ブログ版/不動産業界の歩き方
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雑談21
○雨ですね。そろそろ賃貸の繁忙期という事もあり、レインズの物件確認はチラホラとありますが、業者からも相手にされていない物件が多数あり、そのような物件は空室のまま繁忙期が過ぎ去るでしょう。3割程度は空室で当たり前・・って地域もあり、そのような地域では、2月~3月で決まらないと、また1年は空室です。

厳しい状況を貸主が理解せず、「不動産屋が悪い」と考えて、別の不動産屋へ依頼するケースも多いですが、原因は自分にありますので、何処へ依頼しても結果は同じです。厳しい意見を言われると機嫌が悪くなるタイプの貸主は、何処の業者へ行っても嫌われます。不動産屋からすれば、「貸したい人は山ほどいる」のです。

山ほどいる「貸したい人」と、少ない「借りたい人」・・当然ながら、借りたい人が「選び放題」であり、相場より高い賃料や、駅から遠い不便な場所の物件は誰も借りません。「どうしても借りてほしい」と願うなら、賃料を魅力的な数字にするしかないですよ。

○ボロアパートは建物の評価が低く、いわゆる土地値で買えることから、利回りの良い魅力的な物件として流通していますが、本当に利回り優先で良いのか?は疑問です。そもそもボロアパートは老朽化しており、残りの寿命は短いし、修繕費用は随時必要となります。屋根や壁の修理となれば、それなりの費用がかかります。

それに、人様に貸すことが目的の物件です。耐震、その他の安全に関する事は真っ先に考えるべきですよ。たとえば、崖の上の物件は安いですが、崖が崩れたらどうなるのか?たとえば、地震で倒壊したらどうなるのか?家は人が生活する場です。土地建物が原因の事故は所有者の責任が問われます。

ボロアパートを買い漁る者は、『とりあえず利回りが良くで、さっさと元がとれたらOK』くらいの考えと思いますが、価格が安い理由は建物が古い事という単純な解釈ではなく、「建物が古く、建物の安全性に不安や危険があり、激安にしないと流通しないほど、所有者に法的なリスクや、損害賠償リスクがある物件」と解釈すべきだし、人として、そのようなスタンスで良いのか?も考えましょう。

賃料の安い物件は、低所得者の借主にとって魅力的で、時には感謝もされるでしょう。しかし、借主は危険を認知していません。これをたとえると・・「激安だけど不衛生だったり、消費期限切れで健康被害を及ぼす危険な食事」です。お客が、「安くて旨い!」と喜んで食べていても、いつ食中毒を起こすかわからない状況・・突然、ぶっ倒れて救急車を呼ぶ可能性があるにもかかわらず、それに気づかず、喜んで食べている大人や子供・・それを眺める店主は善人か・・悪人か・・。

利益率・・利回り・・大切ですけど、もっと大切な事はないですか?

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