ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
現実的な話
〇短気で、気難しい性格で、細かい話を嫌い、すぐ怒るお客・・て、たまにいるんですよ。それが買客なら1秒でも速く追い払えばいい話ですが、売客の場合・・悩む営業マンは多いです。(とりあえず専任を取って、それから考えよう・・)みたいな安易な方向に進むのが大半ですが、予想を裏切らず苦労します。

経験上、高確率で商売にはならない・・営業マンが主導権を握れず、金額的に損な話をすれば不機嫌になるだけ・・値下げもできず・・絶対に売れない金額で3か月間、売り出して終わり・・そんな経験を嫌というほど経験しているのに・・専任は欲しい・・もしかしたら、ひょっとして、幸運なら成約するかも・・なんてね。

しかし、成約までの道のりは長く、査定~媒介~売り出し~価格交渉~契約~引き渡しまで、自分勝手で、わがまま言い放題の売主と二人三脚でゴールできる可能性は・・低いです。

1人のお客と出会うために、会社はたくさんのお金を使っているわけで、「難しいお客」という理由で切り捨てるのは許されません。私が大手にいた時は・・上司に言って、他の営業マンに譲りました。(笑) お客は会社のものです。自分が担当したくなければ他の担当者が対応すれば良い・・ってわけです。

どんなタイプのお客にも対応できる営業担当者は素晴らしい・・わけではありません。どんなタイプのお客とも成約できる営業担当者が素晴らしいのです。しかし、それは無理。できもしないのに無理して担当すれば、会社に損害を与える可能性もあります。

営業ノルマや、与えられた時間・経費を考慮すれば・・野良犬とか狂犬病の犬みたいなのを相手にするのは無駄の極みです。ま、新人なら、チャレンジしてもいいと思います。経験する事に意味はあります。ただ、同じ失敗を繰り返すなら・・バカです。

お客の見極めができるようになれば・・出会いの段階で最終結果が予測できますよ。不動産仲介営業の難しさは、「物件」より「人」の扱いです。クレームも物件の物理的要因より関係者の心の問題のほうが厄介です。ま、ご用心。
雑談88
○古い中古住宅の売却相談を受けた時、「リフォームしたほうが売れやすいでしょうか?」と聞かれる事があります。そのような場合、私はリスクを説明します。建物の老朽化の程度にもよりますが・・そのまま使えそうな家・・手直ししたら使えそうな家・・

壊したほうがいい家・・いろいろあります。いずれにしても、一般消費者と契約になる事が前提なら、リフォームするのも有効です。しかし、そのリフォーム費用を売り出し価格に上乗せした価格で売れるとは限りません。また、リフォームして売り出した場合・・

そのリフォームの内容を購入者が好むとは限りません。自分の好みでリフォームしたいという希望のお客さんも多く、売り出し前のリフォームなどせず、そのままだったら売れた物件・・けっこうあります。また、売り出しても売れなかった場合・・最終的に土地値で建売用地として契約する場合・・土地値なわけですから、リフォーム費用は無駄になります。

仲介業者としては、リフォームをしても、売れずに値下げの繰り返し・・ってのも責任を感じますし、リフォームに関する責任やクレームもありえるので、余計な苦労が増えます。どちらかといえば【現状渡し】を勧めると思います。

でも、会社にリフォーム部門があると、上からの指示でリフォームを勧めるケースもあるのかな。リフォーム業者を紹介して紹介料を得たい場合もあるしね。(笑) 数百万の安い物件だと、仲介料よりも、リフォームの紹介料のほうが高かったりします。いいんだか、悪いんだか・・。

○師走ですね。今年もキツイ1年でした。来年もよろしくね・・って、まだ早いか。(笑) ま、10回くらいは更新しますよ。じゃね。
雑談63
○関東では大雨で河川の堤防が決壊したり、震度5の地震があったりと騒がしいですが・・不動産仲介業者としては・・今後しばらくは、不動産の購入を考えているお客さんが、「川の近くは嫌だ!」 「崖地は怖い」等という雰囲気が全国的に広がると思うわけで・・

既に契約予定の案件がキャンセルになったり、契約済の案件でも、解約の方向で紛争になるケース・・かなりあると思います。ま、全国的には、100件や200件のレベルではないでしょう。ま、購入予定者はキャンセルすればOKでも、売主にはキツイですね。

仲介業者も、「物件の近くの河川は安全か?」みたいな漠然とした大雑把な質問に対して、返答に困ります。何か起きる度に説明不足を追求されても、神様じゃないんだから、この世の事を何でも答えられるわけではありません。調べる事が可能な範囲で対応する以外ないんですよ。もしくは、何でも「危険性があります。」「不明です。」かな。

「説明していない」と「不明です。」の差は天と地ほど差があります。「不明です。」は、不明と説明した事になります。ただ、説明内容が法的な義務を満たしているか?って事が問題になります。たとえば、登記事項について「不明」は無理です。調べたらわかる事だからです。

しかし、調べることが無理だったり、難易度が高かったり、予測が難しい事は、「不明」としか説明できませんよ。「このビルの下に何か埋まってませんか?」と聞かれて・・数千万円~数億円の費用をかけて、ビルを壊し、地中を掘って調べるわけにはいきませんよね。(笑)・・となると、推測や可能性についての説明になります。

可能性って・・無限です。明日、物件の上に宇宙船が落ちてくる可能性だってあります。どの程度まで危険性を明記するか?は、説明相手によります。病的なクレーマー気質の人が相手だと、契約書類が厚くなります。

ま、安い契約でリスクばかり高いなら、契約しないほうが安全です。数十万の手数料で数百万~数千万の損害賠償リスクを負ったらバカです。ご用心。

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