ブログ版/不動産業界の歩き方
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擁壁
○久々に崖の物件を見ました。売り出し中の物件ではなく、依頼人(購入希望者)から指定された土地を地上げする案件です。・・で、現地は、道路に接する側は道路と同じ高さで、奥に向かって低くなっている地形・・

低いほうから見ると・・2Mくらいの古い間知石があり、その上で、ちょっと後退してブロック10段・・そこから少し後退した位置で、建物の基礎と兼用のブロック10段・・そのブロック10段は、道路側の高さから見ると、地下1階のイメージ。・・その上に2階建ての住宅があります。大雑把の憶測で、間知石(2M)+ブロック10段(2M)+ブロック10段(2M)・・6Mかな。

違法建築で既存不適格で、現状の擁壁では再建築不可・・ってかんじです。ま、許認可を得た「擁壁工事」をすれば再建築は可能です。ただし・・許認可を得た擁壁とは・・安全確実なすばらしい擁壁で・・構造も太さも材質も制限(規定)があります。それをすれば良いわけですが・・

高額な費用になります。高さや面積により違いますが、500万円とか・・1000万円を超える場合もありえます。・・で、物件周辺で、問題のない土地の価格相場が30坪で500万円程度なのに・・「擁壁工事で1000万円かかります。」って物件・・買う人はいませんよね。だから、土地の安い地域では、擁壁のやり直しが必要な物件は値段がつきません。

・・で、そのような物件の場合、重説や契約書には、「現状の擁壁は不適格擁壁です。再建築の際は擁壁工事をやり直す必要があります。」 「擁壁工事には高額の費用がかかります。」 「現在の安全基準を満たしておりません。」等・・書く事がたくさんあります。

今日・・そんな現地を眺めながら・・(こりゃ、契約となると・・重説や特約条項に苦労するな・・)と思いましたよ。

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