ブログ版/不動産業界の歩き方
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雑談117
○空店舗のテナント募集をする際、業種を制限するケースも多く、とくに飲食店等は、貸主から敬遠されるケースが多いです。ま、汚れるし、ガスや火を使うため危火災や事故のリスクがあるからです。私なら別のリスクを気にしますけどね。ま、ケース・バイ・ケースですが、飲食店は、転貸し・又貸しのトラブルが多いんですよ。

契約書でキッチリと禁止しても、私には無意味にさえ思えます。・・というのも、転貸しの実態がわかりにくく、発覚さえしないケースも多く、ま、どうしようもないというか・・たとえば、A氏に貸して、A氏が1人で営業していれば、わかりやすいですよね。でもA氏は経営者として関わり、B氏を営業責任者にしたとします。

・・で、そのうち、A氏はB氏に、『この店を譲るよ。店の造作に金もかかったので、1,000万円で譲るよ。』と言い、『一応、契約書の借主は俺だから、賃料は毎月、俺に支払ってくれ。俺が貸主に払うから。』・・という事で話がまとまると・・不動産屋も貸主も、ぜ~んぜん、転貸しに気がつきません。賃料はいつも通り、A氏から入金されるし・・

B氏は元々、A氏の店の営業責任者として働いているので、そのまま働き続けても変化はないわけです。・・で、そのうちB氏がC氏に、『店を譲るよ。造作などの金として俺に1500万円くれ。賃料はA氏を紹介するから、A氏に支払ってくれ。』なんて話になると・・初めてC氏が登場するわけですが、A氏がc氏について、『新しい営業責任者です。』と弁明すれば、それまでの話です。

そうやって、転々と、権利みたいなものが譲渡され、大金が動く・・それが5年か10年経過した頃に、賃料の値上げだとか、立ち退きだとかの話になった際に、問題が発覚します。賃料の値上げに関しては、A氏に言っても、A氏はC氏を納得させる必要が発生します。貸主や当初の契約内容を知らないC氏は・・

単純に、『値上げなんか承諾しない』とか、『払わない』などと言い出します。しかし、そもそも借主はA氏なわけで、契約書では当然、転貸しを認めていないし、転貸しすれば契約違反で契約解除・・となれば、C氏はブチ切れます。A氏と紛争になるわけです。ま、最終的には契約条項に従い、法的に事を進めるわけですが・・

現実的には、借主のA氏が失踪したり、C氏が怖い人だったりと、ドラマチックな展開もありえます。強制執行だの裁判だのと、カッタルイ方向に行く可能性も高く、そうなれば、最終的に解決したとしても・・時間も金もかかるし、貸した事に後悔すると思います。

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