ブログ版/不動産業界の歩き方
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アパートの一生
アパートにも『一生』があります。新築の時は美しく、内外ともにピカピカです。全てが新品ですから当然ですね。入居者募集広告にも『新築アパート!』と記載した事でしょう。新築アパートは新婚さんに人気がありますからね。

10年くらい経過すると、外壁の塗り替えや防水工事等の修繕が必要になります。各室の給湯器も次々に壊れます。壊れた部屋から修理・交換する事になります。入居者も2回転はしてるでしょう。新築時からの入居者は2年契約を4回更新している計算です。

20年くらい経過すると、キチンと手入れをしたアパートでも新しい物件と比べれば見劣りします。空室が発生する度に家賃の値下げをする事となります。安いから借りた・・という賃借人は、経済的に恵まれた人達ではありません。家賃の滞納が発生します。

30年くらい経過すると、もう若い人は借りません。賃借人は高齢化していきます。若い人が退去して高齢者が入居する・・という繰り返しで全室が高齢者となります。年金支給は2ヶ月に1度です。家賃も2ヶ月に1度の集金ですね。銀行振込が難しい人達もいます。

修理代・維持費は増えて、家賃収入は減ります。建て替えも検討するはずですが、高齢者達の立ち退きはカンタンではありません。「できれば、ここで生涯を終えたい・・」なんて言われる事も・・。退去した部屋は貸さないようにして、全室が退去する日を待ちます。

そして、アパート管理をしている不動産屋や建築業者に建て替えを勧められて、アパートを取り壊す事となります。・・これが『アパートの一生』です。購入費用と家賃年収から『利回り』を算出して、『投資してみるか・・』なんて簡単に考えていると苦労しますよ。

家賃保証システムや、厳しい入居者審査なんて言ってられるのは、需要と供給のバランスにおいて有利な時だけです。古くなったアパートで細かい審査などしたら、「じゃ~、借りないよ」と断られて終わりです。最後は、「もうウルサイ事はいわないから、誰でもいいから借りてくれ」となります。ご用心。

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