらう事です。書類の名前は「お取引前の基本的な説明書」とでも書いて、アレコレと注意書きを記載して、最後に、「成約の際は仲介手数料として賃料の1カ月相当分(税別)を支払うことに同意します。」と記載してサインさせるとかね。

手数料の額については、それで解決ですが、このようなトラブル(紛争)って・・別のところに原因があるものです。態度や言動に失礼があったとか、何か顧客を怒らせることがあったはずです。そのような不愉快な気持ちの相手が何か文句をいえるネタを発見した時、攻撃態勢に入るのでは?

逆にいえば・・好かれている担当者なら、多少の間違いがあっても紛争にはならず、クリアできるものです。紛争の多くが感情の問題ですよ。賃貸の手数料で裁判なんて普通に考えて労力に見合いません。それでも突き進むエネルギーは「怒り」とか「恨み」と思います。ま、皆様も、ご用心。
愚行2
〇ずいぶん更新してなかったですね。ま、貧乏暇なしで細々と動いてはいますが、ブログの更新くらいはできる時間もありましたよ。でも、更新すれば良いってものでもないしね。暇つぶしの雑談レベルでも少しは役立つか?笑えるか?の内容にしたいと常々思っています。

〇ネットニュースで見ましたよ。大手系不動産仲介営業の住居侵入と窃盗の疑いのニュース。(笑) 被疑者が在籍していた会社や支店ではお祭り騒ぎでしょうね。 近くの同業者は笑っていることでしょう。(笑)

ま、似たような事件は昔から定期的にありましたよ。当ブログでも、面白半分で創作したショートストーリーを公開しましたね。「愚行」とかね。前も言いましたが体験談ではありませんよ。遊びで創作した話です。

もし、その被疑者が私のブログ(愚行)・(留守中の疑惑)・・を見ていたら・・用心して罪を犯さず、踏みとどまったかもしれないな・・と思います。

〇犯罪抑止力は・・正義感や道徳心とは限りません。社会的な制裁・刑事罰・賠償責任があるから罪を犯さない・・て人が大半ですよ。それらのリスクを負ってでも、やり遂げたい事がある人って、ある意味すごいと思いますが・・今回の事件は・・不謹慎ですが笑えますね。(笑)

〇賃貸は別として・・新築の建売みたいにコンスキー(工事用キー)があれば苦労が減るのにね。工事用キーは、一度でも正規のキーを使うと使えなくなります。工事の際にいろいろな建築業者が工事用キーを使いますが、その合鍵を作って隠し持っていても、引き渡し後には使えない鍵となり、安全・安心なわけです。

不動産会社の社員による合鍵を使った犯罪・・そろそろ対策をしたほうが良いでしょう。売買物件に関しては、引き渡し決済のタイミングで鍵交換をする事です。大手ならそれをルール化して鍵交換費用を会社負担にするとかね。成約キャンペーンとかで商品券をプレゼントする予算を使いリスク回避すればよいです。

で、新しい鍵は、鍵屋から直接、買主へ渡すことは言うまでもありません。一瞬でも社員の手に渡れば、またまた合鍵を作るチャンスが発生します。それでは無意味。(笑) 社員の手に渡らない方法にすることで、社員を疑る必要もなくなり、社員を守れるのです。その結果、会社を守れます。ま、これも売買の場合ね。

賃貸の場合はかなり困難ですね。管理のために合鍵を会社で保有する必要があります。新しい鍵を作っても、その新しい鍵の合鍵を会社で管理するなら、それを元に不正に合鍵を作ることが可能です。また、他社が物元の物件を案内する場合、その他社が鍵交換を怠るなら、案内時の鍵が入居後も有効となり、対策のしようがありません。

入居者のデータ管理と鍵の管理を厳重にするくらいしか方法がないですね。あとは社員教育かな。それが一番難しいかな。流れ者の寄せ集めみたいな不動産屋が多いしね。ま、私も流れ者ですが。(笑)

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