ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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現金で買うリスク
○不動産仲介営業マンにとって、現金で買う顧客は魅力的です。ただ・・それは【現金】だから・・って理由では無いんです。決済時には、支払いが現金でも銀行振り込みでも、すぐ現金化できるのは同じです。住宅ローンを利用した場合でも、ローン利用者の銀行口座へ入金された後に、お金を引き出して相手(売主)に支払うので、ローン利用者でも現金での支払いは可能です。

いわゆる現金客とは・・不動産購入資金をアタッシュケースやバック等に入れて現金でもってくる客・・ではありません。不動産を購入する際、融資(借入)等を必要としない客・・って意味です。親からの贈与等で資金を用意できる客も、そういう意味では、現金客といえなくもないです。現金を何処からもってきたか?は問題ではありません。また、言うまでもありませんが、現金で買えるお客でも、現金は家に置かず、銀行へ預けておくのが普通です。

現金で買う客の魅力は・・住宅ローンを利用しないため、住宅ローンの審査で否決された場合の【白紙解約リスク】が無いこと・・ま、これが一般的に周知されている魅力です。住宅ローンを利用しない事により、銀行の物件審査が無い・・通常なら融資対象にならない【問題アリ物件】でも現金なら取引可能となります。

再建築不可・・接道無し・・融資条件を満たさないほど小さい面積・・親子売買・・仮登記での決済・・登記前の決済・・その他、いろいろです。買主本人さえ納得すれば、いかなる方法でも契約や決済ができる自由があります。しかし、その反面・・あらゆるリスクがあるとも言えます。

契約書や重要事項説明書の作成にあたり、不動産仲介営業マンは、買主より銀行を意識して作成しているんですよ。ありのまま酷い状況を書けば・・アウトかな・・とかね。酷い言い方で恐縮ですが、買主の大半は重要事項説明の記載内容について、半分も理解していません。しかし、銀行の審査部はプロ中のプロです。

だから、住宅ローンを利用する事が前提の顧客には、【大きな問題のある物件】を紹介しても、契約後のローン審査(担保物件の審査)で否決されるので無理・・という現実があるので、仲介営業マンは最初から問題のある物件を紹介をしません。しかし・・現金客なら・・本人さえ納得すれば銀行に邪魔されず取引が成立する・・という悪魔の囁きが聞こえてくるのです。

この【本人さえ納得すれば・・】が重要なんですが、問題のある物件は通常の物件より低価格なので、【安いけど問題アリ】なわけで、その問題が20年先、30年先に起こりうる問題なら・・高齢者には影響のない問題です。【現金】+【高齢者】の要件を満たすと・・問題のある物件を紹介される可能性が高くなるわけです。

ま、本人が強く望んで問題アリの物件を購入するケースも多いです。そのような場合、不動産業者側の注意点は・・重要事項説明書等の契約書類に、リスクやデメリット・不利益に関して、徹底的に記載する事です。業者の中には、『本人に説明して納得済みなので、詳しく書いても無意味』と判断する人がいると思いますが・・

購入するジィさんバァさんは納得をしても・・書類に明記して残しておかないと・・将来に子供達や将来の相続人が騒ぎ出します。『父や母は不動産屋に騙されて問題アリの物件を買わされた!』ってね。親の家を相続した人から、そんな話を聞く事があります。私は・・説明したけど書類に書かなかった・・ってのが真相と思いますが、証拠が無いから疑られて、評判を落とすわけです。ま、ご用心。

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