ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

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期限の設定
〇不動産仲介営業マンにとって必要不可欠な能力の一つが、取引におけるスケジュール管理で、いわゆる期限の逆算の能力です。たとえば、決済期限がありますが、その前に、ローン承認期限や契約通知の期限、ローン申込期限・・など、いろいろな期限があり、すべてが合理的で実現可能な時間を要します。

たとえば・・
1・契約日
2・手付解約期限
3・ローン申込期限
4・ローン承認期限
5・ローン解約期限
6・決済期限
・・・などがあります。

売主側としては上記に連動して・・
・引っ越し先の確定(賃貸なら入居申込み等)
・既存借入(住宅ローン)の解約準備
・抵当権抹消の手続き準備(予約・準備)
・引っ越し
・残置物の廃棄等
・引き渡し
・・・などがあります。

たとえば、契約後1か月以内のローン承認期限で、ローン承認後1週間で決済期限だとします。売主は抵当権の抹消にともなう抵当権抹消書類を揃えなければなりませんが、ローン承認後から決済まで1週間の場合・・ローン承認後に抵当権抹消書類の手配をしても間に合いません。・・その場合、買主は、ローン承認前に動かなければなりません。

しかし、ローンが否決されたら白紙解約です。売主としては買主のローン承認を確認後に、自身の住宅ローンの解約手続きや引っ越しをしたいし、そうすべきです。ようするに、仲介業者は、売主と買主の両方にリスクのないスケジュールを組んで、決済期限を設定しなければならないのです。

また、時間のかかる・・
・土地の測量(近隣の立ち合い・同意書)
・建物の取り壊し(更地渡しの場合)

・・などが条件の場合、それらに要する日数を計算し、余裕をもって期限を決めなければなりません。・・ということは、測量関係や取り壊しに必要な日数、手続き、流れをわかっている必要があります。アクシデントも想定すべきですね。不動産仲介営業は万能の神ではありません。各種手続きはそれぞれの専門家に任せればいいのです。

お金は銀行、登記は司法書士、測量は測量士(土地家屋調査士)、取り壊しは解体業者・・不動産仲介営業は、取引全体を監督するコーディネーターとして、契約内容を無事に履行させたり、依頼人の要望に沿い問題を解決する能力が必要なのです。無理なスケジュールで失敗し、「期限の延長合意書」を取り交わす取引の担当者は・・マヌケです。(笑)

〇デートにおいても、約束の日に、「ごめん、今日はあの日なの・・急にアレが始まっちゃって・・」と言われたら・・最長で1週間の期限延長ですね。私なら嘘と思うけど。(笑)・・ 期限の設定にはアクシデントも想定しましょう。(笑) ご用心

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