ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
雑談023
○地場で細々と営業する小さな不動産屋の場合ですが・・管理物件の賃貸オーナーから、アパートの建て替えや売却の相談をされたら、【現状維持】を勧めるのが安全だと思います。

まず、建て替えについてですが、アパートを建て替える場合、オーナーさんは何処へ建築を依頼するか?・・当然、アパート建築専門の大手建築会社や大手ハウスメーカーが濃厚です。・・で、大手はアパートの建築代金を見積もる段階で・・

建て替え後の利回りや、家賃保証等の説明をします。それは、大手の関連会社(アパート管理会社)との管理契約が条件となります。そうなれば、今まで管理していた不動産屋とはサヨナラです。空室の募集も、更新手続きも、リフォームも、家財保険も・・全て他社にもっていかれるって事です。

次に、アパートの売却についてですが・・売り出して、自社で直接の客付けが可能なら、新しいオーナーさんからも管理契約を継続してもらえる可能性は高いですが、他社による客付けの場合、引渡し後、新しいオーナーさんは、管理会社を変える可能性が高いです。ま、半々かな。ケース・バイ・ケースです。

一時的には、アパートの売却で仲介手数料(片手)を得られたとしても、土地の安い地域では、売買価格2,000万円で66万円です。しかし、長期的には、アパート(空室)の仲介手数料、各室の更新事務手数料、空室時のリフォーム工事のキックバック(紹介料)、家財保険の手数料・その他・・いろいろ失います。どちらが得か?

地場の小さな不動産屋にとって、管理物件を失う3大リスクが、【売却】 【建て替え】 【相続】です。(他社にとっては3大チャンス) これを回避、もしくは先延ばしする事が安全策です。ま、相続の原因は先延ばしできませんけどね。(笑) 

○高齢者が癌になった場合、手術しなければ何年生きるかわかりませんが、手術したら長くて半年かな。そうなると、相続のゴタゴタが発生しますので、高齢の賃貸オーナーが癌で入院したら・・オーナーさんの親族から信頼を得る努力をすべきですね。

大手企業の求人に直接応募するならDODA
copyright © 2005 ブログ版/不動産業界の歩き方 all rights reserved.
Powered by FC2ブログ.