ブログ版/不動産業界の歩き方
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利回り物件あれこれ
○景気が良くても悪くても投資物件の需要はありますね。利回りの良い物件を探している人は多く、同業者と会うと必ず売アパート等の投資物件の話になります。『何かある?』と聞かれた時、物件の種別を聞き返す必要がないくらいです。

○利回りの表示って、なんか嘘っぽい印象があります。ま、現状の空室を除き、計算した数字でも・・いろいろ罠(笑)があります。現在、埋まっている部屋でも、もうそろそろ引っ越す部屋・・ってのもあるはずだし、更新の時期に退出するケースは多いし、店舗や事務所は空室になると、カンタンには埋まりません。

そもそも現在の賃料は、過去の契約時に設定(合意)された条件であり、更新時期には値下げ交渉をされる部屋も多く、その時期の前か?後か?で、賃料収入=利回りは変化します。売り出し中の売アパート等も売り出し期間中に利回りの変動があって当然なのです。

○1階と2階の総面積が同じで、1階が貸店舗×1 2階が貸室×4・・なんて物件があったとします。2階の1室が空室になっても、たいした影響はありませんが・・1階の貸店舗が空いてしまうと・・面積でいえば、物件の半分が空いた事になります。1階と2階の賃料が坪単価で同じ設定なら・・賃料の総収入も、いきなり半分になるわけです。

その貸店舗が空く前と空いた後では・・ぜんぜん違うわけで、もしも。売り出し中に貸店舗が空いてしまったら・・売主の状況は不利になります。で・・貸店舗が空く前に売買契約が成立して・・引渡し前に退去の申し出があった場合は・・これも最悪です。買主は、『ふざけるな!』と怒るでしょう。しかし、売買条件は契約時に確定していますので・・

買主は受け入れるしかありません。ただし・・契約前に、その物件の賃借人(貸店舗・貸室)から退去の申し出を受けていた場合・・これは契約時に説明すべき事項だと思います。でも、契約時にはわからなかった事だった場合はセーフ・・ってのも、買主にとって納得がいかない面があると思います。

そのような場合は、契約時の特約で、『本契約成立の日から引渡し時までの間に、当物件の賃借人から賃貸契約の解約申し出があった場合は・・』というかんじで、想定できる事とその場合の条件を取り決めて記載しておく・・っという手はあります。仲介会社としても、契約後に紛争になるくらいなら、後に解決しやすいようにしておくべきですよね。

売買契約が進行中の投資物件って、けっこう扱いが面倒ですよ。その期間に空室になった時もそうですが・・その期間内に空室募集する賃貸条件や入居者の審査等、何かあるごとに、新所有者に気を使います。個人向けの家を仲介するのとは違った苦労が満載です。ま、ご用心。

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