ブログ版/不動産業界の歩き方
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雑談015
○先日、会社で雑談をしている時に、顔見知りの賃貸オーナーが来店して、自殺物件の取り扱いについて相談されました。相談内容は・・『自殺物件は7年経過したら説明不要と知人から聞いたけど本当だろうか?』 『自殺後、1度でも誰かに貸して、その人が退去した後は説明不要か?』・・てかんじの相談でした。

このような相談は、まず、宅建業法等の罰則を恐れているのか?・・民事訴訟を恐れているのか?・・両方なのか?・・を整理して、考えるようにしています。宅建業法や刑法は・・その法律の定めによりアウトかセーフか決まるわけで、アウトなら罰金や行政処分、あるいは懲役や禁固刑のリスクです。民事訴訟なら損害賠償請求等がリスクです。

・・で、法律の条文て・・【相当な期間】とか、【一定の期間】など、期間の表現が、あいまいなケースが多いんですよ。で、事件化すると、個別の事案で判決を出すわけですが、その判決の例で、【一定の期間】がどれくらいなのか?推測するわけです。でも、日本全国に地方裁判所はたくさん有り、裁判官も大勢います。全て共通ってわけでもないんですよ。

・・で、宅建業法や刑法でセーフだったケースでも、民事事件として、損害賠償請求された場合、セーフとは限りません。・・だから、相談者がどちらを恐れているのか?が重要なわけです。

○私の知る限り・・自殺物件の告知義務期間・・明確な定めはありません。『法律の定めは、どんだけ、いいかげんなんだよ!』・・と思いますよ。裁判官の気持ち次第で、5年でセーフにもできるし、20年でもアウトにできる・・ま、そんなかんじです。だから、いつまで経っても、この類のトラブルは絶えません。

民事訴訟においては、これまた、ケース・バイ・ケースですね。『知っていれば契約しなかった・・知ってから家族全員が不安になり、精神的におかしくなり、心療内科に通い、仕事を辞めて収入も途絶え、もう人生メチャクチャです。100億円請求します。』・・なんてね。ま、請求するのは自由なわけで、あとは判決次第。これも、裁判官の気持ち次第かな。

○大事な問題があります。そもそも自殺なのか?って事です。本人はいないわけで、何か証拠があるのか?・・首吊りなら濃厚ですが、それだって自殺を偽装した殺人かもしれません。(殺人でも告知義務あるけど。) 死亡診断書の多くは、心不全とか急性心不全・・警察の見解は、不審死も多いです。

○ま、相談された場合、責任とりたくないから安全策として堅いアドバイスをすると・・『全て説明せよ!』です。ま、人間、病院か自宅のどちらかで死ぬわけで、自宅で死ぬのは普通の事です。死因なんか、病死でも自殺でも死んだ事には変わりはなく、誰でも遅かれ早かれ死にます。そんな事を気にする人を守る傾向があるなら、キッチリ説明する事です。

説明する事で、難癖つけて金を欲しがるクレーマーを排除できるメリットもあります。

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